Todo lo que hay que tener en cuenta para pasar de inquilino a propietario
Ante la previsible revisi¨®n del precio de los alquileres por la inflaci¨®n muchos arrendatarios se preguntan si es el momento de comprar una vivienda
Cuando se vive de alquiler, el arrendatario se limita a pagar la mensualidad y las facturas de electricidad, agua y gas que consume. Cuando se es propietario, adem¨¢s de la cuota hipotecaria y de los suministros, se suelen asumir otros costes, como los impuestos municipales y los seguros. Ante un escenario como el actual, en el que el ?ndice de Precios de Consumo (IPC) ha subido a cotas no vistas en mucho tiempo, que puede llevar a muchos arrendadores a subir las mensualidades para actualizarlas a este ¨ªndice y en el que los tipos de inter¨¦s de los pr¨¦stamos hipotecarios son favorables para el comprador, la cuesti¨®n es ?merece la pena dar el salto de inquilino a propietario?
?Qu¨¦ se debe tener en cuenta antes de comprar una vivienda?
?ngel Mart¨ªnez, vocal del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI), destaca que lo primero que debe evaluar el futuro propietario es su solvencia econ¨®mica y su capacidad de endeudamiento. Esto se debe a que, en el caso de que necesite contratar una hipoteca, debe tener ahorrado, como m¨ªnimo, el 20% del precio de la vivienda, ya que los bancos financian, como m¨¢ximo, hasta el 80% del valor de tasaci¨®n. Asimismo, debe disponer de entre un 10% y un 15% adicional para hacer frente a los gastos que conlleva la operaci¨®n.
El comprador de la vivienda tampoco debe olvidar que la operaci¨®n conlleva hacer frente al pago de impuestos. En el caso de un inmueble de obra nueva, el Impuesto sobre el Valor A?adido (IVA), que es del 10% en todo el territorio espa?ol, excepto en Canarias, donde se paga el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) que supone el 6,5%; as¨ª como el Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje var¨ªa entre el 0,5% y el 1,5% en funci¨®n de la comunidad aut¨®noma. Si la vivienda es de segunda mano, el tributo es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del valor catastral de la vivienda, seg¨²n la regi¨®n.
Adem¨¢s de estos impuestos, el comprador debe hacer frente a los gastos derivados de la contrataci¨®n de la hipoteca, como la tasaci¨®n, cuyo precio oscila entre 200 y 600 euros, o la comisi¨®n de apertura, que suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del total de la cantidad hipotecada. Sin embargo, entidades como Banco Sabadell no aplican esta comisi¨®n de apertura.
Mart¨ªnez recuerda que tambi¨¦n se debe analizar el estado de conservaci¨®n de la vivienda, ya que en los inmuebles de segunda mano puede ser necesario hacer una reforma. Los expertos cifran el desembolso para la realizaci¨®n de obras entre 500 y 700 euros por metro cuadrado, aunque el precio final depender¨¢ de los materiales utilizados y del alcance de las transformaciones.
?Cu¨¢nto cuesta comprar una vivienda?
El precio medio de una vivienda en Espa?a es de 1.662 euros por metro cuadrado, seg¨²n la estad¨ªstica de tasaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) del tercer trimestre de 2021. Este valor es mayor en Catalu?a y en la Comunidad de Madrid, donde el precio por metro cuadrado alcanza, de media, 2.038 y 2.685 euros, respectivamente. Por lo que un inmueble de 90 metros cuadrados costar¨¢ 150.000 euros de media, mientras que en Catalu?a ascender¨¢ a 183.000 euros y a 242.000 en la Comunidad de Madrid.
El coste de la vivienda aument¨® un 4,2% en el tercer trimestre de 2021 frente al mismo periodo del a?o anterior, seg¨²n la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). Tras la situaci¨®n derivada de la pandemia, el precio de los inmuebles ha ido experimentando un crecimiento moderado, una tendencia que la AEV prev¨¦ que se mantenga en 2022.
?Qu¨¦ cuota mensual debo pagar?
Antes de adquirir la vivienda, se debe tener en cuenta que tanto los expertos como el Banco de Espa?a recomiendan no destinar m¨¢s del 30% de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Esto no deber¨ªa suponer un cambio para un individuo que vive de alquiler, puesto que el porcentaje recomendado para los inquilinos es el mismo.
A modo de gu¨ªa, la cuota media de una hipoteca en Espa?a es de 404 euros al mes por cada 100.000 euros prestados, a un inter¨¦s medio del 1,48% y a pagar en 24,6 a?os, seg¨²n cifras de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE). As¨ª, para devolver un pr¨¦stamo de 140.000 euros (el importe medio de una hipoteca) se pagar¨¢ una cuota de 566 euros al mes.
En comparativa, en este momento el precio medio del alquiler es de 10,6 euros por metro cuadrado al mes, seg¨²n el portal inmobiliario Idealista. Por lo que el alquiler medio de un piso de 90 metros cuadrados ser¨ªa de 954 euros mensuales, un 70% m¨¢s que la cuota que se pagar¨ªa por una hipoteca de 140.000 euros. Si, por el contrario, el comprador decide invertir la misma cantidad que paga al mes por el alquiler, por ejemplo, esos 954 euros, podr¨ªa aspirar a un inmueble de 236.000 euros, con un inter¨¦s medio del 1,48% y a pagar en 25,6 a?os, siempre en funci¨®n del perfil del propietario y del tipo de hipoteca que se contrate.
En algunas ciudades el precio del alquiler es bastante superior a esta media, especialmente en las grandes urbes, como Madrid, donde el metro cuadrado de alquiler cuesta 14,6 euros de media; y Barcelona, donde alcanza 15,4 euros. Arrendar un apartamento de las mismas dimensiones en estas poblaciones costar¨ªa, de media, 1.314 euros al mes en la primera y 1.386 euros al mes en la segunda.
?Cu¨¢nto costar¨ªa la compra de una vivienda de tama?o similar en estas ciudades? Para un inmueble de 300.000 euros (el precio medio del metro cuadrado en Madrid era en diciembre de 2021 de 3.700 euros), la cantidad financiada, que ser¨ªa como m¨¢ximo el 80%, alcanzar¨ªa 240.000 euros. Si la cuota media es de 404 euros por cada 100.000 euros prestados, se pagar¨¢n 969 euros de hipoteca al mes. Ser¨ªa, aun as¨ª, m¨¢s baja que la mensualidad del alquiler medio en esta capital.
Los expertos a?aden que los bajos tipos de inter¨¦s generan unas condiciones de financiaci¨®n favorables para el comprador que se plantea contratar un pr¨¦stamo hipotecario. El eur¨ªbor (la tasa de inter¨¦s media a la que se prestan dinero los bancos de la zona euro y que suele usarse en Espa?a para calcular las cuotas en las hipotecas a tipo variable) se sit¨²a desde 2016 en negativo, lo que propicia que las entidades bancarias puedan prestar dinero en condiciones muy competitivas.
Es importante se?alar, de acuerdo con los expertos, que el aumento de la inflaci¨®n puede influir en los precios de los alquileres. Seg¨²n la legislaci¨®n, el arrendador puede actualizar el precio de la vivienda anualmente seg¨²n se comporte el IPC, en el caso de que as¨ª est¨¦ especificado en el contrato de arrendamiento, que suele ser lo habitual. Seg¨²n el ¨²ltimo dato de diciembre, el IPC creci¨® un 6,5%, lo que puede provocar que el precio del alquiler suba en el mismo porcentaje si el propietario del inmueble decide actualizarlo.
Laura N¨²?ez, profesora de IE University y directora del Observatorio del Ahorro Familiar, especifica que comprar una vivienda es una inversi¨®n a largo plazo, porque m¨¢s adelante se puede alquilar o vender. Estando de alquiler, en cambio, se deben destinar parte de los ingresos a ahorrar si se quiere estar cubierto ante futuros imprevistos.
?Qu¨¦ gastos se deben asumir cuando se es propietario?
? El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo depende de los ayuntamientos, se paga anualmente y oscila entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral de la vivienda. En Madrid, por ejemplo, se sit¨²a en 2022 en el 0,412% y en Barcelona en el 0,66%. La Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) public¨® en 2021 un estudio que arroj¨® enormes diferencias entre ciudades. Un inmueble de 80.000 euros pagaba 150 euros al a?o de IBI en San Sebasti¨¢n y Bilbao, mientras que un inmueble cuyo precio era similar en L¨¦rida y Tarragona abonaba cerca de 770 euros. En Madrid, el impuesto para una vivienda parecida era de 365 euros y en Barcelona, de 528 euros.
? Tasa de basuras. Este gravamen tambi¨¦n depende de los ayuntamientos y se paga cada a?o. En algunas ciudades el importe es el mismo para todos los propietarios, mientras que en otras depende de la calle, del valor del catastro, del tama?o de la vivienda o del consumo de agua. Seg¨²n otro estudio de la OCU, la cuota para un apartamento de 95 metros cuadrados oscil¨® entre 27 euros en Soria y Alicante a 194 euros en San Sebasti¨¢n. En Madrid se suprimi¨® esta tasa en 2021.
? Gastos de comunidad. Seg¨²n Germ¨¢n P¨¦rez, presidente de UVE Valoraciones, el gasto medio de comunidad se encuentra entre los 0,80 euros y 1,20 euros por metro cuadrado de vivienda al mes. ¡°Aunque en edificios antiguos este gasto se incrementa por las derramas para reparar espacios comunes deteriorados. En edificios con portero f¨ªsico o zonas comunes que necesiten personal la cuota puede doblarse¡±, a?ade.
? Seguros. Se trata de contratos que cubren los da?os causados al inmueble o a los bienes que se encuentran en ¨¦l como consecuencia de una amplia variedad de riesgos como incendio, inundaci¨®n o robo, de acuerdo con la definici¨®n del Ministerio de Asuntos Econ¨®micos y Transformaci¨®n Digital. Las tarifas dependen mucho de la cobertura contratada y de las particularidades de la vivienda. El m¨¢s habitual es el seguro de hogar, aunque tambi¨¦n existen otros como el seguro de protecci¨®n de pagos o el seguro de vida, vinculados al pr¨¦stamo hipotecario, que se utilizan, por ejemplo, si el propietario experimenta alg¨²n imprevisto que le impida abonar las cuotas (como la p¨¦rdida de empleo) o en caso de fallecimiento.
Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, ?comprar o alquilar?
