C¨®mo saber si esa casa es una buena compra

Antes de decidirse por una vivienda, el futuro comprador seguramente visitar¨¢ unas cuantas. Y posiblemente encontrar¨¢ varias que le gusten, cada una por unas razones distintas. En su decisi¨®n final, la intuici¨®n y las emociones desempe?ar¨¢n un papel importante: ?se ve pasando los pr¨®ximos a?os de su vida all¨ª?

Pero ese no es el ¨²nico factor, hay otros a los que el futuro propietario debe prestar atenci¨®n para saber si ese inmueble es una buena compra o no. Si tiene un buen precio ¡ªacorde a su ubicaci¨®n y a sus condiciones¡ª y dentro de sus posibilidades seg¨²n su capacidad econ¨®mica, o si no requiere reformas son algunos de los elementos que ayudar¨¢n a saber si es la elecci¨®n correcta. Todos ellos influyen, adem¨¢s, en la posibilidad de negociar el precio de compraventa.

Lo primero que debe hacer el futuro propietario a la hora de valorar el precio de la vivienda es tener claro que tanto la demanda como los precios del mercado inmobiliario se encuentran al alza. En el tercer trimestre de 2021, ¨²ltimos datos disponibles, una casa costaba un 4,2% m¨¢s que el a?o anterior, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), y el metro cuadrado ascend¨ªa a 1.829 euros de media en el pa¨ªs, el m¨¢ximo desde 2012, seg¨²n el portal Idealista.

Una vez esclarecido este punto, conviene comparar el valor del inmueble con el de otras ofertas de la zona en la que se sit¨²a. Para ello, pueden consultarse agencias y portales inmobiliarios y p¨¢ginas web que calculan el valor aproximado de cualquier casa y apartamento a partir de los datos del catastro.

Tambi¨¦n es recomendable contar con asesoramiento profesional de un experto como el de la entidad bancaria, que cuenta con el conocimiento del mercado y, adem¨¢s, puede hacer una evaluaci¨®n de la capacidad econ¨®mica del futuro propietario y ayudarle a determinar qu¨¦ casa se puede permitir.

Un precio acorde con la ubicaci¨®n

La ubicaci¨®n es uno de los mayores condicionantes del valor de una vivienda. Existen grandes diferencias de precios entre comunidades aut¨®nomas: si en Baleares, Pa¨ªs Vasco y la Comunidad de Madrid el precio por metro cuadrado ronda de media los 3.000 euros, seg¨²n Idealista; en Asturias, Galicia y Comunidad Valenciana apenas supera los 1.300 euros. Estas disparidades, l¨®gicamente, tambi¨¦n se dan incluso entre barrios de una misma ciudad.

Sin embargo, adem¨¢s de esta informaci¨®n, son los detalles de cada vivienda los que terminan de marcar el precio, como explica Jos¨¦ Luis Bellosta, presidente de la empresa inmobiliaria Solvia. Conviene fijarse en el estado de conservaci¨®n del inmueble y en los extras. ¡°Lo ideal es no solo comparar con otras viviendas similares en superficie, caracter¨ªsticas y antig¨¹edad, sino tambi¨¦n las reformas realizadas en el inmueble, si dispone o no de garaje, las zonas comunes, los gastos de comunidad o los servicios de la zona¡±.

Tampoco hay que olvidarse de aspectos como la distribuci¨®n de los espacios o la altura del piso. Actualmente, los inmuebles m¨¢s demandados y por tanto los que tienen un precio m¨¢s alto son, seg¨²n los expertos, los que cuentan con espacios abiertos, como terrazas o patios; los que dan a la calle y los que se encuentran en plantas elevadas, especialmente si incluyen vistas a zonas con vegetaci¨®n.

Cuantas menos reformas, menor inversi¨®n (pero mayor precio)

En un mercado liderado por la vivienda de segunda mano ¡ªel 80% de las compraventas en octubre fue de este tipo, seg¨²n el INE¡ª, es clave asegurarse de que el inmueble se encuentra en buen estado.

Para ello es aconsejable realizar un reconocimiento de la vivienda acompa?ado de un experto (cuyo coste supone entre 250 y 300 euros) para revisar las instalaciones esenciales como la fontaner¨ªa, la electricidad, el gas y los aislantes (ventanas, puertas y los materiales de paredes y juntas), como recomienda Toni Exp¨®sito, director ejecutivo de la red inmobiliaria Comprarcasa.

Si las instalaciones llevan a?os sin ser revisadas aumentan las posibilidades de que aparezcan aver¨ªas. O si los materiales est¨¢n anticuados (como tuber¨ªas de cobre o plomo) es posible que toque cambiarlos. Seg¨²n los expertos, sustituir la fontaner¨ªa de una cocina y dos ba?os cuesta entre 1.000 y 2.000 euros y reformar la instalaci¨®n el¨¦ctrica de un apartamento asciende a 3.000 o 4.000 euros.

Cuanto mejor sea el estado de la vivienda, menos intervenciones habr¨¢ que hacer. Aunque hay que tener en cuenta que el hecho de que un inmueble no necesite cambios hace que su precio sea m¨¢s elevado. Una vivienda remodelada aumenta su precio entre un 10% y un 20%. Si se trata de una antigua, por ejemplo, cuyo precio de mercado es de 200.000 euros, seguramente podr¨ªa venderse por entre 20.000 y 40.000 euros m¨¢s despu¨¦s de ser reformada. No obstante, muchos consideran que comprar una vivienda con cierta antig¨¹edad a un precio inferior es una buena operaci¨®n, ya que permite readaptar los espacios a sus necesidades y a sus gustos.

Para saber si se est¨¢ ante una buena compra, tambi¨¦n es importante averiguar si el inmueble est¨¢ libre de cargas. Para ello se debe solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad ¡ªpuede obtenerse a trav¨¦s de la p¨¢gina web del Colegio de Registradores¡ª. Este documento informa sobre su titularidad, sus dimensiones y su distribuci¨®n, sus cargas y los grav¨¢menes que tiene.

La importancia de la eficiencia energ¨¦tica

La eficiencia energ¨¦tica de una vivienda condiciona el consumo tanto el¨¦ctrico como de otros suministros como el gas y el agua. A¨²n as¨ª, es, en opini¨®n de Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), uno de los aspectos que menos tienen en cuenta los compradores cuando eval¨²an un inmueble. La eficiencia se refleja en la etiqueta energ¨¦tica, que califica con letras a las viviendas en funci¨®n de las emisiones de CO? que genera el inmueble por el consumo de estos suministros adem¨¢s del gasto energ¨¦tico. La G se corresponde con la eficiencia m¨¢s baja mientras que la A, con la m¨¢s alta.

Alfaro explica que cada salto de letra hacia arriba reduce el consumo el¨¦ctrico en alrededor de un 5%. Y pasar de la G a la A supondr¨ªa un 30%, aproximadamente, por lo que el ahorro en la factura es considerable. Como referencia, el experto indica que las viviendas construidas a partir de 2010 suelen contar con una etiqueta C o D, mientras que las posteriores a 2018 est¨¢n calificadas habitualmente con las letras A y B. Las anteriores a 2010 tienen etiquetas m¨¢s bajas, como F o G, si no se han llevado a cabo reformas para mejorarla. Este documento debe estar presente en todas las ofertas de compra y alquiler, por lo que ser¨¢ f¨¢cil usarlo como factor que ayude a tomar una decisi¨®n.

Negociar una rebaja

Una buena compra supone que tanto vendedor como comprador acuerden un precio que satisfaga a ambos. Y la negociaci¨®n desempe?a un papel importante en el proceso de adquisici¨®n, principalmente en los inmuebles de segunda mano ¡ªen la vivienda de obra nueva el precio suele estar fijado¡ª. Alfaro destaca que en las grandes capitales, donde hay mayor actividad y, por lo tanto, demanda de casas, la negociaci¨®n es m¨¢s complicada. Como mucho, remarca, es posible lograr ¡°rebajas de cortes¨ªa¡± que no alcanzan el 5% del precio ofertado. En poblaciones m¨¢s peque?as o de la periferia s¨ª que es posible alcanzar descuentos del 10% y el 15%.

Este experto destaca que actualmente es complicado obtener una rebaja en el precio de la vivienda. Especialmente en algunas zonas de ciudades con precios muy elevados, como Madrid, donde en este momento la oferta de inmuebles es hasta un 50% menor en comparaci¨®n con 2019.

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