Todo lo que hay que saber antes de pedir la primera hipoteca
Firmar un pr¨¦stamo hipotecario supone un compromiso a largo plazo, por lo que, antes de contratarlo, es importante conocer las modalidades que existen y lo que implica cada una para escoger la que mejor se adapte a nuestras necesidades como futuros propietarios
Elegir la vivienda que se va a adquirir no es la ¨²nica decisi¨®n importante que toma el comprador. La forma en la que va a financiar la operaci¨®n tambi¨¦n es clave, sobre todo, si va a solicitar una hipoteca. En ese momento, el futuro propietario se plantea varias cuestiones: ?hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?, ?qu¨¦ requisitos debe cumplir para acceder a ella?, ?cu¨¢nto conviene tener ahorrado? Estas son solo algunas de las preguntas a las que, a continuaci¨®n, se ofrece respuesta.
?Qu¨¦ tipo de hipoteca me conviene?
Las modalidades de hipoteca m¨¢s extendidas son la de tipo fijo y la de tipo variable. Antes de decidirse por una, el comprador debe tener en cuenta factores como el tiempo en el que espera devolver el capital prestado, su solvencia econ¨®mica ¡ªcu¨¢l es su nivel de ingresos y gastos¡ª y cu¨¢ntos ahorros tiene.
La hipoteca a tipo fijo es aquella en la que el inter¨¦s permanece constante durante toda la vida del pr¨¦stamo, por lo que las cuotas son siempre las mismas. Esta modalidad es la m¨¢s indicada para los futuros propietarios que planean la devoluci¨®n del pr¨¦stamo a largo plazo ¡ªm¨¢s de 10 a?os¡ª, porque aporta estabilidad y seguridad, ya que permite planificar las finanzas personales. La hipoteca a tipo fijo es la m¨¢s habitual en este momento, ocho de cada 10 de las que se firman, seg¨²n las ¨²ltimas cifras de octubre del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).
La hipoteca a tipo variable es aquella en la que el inter¨¦s var¨ªa en funci¨®n de la evoluci¨®n de un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor. Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, destaca que esta modalidad es recomendable cuando se prev¨¦ que el plazo de devoluci¨®n del pr¨¦stamo sea corto ¡ªm¨¢ximo 10 a?os¡ª. Tambi¨¦n es conveniente para los futuros propietarios que planean una amortizaci¨®n anticipada ¡ªes decir, completar el pago antes de lo acordado¡ª, ya sea a trav¨¦s de la reducci¨®n de cuotas o de plazos. Si el comprador de la vivienda se decanta por una hipoteca a tipo variable debe estar dispuesto a asumir cierta incertidumbre, ya que si el eur¨ªbor baja, la cuota a pagar ser¨¢ menor; pero si sube, tendr¨¢ que abonar una mayor. Esta modalidad de hipoteca, por tanto, es conveniente para compradores con un alto nivel de ingresos, ya que esto les permitir¨¢ hacer frente a esas posibles subidas en la cuota mensual.
Generalmente, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses m¨¢s elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, entidades como Banco Sabadell cuentan con pr¨¦stamos a tipo fijo con condiciones m¨¢s atractivas que las de los de tipo variable. Para escoger la que m¨¢s conviene es recomendable dejarse aconsejar por los expertos debido a que una hipoteca es un pr¨¦stamo a largo plazo.
?Qu¨¦ factores eval¨²a el banco para conceder una hipoteca?
Antes de que la entidad bancaria conceda la hipoteca, el comprador debe demostrar que es capaz de devolver el pr¨¦stamo en el plazo establecido. Para lograrlo el banco analiza varios aspectos, como las finanzas del solicitante y su capacidad de endeudamiento. El futuro propietario debe calcular que el pago de la cuota mensual no supere el 30% de sus ingresos. Como referencia, la cuota media de una hipoteca en Espa?a es de 404 euros al mes por cada 100.000 euros prestados, seg¨²n cifras de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE). Para un pr¨¦stamo de 140.000 euros, la cuota media estar¨ªa en 566 euros al mes.
La estabilidad laboral tambi¨¦n forma parte de la evaluaci¨®n. Una persona con un contrato indefinido presenta mayores garant¨ªas que una con contrato temporal. En el caso de un trabajador aut¨®nomo, el banco solicita la documentaci¨®n que acredite la estabilidad de su negocio, as¨ª como su proyecci¨®n futura.
La entidad bancaria revisa, adem¨¢s, el historial de cr¨¦dito para conocer si el comprador de la vivienda ha cumplido con los pagos y los plazos de pr¨¦stamos anteriores y si est¨¢ haciendo frente a otros en la actualidad. En el caso de que disponga de otras deudas, es conveniente que el conjunto no supere el 35% de los ingresos mensuales.
Asimismo, es importante la edad del solicitante: como norma general, se recomienda que no supere los 75 a?os al t¨¦rmino de la operaci¨®n, aunque cada entidad establece sus l¨ªmites. Para firmar una hipoteca a 30 a?os, ser¨¢ m¨¢s f¨¢cil si no se superan los 40 o los 45 a?os de edad. El banco tambi¨¦n tiene presente el estado civil y si se tienen hijos u otras personas a cargo. Los expertos destacan que, frente a una ¨²nica persona, una pareja cuenta con mayor estabilidad econ¨®mica y, por tanto, aumentan las posibilidades de concesi¨®n de la hipoteca.
En el caso de que el perfil del solicitante no sea ¨®ptimo, la entidad bancaria puede pedir garant¨ªas o avales que podr¨¢n ser de tipo personal, por ejemplo, unos padres que responden con sus bienes; u otro tipo de bien del propio solicitante que tenga valor monetario, como un inmueble libre de cargas.
?Qu¨¦ cantidad se debe tener ahorrada para comprar una casa?
Por norma general, el banco ofrece financiaci¨®n, como m¨¢ximo, por el 80% del valor de la compraventa o la tasaci¨®n de la vivienda, lo que supone que el comprador debe tener ahorrado, como m¨ªnimo, el otro 20% antes de formalizar la hipoteca. Adem¨¢s, debe disponer de entre un 10% y un 15% para hacer frente a los gastos adicionales, como los de notar¨ªa, impuestos y el Registro de la Propiedad, entre otros.
Los expertos recomiendan, por tanto, tener ahorrado en torno al 35% del precio total de la vivienda para hacer frente a la operaci¨®n. No obstante, hay que tener en cuenta que aportar una cantidad mayor de ahorros mejora las condiciones del pr¨¦stamo. Seg¨²n los datos del Banco de Espa?a, el porcentaje medio que cubren las hipotecas sobre el valor del inmueble es del 64%.
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?Valor de tasaci¨®n o de compraventa?
La tasaci¨®n del inmueble es obligatoria por ley al solicitar una hipoteca y corre a cargo del comprador, que podr¨¢ elegir libremente al experto que la lleve a cabo siempre que est¨¦ homologado por el Banco de Espa?a. En el proceso de tasaci¨®n ¡ªque cuesta entre 300 y 500 euros¡ª, el especialista tendr¨¢ en cuenta factores como la ubicaci¨®n, la cercan¨ªa de servicios, como centros de salud, los datos del Registro de la Propiedad o el estado de conservaci¨®n, entre otros. De esta forma, obtendr¨¢ un valor de mercado del inmueble independiente del precio de compraventa.
Las entidades bancarias pueden tomar como referencia el valor de tasaci¨®n o el valor de compraventa para determinar la cuant¨ªa de la hipoteca, que suele rondar el 80%. Laura Mart¨ªnez, experta financiera de iAhorro, indica que la ley no obliga a una opci¨®n u otra. En el caso de que el valor de la tasaci¨®n sea m¨¢s alto que el precio de compraventa, al comprador le convendr¨¢ elegir la oferta hipotecaria que le financie el 80% del valor de tasaci¨®n, ya que as¨ª obtendr¨¢ financiaci¨®n que cubra un porcentaje mayor de la vivienda. Si se acuerda conceder la hipoteca por el valor de tasaci¨®n, que se sit¨²a en 200.000 euros y la compraventa se ha acordado en 180.000 euros, se obtendr¨¢n 160.000 euros de financiaci¨®n, casi el 89%. Mart¨ªnez a?ade que el precio de tasaci¨®n suele ser parecido al de compraventa o superior.
