Alquiler por 11 meses, la pirueta legal para echar al inquilino y subir precios

¡°Tiene usted un precio de pandemia, pero ahora el mercado ha cambiado y tenemos que subirle la renta del alquiler¡±. Fue el mensaje que recibi¨® Ra¨²l de su casero diez meses despu¨¦s de firmar el contrato. La noticia le lleg¨® como un jarro de agua fr¨ªa. Le aseguraron que no habr¨ªa problema en renovar una vez cumplido el plazo de 11 meses, que era, le prometieron, ¡°una mera formalidad¡±. Con las semanas, las palabras amables viraron a ultim¨¢tum. O pagaba 350 euros m¨¢s al mes y 3.000 euros de comisi¨®n de agencia o tendr¨ªa que hacer las maletas. ¡°Cuando firm¨¦ me aseguraron que si quer¨ªa quedarme no h...

¡°Tiene usted un precio de pandemia, pero ahora el mercado ha cambiado y tenemos que subirle la renta del alquiler¡±. Fue el mensaje que recibi¨® Ra¨²l de su casero diez meses despu¨¦s de firmar el contrato. La noticia le lleg¨® como un jarro de agua fr¨ªa. Le aseguraron que no habr¨ªa problema en renovar una vez cumplido el plazo de 11 meses, que era, le prometieron, ¡°una mera formalidad¡±. Con las semanas, las palabras amables viraron a ultim¨¢tum. O pagaba 350 euros m¨¢s al mes y 3.000 euros de comisi¨®n de agencia o tendr¨ªa que hacer las maletas. ¡°Cuando firm¨¦ me aseguraron que si quer¨ªa quedarme no habr¨ªa problema. Lo que omitieron es que me subir¨ªan la renta un 40%¡±, relata.

Un vistazo por portales inmobiliarios como Idealista basta para comprobar la proliferaci¨®n de inmuebles que se alquilan por un m¨¢ximo de 11 meses en ciudades como Madrid y Barcelona. ?Por qu¨¦ este plazo y no un a?o? La respuesta es de ¨ªndole legal. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el escudo legal que protege a los inquilinos frente a posibles abusos de sus caseros, establece que los alquileres de vivienda habitual deben durar, al menos, un a?o, ampliables forzosamente a cinco, o siete si los propietarios son empresas. Los contratos de temporada son, llanamente, una escapatoria legal para desactivar esta protecci¨®n.

Como expone Gonzalo Poveda Dana, abogado especialista en inmobiliario del bufete Mas y Calvet, la simulaci¨®n de arrendamientos por temporadas permite a los propietarios ¡°encadenar contratos por 11 meses subiendo el precio del alquiler sin restricciones¡±, y, adem¨¢s, ¡°burlar las obligaciones en las que se encuadran los contratos de arrendamiento de vivienda habitual¡±.

Los contratos de temporada no son ilegales. El alquiler temporal es una modalidad de arrendamiento dise?ada para cubrir necesidades de car¨¢cter espor¨¢dico por lapsos inferiores a un a?o. Son escenarios con fecha de ida y vuelta, como un trabajo transitorio, una estancia de estudios o un tratamiento m¨¦dico en otra ciudad. Como se?ala Emilio D¨ªas Rojas, abogado especializado en contratos de arrendamiento y desahucios, se trata de una forma de alquiler ¡°perfectamente v¨¢lida¡±, donde las partes gozan de voluntad para apalabrar los t¨¦rminos del acuerdo.

El problema surge cuando se utiliza esta v¨ªa para disfrazar lo que, en realidad, es un alquiler de vivienda permanente. Ello supone ¡°un fraude de ley¡±, advierte Cristina Argelich, profesora ayudante doctor de Derecho civil de la Universidad Aut¨®noma de Madrid.

Con esta pirueta, los propietarios eluden la obligaci¨®n de atarse a un mismo precio por un periodo de cinco o siete a?os. Por un lado, exprimen la rentabilidad de los inmuebles a costa de la rotaci¨®n de inquilinos; por otro, mantienen la puerta abierta para volver al mercado de los alquileres tur¨ªsticos cuando se reactive la llegada de extranjeros.

Estrategia imperfecta

No obstante, los arrendadores que se aprovechen de este resquicio jur¨ªdico deben andarse con ojo. Los juristas advierten de que topar la duraci¨®n del alquiler para esquivar la ley es una estrategia que hace aguas por varios frentes.

En primer lugar, porque acordar un periodo de alquiler inferior al a?o no convierte el compromiso en temporal. En este sentido, Silvia L¨®pez Jim¨¦nez, socia de RocaJunyent, remarca que el factor que determina que un arrendamiento es de temporada ¡°no es la duraci¨®n, sino su finalidad o causa¡±, y esta debe ser ¡°provisional o transitoria¡±. Sobre esta cuesti¨®n, los tribunales ya han dejado claro que firmar un alquiler de 11 meses no es sin¨®nimo de temporalidad si, en realidad, el ocupante buscaba una morada donde vivir de forma indefinida.

En segundo t¨¦rmino, porque lo esencial, agrega L¨®pez, es que en el escrito se deje huella de la causa por la que se alquila la vivienda. Si se firma un contrato de 11 meses y no se detalla la raz¨®n de la temporalidad, ¡°podr¨ªa deducirse que se trata de un arrendamiento de temporada simulado que oculta un contrato de vivienda habitual¡±, a?ade el abogado Gonzalo Poveda. Otro factor para decidir si el alquiler es espor¨¢dico, apostilla, es analizar si el inquilino ¡°cuenta con otra vivienda permanente, ya sea en propiedad o arrendada¡±.

Existe la creencia de que nombrar un contrato como temporal es suficiente para que, de facto, lo sea. Esto es un error, apunta Luis Barber, socio de Kepler-Karst. Lo que define la naturaleza del trato no es su denominaci¨®n sobre el papel, resalta el abogado, sino ¡°el contenido de sus estipulaciones¡±. O, en otras palabras, ¡°lo que las partes realmente han querido contratar¡±.

Los inquilinos que, como Ra¨²l, reciben un ultim¨¢tum, tienen varias armas para defenderse. Si el trato es un fraude, los moradores tienen derecho a rechazar la subida del precio y solicitar la ¡°nulidad de su contrato de temporada¡± ante un juez de lo civil, se?ala la profesora Cristina Argelich.

En otro escenario, si la situaci¨®n se tensa y el propietario opta por hacer la vida imposible a los alquilados, el asunto puede tomar derroteros penales. Los caseros deben pens¨¢rselo dos veces antes de optar por esta v¨ªa. Como remarca la jurista, el acoso inmobiliario es un delito que puede acarrear penas de hasta tres a?os de prisi¨®n en su modalidad de coacciones. Si la sangre llega al r¨ªo, la experta recuerda que conservar mensajes y correos es de vital importancia para denunciar el abuso ante el juez.