Neinor calienta las fusiones inmobiliarias

El sector promotor no es lo que era. Abrasado por la Gran Recesi¨®n, en las cenizas de aquella hecatombe surgieron una serie de compa?¨ªas. Todas modestas en origen. Todas impulsadas por un fondo de inversi¨®n lo suficientemente oportunista como para arriesgar en el maltrecho ladrillo espa?ol y comprar una antigua promotora, una cartera de activos o cualquier otro resto del fest¨ªn que hubiera quedado cautivo en manos de sus acreedores. ...

El sector promotor no es lo que era. Abrasado por la Gran Recesi¨®n, en las cenizas de aquella hecatombe surgieron una serie de compa?¨ªas. Todas modestas en origen. Todas impulsadas por un fondo de inversi¨®n lo suficientemente oportunista como para arriesgar en el maltrecho ladrillo espa?ol y comprar una antigua promotora, una cartera de activos o cualquier otro resto del fest¨ªn que hubiera quedado cautivo en manos de sus acreedores. Neinor Homes ejemplifica como ninguna otra esa nueva realidad. Su embri¨®n es la antigua promotora vasca Neinor, que el fondo estadounidense Lone Star compr¨® a Kutxabank en 2014. Y desde entonces se ha acostumbrado a posicionarse en la avanzadilla. Sali¨® a Bolsa la primera en 2017, lo que permiti¨® el recambio de sus principales accionistas (actualmente, los fondos Orion, con el 28%, y Adar Capital, con m¨¢s del 17%). Y en 2021 se ha convertido en el perejil de todas las salsas en el baile de fusiones que ha iniciado el sector.

El pistoletazo de salida fue el anuncio de absorci¨®n de Quabit el pasado enero. El consejero delegado de Neinor Homes, Borja Garc¨ªa-Egotxeaga, hace un balance positivo de aquella operaci¨®n: ¡°Ha ido bien. Lo hemos hecho r¨¢pido, que es importante, y no hemos tenido sobresaltos¡±, afirma al otro lado del tel¨¦fono. Tras la integraci¨®n, la compa?¨ªa ha alcanzado la velocidad de crucero prevista. La semana pasada present¨® sus resultados hasta septiembre, con cerca de 500 millones de facturaci¨®n, 58 millones de beneficios y 1.629 viviendas entregadas. ¡°Tenemos estabilizada nuestra operativa en torno a [la entrega de] 2.500 viviendas al a?o¡±, explica el directivo, quien prev¨¦ un aceler¨®n de entregas a final de a?o, como en 2020. ¡°El plan es mantenernos en estas cifras, que nos permitan llegar a ebitdas [resultado bruto] de 140 o 150 millones al a?o¡±, a?ade. Pero un tab¨² sobrevuela la conversaci¨®n.

El pasado 8 de noviembre, Neinor admiti¨® a la CNMV que est¨¢ valorando ¡°una posible operaci¨®n de integraci¨®n relacionada con V¨ªa C¨¦lere¡±, sobre la que existe un ¡°acuerdo de confidencialidad y exclusividad¡±. Eso impide al consejero delegado hablar sobre la misma. As¨ª que Garc¨ªa-Ego?t?xeaga se limita a relatar que su equipo est¨¢ trabajando en el plan de negocio de 2022, basado en los supuestos actuales y que ¡°l¨®gicamente habr¨ªa que modificar¡± si las circunstancias cambiasen.

Una fusi¨®n con V¨ªa C¨¦lere ser¨ªan palabras mayores. Juntas superar¨ªan las 4.000 viviendas entregadas por a?o, un hito que ninguna firma ha visto en Espa?a desde la burbuja. ¡°El tama?o de Quabit era una d¨¦cima parte de V¨ªa C¨¦lere¡±, se?ala bajo condici¨®n de anonimato un analista. ¡°Es muy dif¨ªcil que haya dos gallos en un mismo corral¡±, incide otra fuente del sector. Ambos coinciden en calificar la operaci¨®n como ¡°complicada¡±. De hecho, El Confidencial public¨® este viernes que, ante la falta de entendimiento, la puja por V¨ªa C¨¦lere se abrir¨¢ en breve a m¨¢s compradores. Fuentes del mercado recuerdan que eso no implica dejar de hablar con Neinor. ¡°La propia negociaci¨®n en exclusividad no es una muestra de fortaleza, es que no tienes una pl¨¦yade de pretendientes¡±, apunta el analista.

Sin salida a Bolsa

V¨ªa C¨¦lere es la marca que ha acabado por aglutinar el negocio inmobiliario del fondo V?rde Partners en Espa?a. El plan para V¨ªa C¨¦lere era salir a Bolsa, pero las otras tres grandes ¡ªNeinor, Aedas y Metrovacesa¡ª se adelantaron y no hallaron la respuesta que esperaban. Todas cotizan lejos del valor de sus activos, lo que cierra el mercado a otras firmas y reduce las posibilidades para V?rde. ¡°Estos fondos entran con un periodo de inversi¨®n claro y para ellos siempre hay dos v¨ªas: la salida a Bolsa o vender la compa?¨ªa a otra cotizada¡±, explica Susana Rodr¨ªguez, directora de Operaciones de Savills Aguirre Newman.

Rodr¨ªguez considera que la ebullici¨®n en que ha entrado el sector ¡°es la evoluci¨®n de natural de cualquier mercado: primero se da un crecimiento org¨¢nico y luego llega la etapa de las fusiones y adquisiciones¡±. La l¨®gica es la misma siempre: ganar tama?o. Y para las promotoras eso se traduce en tener m¨¢s suelo donde levantar viviendas. En la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE) recuerdan las dificultades para encontrar buenas parcelas desde que, con la anterior crisis, las administraciones dejaron de fabricar suelo. ¡°Es l¨®gico que las grandes intenten crecer comprando otras compa?¨ªas¡±, sostiene Daniel Cuervo, secretario general de esa patronal.

En suma, convergen el inter¨¦s de casi todos por tener m¨¢s terreno y el inter¨¦s de algunos fondos por recuperar la inversi¨®n que hicieron. De las grandes promotoras, Neinor Homes era, al arrancar el a?o, la que ten¨ªa menos suelo. La integraci¨®n de Quabit pali¨® ese d¨¦ficit y en sus ¨²ltimos resultados apunta tener un banco para 14.800 viviendas. Pero fuentes del mercado recuerdan que Quabit no jugaba en la primera divisi¨®n inmobiliaria. ¡°Mucha cartera con poca salida no sirve para nada¡±, indica uno de los expertos consultados, que estima que Aedas y V¨ªa C¨¦lere tienen ¡°mejores¡± suelos.

Que una negociaci¨®n llegue a buen t¨¦rmino no depende solo del precio, tambi¨¦n del medio de pago. Mantener el endeudamiento a raya es dogma inquebrantable para el sector. Neinor ya absorbi¨® Quabit con un intercambio de acciones y ahora, coinciden varias fuentes, se busca una soluci¨®n similar. Pero entonces entra en juego otra variable: la compa?¨ªa resultante debe ser suficientemente atractiva para que V?rde, propietario de m¨¢s del 76% de V¨ªa C¨¦lere, venda luego su parte de la firma fusionada y culmine su salida. Porque la l¨®gica del fondo es obtener liquidez lo antes posible.

V¨ªa C¨¦lere detalla una facturaci¨®n hasta septiembre de 385 millones y m¨¢s de 1.200 viviendas entregadas. La suma de fuerzas con Neinor preconfigura un gigante con suelo para 37.000 viviendas y m¨¢s de 1.000 millones de facturaci¨®n. Pero nadie excluye otro resultado en un sector donde, coinciden muchos, todos est¨¢n hablando con todos. Cualquier fusi¨®n que implique a las grandes, entre ellas o con firmas de la segunda fila en volumen (H¨¢bitat, Kronos, Culmia...), se aproximar¨ªa a las cifras de lo que a principios de siglo significaban Reyal Urbis o Sacyr Vallehermoso. Pero en el mundo corporativo no siempre funcionan las matem¨¢ticas. ¡°Hay que ver que uno m¨¢s uno sumen dos y no menos¡±, resume un analista.