Neinor Homes valora la absorci¨®n de Quabit en 370 millones de euros

Sacudido por el estallido de una burbuja del que nunca lleg¨® a recuperarse del todo, atomizado tras a?os de crisis, y golpeado por la pandemia, el sector inmobiliario espa?ol busca recuperar m¨²sculo. En la semana m¨¢s g¨¦lida en d¨¦cadas, el mercado ha entrado en ebullici¨®n con la absorci¨®n de Quabit por parte de Neinor Homes, una operaci¨®n valorada en 370 millones de euros con la que se lanza al negocio de la vivienda asequible tras m¨¢s de medio a?o de negociaciones.

El comienzo de a?o tiene dos nombres propios en el sector inmobiliario: Neinor Homes y Quabit. La absorci¨®n de la segunda por la primera ha abierto la veda a lo que se considera un largo proceso de consolidaci¨®n con nuevos cap¨ªtulos de fusiones en los meses venideros. El canje de acciones es representativo de las posiciones dispares de las que part¨ªan ambas firmas. Los inversores de Quabit entregar¨¢n 26 acciones por cada una de Neinor Homes, lo que dejar¨¢ a los actuales due?os con el 93% del capital de la compa?¨ªa resultante, frente al 7% de Quabit. Neinor no ha tenido que tirar de caja para afrontar la absorci¨®n. Utilizar¨¢ su 6% de autocartera y ampliar¨¢ capital un 7%, con lo que la diluci¨®n para los accionistas ser¨¢ del 1%, El acuerdo supone asumir tambi¨¦n una deuda de 240 millones de euros, lo que situar¨¢ el pasivo en 400 millones, un 25% del valor de sus activos, pese a la quita de cerca de 50 millones acordada en la fusi¨®n.

La operaci¨®n abre paso a Neinor a nuevos segmentos de clientes interesados en adquirir viviendas a precios m¨¢s asequibles, actividad que compaginar¨¢ con su tradicional cortejo al comprador de m¨¢s poder adquisitivo. Un vistazo a las promociones muestra las diferencias. Solo dos de las 13 que Quabit oferta en Guadalajara superan los 200.000 euros por apartamento, y ninguna los 300.000, un patr¨®n que se repite salvo contadas excepciones en M¨¢laga, Madrid o Zaragoza. Lo contrario sucede con su nuevo due?o, que apenas ofrece viviendas por debajo de 200.000 euros. Ambas compa?¨ªas son complementarias en el tipo de cliente, lo cual suple un solapamiento geogr¨¢fico que podr¨ªa suponer despidos por duplicidades, como ha sucedido en las fusiones bancarias. Son especialmente activas en la zona Centro, Levante, Norte, y Andaluc¨ªa oriental y occidental.

La dependencia de Quabit de un comprador de ingresos m¨¢s reducidos, m¨¢s afectado por los confinamientos al tener menos posibilidad de teletrabajar, ha hecho a la firma m¨¢s vulnerable a los vaivenes del virus, que han acentuado las desigualdades pese al esfuerzo p¨²blico por no dejar a nadie atr¨¢s. Eso se ha traducido en que mientras Neinor ha resistido con beneficios de 22 millones de euros en los primeros nueve meses, Quabit se ha apuntado p¨¦rdidas superiores a los 57 millones.

El mal a?o de Quabit ha sido la puntilla que la ha llevado a echarse en brazos de un nuevo due?o bajo una premisa: en tiempos de turbulencias, mejor subirse a un barco grande. ¡°Esto ya no es como en 2007, cuando los bancos financiaban todo, ahora el tama?o es crucial para acceder a la financiaci¨®n. Y cuanto m¨¢s grande eres, m¨¢s puedes acudir a mercados de deuda. Las compa?¨ªas grandes tienen ventaja competitiva¡±, explican fuentes cercanas a la operaci¨®n.

Si las juntas de accionistas de ambas firmas refrendan el acuerdo ¡ªentre los que deber¨¢n tomar partido en Quabit hay inversores c¨¦lebres como C¨¦sar Alierta, Francisco Garc¨ªa Param¨¦s, o Carlos Slim, due?o del 3% de su capital¡ª, Neinor, con su nuevo stock de viviendas asequibles en cartera, estar¨¢ m¨¢s atenta a posibles cambios regulatorios. Hay promotores que apuestan por que Espa?a adopte el modelo help to buy, ya implantado en el Reino Unido, por el que el comprador que pueda pagar la cuota hipotecaria pero no tenga el ahorro suficiente para hacer frente a la entrada, reciba del banco una hipoteca no por el 80% del valor de tasaci¨®n, sino por el 95%, avalando el Estado al banco por el 15% restante.

Directivos de Neinor ya anticipaban meses atr¨¢s que el sector deb¨ªa embarcarse en un proceso de consolidaci¨®n, y la fusi¨®n puede ser la primera de otras por venir. ¡°En el mercado espa?ol, las diez mayores compa?¨ªas tienen una cuota muy peque?a, justo lo contrario a lo que sucede en el brit¨¢nico, y lo normal es que vayamos hacia ese modelo¡±, se?alan las mismas fuentes. En un art¨ªculo publicado en EL PA?S en mayo, el consejero delegado de Neinor, Borja Garc¨ªa-Egotxeaga, reivindicaba el cambio de mentalidad de las inmobiliarias tras la traves¨ªa del desierto de la crisis. ¡°Nos encontramos ante un sector promotor que ha aprendido de los errores pasados, cuyos niveles de endeudamiento est¨¢n m¨¢s bajos que nunca y que, por ejemplo, no da comienzo nunca a un nuevo proyecto sin tener vendidas previamente entre un 30% y un 50% de las viviendas¡±.

Subidas en Bolsa

El mercado reaccion¨® bien a la noticia. Las acciones de Quabit se revalorizaron este martes un 11%, y las de Neinor Homes un 2,73%, llevando la capitalizaci¨®n burs¨¢til de esta ¨²ltima a rozar los 900 millones de euros.

Junto al suelo adicional para construir 7.000 viviendas que aportar¨¢ Quabit al nuevo grupo, que deja su capacidad total en 16.000 casas, los defensores de la idoneidad del acuerdo citan otros dos factores: con Quabit llega tambi¨¦n la constructora Rayet, que se unir¨¢ a la que ya tiene operativa la firma, Neinor Works. Adem¨¢s, la nueva cotizada ser¨¢ m¨¢s l¨ªquida para los inversores. ¡°Para estar en el radar de los grandes fondos de inversi¨®n hace falta que la acci¨®n tenga suficiente volumen diario. En Espa?a, todas mueven en Bolsa menos de 500.000 euros por sesi¨®n, son muy il¨ªquidas¡±, explican fuentes ligadas al acuerdo.

Se trata de la segunda adquisici¨®n efectuada en los ¨²ltimos cuatro meses por Neinor. En septiembre ya compr¨® el 75% de Renta Garantizada, una firma dedicada al alquiler residencial. ¡°Siempre hemos defendido que el mercado, y m¨¢xime en un a?o complicado como ha sido el 2020, crea tambi¨¦n oportunidades¡±, apuntan fuentes de Neinor.