Espa?a: un pa¨ªs de propietarios reincidentes

Espa?a es un pa¨ªs de propietarios convencidos y de inquilinos obligados. El guantazo que supuso el pinchazo de la burbuja inmobiliaria podr¨ªa haber sido el desenga?o perfecto, pero no ha podido con esa estrecha relaci¨®n que existe entre los espa?oles y la compra de vivienda. Tampoco la pandemia ha roto el idilio.

La adquisici¨®n de casas ha dejado atr¨¢s los efectos de la covid y alcanza niveles de hace 13 a?os. En agosto se cerraron 49.884 transacciones, una cifra no vista desde abril de 2008, seg¨²n el INE. Julio fue incluso mejor: cambiaron de manos 50.258 casas. ¡°La compraventa es la que est¨¢ impulsando la recuperaci¨®n del mercado de la vivienda¡±, concluye el portal Fotocasa en su informe relativo al segundo semestre del a?o. En ese estudio da cuenta de que la demanda para compra se ha incrementado, mientras que ha sufrido un ligero descenso la del alquiler.

La pandemia ha reforzado los lazos con la propiedad, y eso que el Gobierno rema a favor de aumentar el peso del alquiler con el anteproyecto de la ley de vivienda reci¨¦n salido del horno. ¡°Pese a la crisis, el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado en la mentalidad de los espa?oles¡±, se?ala Mar¨ªa Matos, portavoz de Fotocasa.

En los ¨²ltimos meses ha tomado fuerza la idea de que es el momento de adquirir una vivienda ¡ªuna idea solo factible para una parte de la poblaci¨®n con una situaci¨®n laboral y econ¨®mica desahogada¡ª. Los motivos son varios. La vivienda se ha convertido en un activo refugio frente a la inflaci¨®n (subi¨® un 5,5% en octubre). ¡°Las familias que ahorraron durante varios meses por la pandemia y los confinamientos y que ya ten¨ªan ahorros previos se preguntan qu¨¦ hacer con ese dinero. ?Criptomonedas, Bolsa? Lo est¨¢n destinando a dar la entrada de un piso¡±, se?ala Juan Carlos Higueras, analista econ¨®mico, profesor de EAE Business School y autor del estudio El mercado inmobiliario post covid 19. ?Inversi¨®n rentable o nueva burbuja?

La finalidad de esas compras es tanto la reposici¨®n ¡ªcambiar a una vivienda mejor¡ª como la inversi¨®n. Porque, dice Higueras, ¡°acumular patrimonio es deporte nacional, lo hemos mamado, est¨¢ en nuestro ADN¡±. Casi el 90% de los mayores de 65 a?os son propietarios de una vivienda en Espa?a. Para este segmento de la poblaci¨®n es un ¡°colch¨®n para la jubilaci¨®n¡±, apunta el profesor. Y eso ha calado en el resto de la sociedad. Higueras describe el panorama sin pa?os calientes: ¡°No somos ni Alemania ni Pa¨ªses Bajos y eso no va a cambiar.

El alquiler ha ganado peso por la precariedad del mercado laboral, pero si esos j¨®venes pudieran comprar¨ªan y no alquilar¨ªan. No tenemos cultura de alquiler y seguimos pensando que es tirar el dinero¡±, a?ade. Aunque, con la futura ley de vivienda ¡°muchos inversores van a pensarlo dos veces antes de invertir en vivienda, ya sea para alquilar o como una segunda o tercera residencia con la que canalizar el ahorro¡±, opina.

Tres motivos

La tasadora Tinsa identifica tres motivos que explican el alza de las compras. ¡°La confianza del consumidor, seguido de unas perspectivas de mercado inmobiliario en revalorizaci¨®n tras unos meses en los que se ha incrementado el ahorro de los hogares y, con menos peso, el incentivo de unos tipos de inter¨¦s bajos¡±, se?ala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Menor peso porque han llegado al mercado m¨¢s inversores que no necesitan hipoteca, que tienen recursos propios para hacer frente a la operaci¨®n. ¡°La demanda de inversi¨®n aumenta con un volumen considerable de operaciones, tanto para venta como para alquiler¡±, recalca Arias. Un ejemplo: en agosto se adquirieron 49.884 viviendas en Espa?a y se suscribieron 33.105 hipotecas. 16.779 operaciones no necesitaron financiaci¨®n bancaria.

El resto s¨ª y se est¨¢n aprovechando de hipotecas muy baratas. ¡°Los bajos tipos de inter¨¦s tambi¨¦n han sido un acelerador para el cierre de transacciones¡±, opina Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Y ante el temor a una posible subida de tipos a partir del segundo semestre de 2022, los ciudadanos se est¨¢n decantando mayoritariamente por el tipo fijo: nada menos que el 67% en agosto, frente al 33% que contrat¨® variable, seg¨²n el INE.

La demanda de reposici¨®n juega hoy un papel clave en el impulso de las ventas. Estos cambios de casa tienen detr¨¢s el aprendizaje de la pandemia. ¡°Ha habido un cambio en el modo de vivir las viviendas, dando m¨¢s importancia al mayor espacio, a las terrazas y a las zonas comunes¡±, dice Corral, cuyos clientes arguyen tambi¨¦n el teletrabajo como motivo para mudarse de vivienda.

Quieren piso propio pero viven de alquiler

Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor, insiste en esta idea: ¡°A ra¨ªz de las limitaciones que han detectado en sus viviendas tras la fase de confinamiento y de las posibilidades ligadas al teletrabajo, han decidido cambiar su residencia por otra con mejores prestaciones (amplitud, disposici¨®n de espacios exteriores, ubicaci¨®n m¨¢s descentralizada¡­)¡±. Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasaci¨®n, lo define como ¡°un valor refugio personal¡±. Y a?ade: ¡°Con la pandemia hemos visto la vivienda como algo importante en nuestra vida¡±.

Pero, y de vuelta al arranque de este texto, Espa?a tiene dos caras. La cara B dibuja un pa¨ªs en el que los j¨®venes se ven penalizados por sus condiciones laborales, as¨ª que optan por el alquiler. Solo cuando se trata de este grupo de edad, Espa?a se convierte en un pa¨ªs de inquilinos. Los analistas hablan de inquilinos forzados. ¡°Nos gusta ser propietarios, el alquiler es una soluci¨®n transitoria¡±, recalca Villanueva.

¡°El 70% de los j¨®venes quiere una vivienda propia, aunque la mayor¨ªa vive en alquiler¡±, seg¨²n Fotocasa. Porque, apunta Paloma Arnaiz, ¡°una buena parte de la demanda sigue sin presentar las condiciones de solvencia o ahorro necesarias para acceder a la compra, debiendo dirigirse al alquiler¡±. Y concluye: ¡°Es probable que la f¨®rmula del alquiler siga ganando puntos en el futuro¡±.