¡®Mobbing¡¯ inmobiliario: ?qu¨¦ debe hacer un inquilino acosado por su casero?

La escalada de los precios de alquiler de la vivienda en los principales barrios de ciudades como Barcelona o Madrid ¨C el precio del alquiler de la vivienda en Catalu?a aument¨® en 2017 un 10,3%, y la media espa?ola fue de una subida de un 8,9%- causada por factores m¨²ltiples, entre los que encontramos las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad, la pujanza de la demanda de alquiler de vivienda para uso tur¨ªstico, y las pol¨ªticas liberalizadoras del a?o 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no solo est¨¢ dificultando el acceso del ciudadano a la vivienda sino que est¨¢ haciendo resurgir pr¨¢cticas abusivas por parte de muchos propietarios hacia sus inquilinos.

Es lo que se conoce popularmente como mobbing inmobiliario o acoso inmobiliario. Son aquellas actuaciones consistentes en ejercitar hostigamiento para provocar la auto privaci¨®n del derecho al disfrute de una vivienda en propiedad o arrendada. La finalidad del arrendador es que el inquilino se vaya de la vivienda y as¨ª poder arrendar nuevamente la vivienda a un tercero a una renta superior.

Multas de 900.000 euros

En la pr¨¢ctica, las v¨ªctimas de estos abusos quedan en muchas ocasiones indefensas por falta de recursos econ¨®micos para actuar ante los tribunales por la v¨ªa civil, pues se exige actuar representado por abogado y procurador con los costes econ¨®micos que ello conlleva. La v¨ªa penal tampoco est¨¢ resultando id¨®nea ya que la mayor¨ªa de las denuncias por acoso inmobiliario terminan archiv¨¢ndose porque no tienen la gravedad suficiente como para ser constitutivas de delito.

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Ante esta creciente problem¨¢tica, el Ayuntamiento de Barcelona ha anunciado recientemente que sancionar¨¢ a quienes comentan conductas abusivas para con sus inquilinos con multas que van desde los 90.001 hasta los 900.000 euros por considerar que estamos ante infracciones muy graves del derecho constitucional a la vivienda del ciudadano.

Existe un sinf¨ªn de conductas que pueden considerarse abusivas para con el inquilino de vivienda. ?Cu¨¢les son las m¨¢s habituales y qu¨¦ derechos tiene en cada caso el inquilino que las sufre?

Repercutir gastos del contrato

Es una pr¨¢ctica muy habitual que se intente repercutir al ciudadano que se dispone a alquilar una vivienda el pago de los honorarios del abogado o del administrador de la propiedad por la preparaci¨®n del contrato de arrendamiento.

En la mayor¨ªa de ocasiones se trata de una condici¨®n contractual impuesta unilateralmente por la propiedad o la agencia que la representa, ya que si el inquilino no acepta dicha cl¨¢usula no se le alquila la vivienda.

Se impone as¨ª al inquilino una obligaci¨®n que no le corresponde asumir, ya que el inquilino no ha contratado con la agencia dicho servicio de preparaci¨®n del contrato; es un servicio que ha sido contratado por la propiedad. No puede ser opuesto al inquilino un contrato en el que no intervino y obligarle al pago por el coste de unos servicios que no prest¨® a dicho tercero, ya que se prestan en inter¨¦s de la propiedad.

Es una conducta que vulnera el derecho constitucional de todo ciudadano a acceder a una vivienda.

La misma raz¨®n se impone en el caso de la repercusi¨®n al comprador de una vivienda del cobro de honorarios de intermediaci¨®n del agente de la propiedad inmobiliaria cuando no ha existido un contrato de intermediaci¨®n con el inquilino, sino que el contrato de prestaci¨®n de servicios es entre vendedor y agencia.

Falta de mantenimiento

Por imperativo legal las obras de conservaci¨®n de la vivienda son a cargo del arrendador, salvo que los desperfectos sean causados por el inquilino o sus convivientes, o salvo que se trate de peque?as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, como puede ser reponer un cristal roto, o sustituir la grifer¨ªa en mal estado.

Si su contrato de arrendamiento contiene una cl¨¢usula que establece que le corresponde al inquilino asumir las obras de conservaci¨®n de la vivienda es una cl¨¢usula nula de pleno derecho por abusiva.

Todo inquilino tiene derecho a que el arrendador realice las obras de reparaci¨®n necesarias para la adecuada habitabilidad en la vivienda (con las excepciones mencionadas).

Negarse a cobrar la renta

Con la finalidad de resolver el contrato, el arrendador podr¨ªa negarse al cobro de la renta. Si ello ocurre, se recomienda que el inquilino act¨²e en estos casos ofreciendo el pago de la renta a la propiedad mediante un giro postal, y si dicha negativa persiste y se devuelve el giro, se recomienda consignar el importe de la renta en el juzgado o ante su notario de confianza. De esta forma, evitar¨¢ el riesgo de que le puedan desahuciar por impago de rentas.

Impedir obras de accesibilidad

La ley faculta al inquilino a realizar obras para la supresi¨®n de las barreras arquitect¨®nicas en la vivienda necesarias si ¨¦l, su c¨®nyuge, pareja de hecho, o familiar conviviente, sufrieran una discapacidad o fueran mayores de setenta a?os, siempre y cuando dichas obras no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni perjudiquen su estabilidad o seguridad.

Los inquilinos tienen derecho en estos casos a exigir que la propiedad autorice las obras si estas son necesarias para la habitabilidad de sus moradores, aun cuando el contrato de arrendamiento establezca que el inquilino no puede realizar obras sin la autorizaci¨®n de la propiedad.

Exigir gastos no pactados

Otras conductas abusivas habituales son la repercusi¨®n al inquilino del pago de servicios o impuestos no pactados en el contrato, el aumento o actualizaci¨®n de la renta contraviniendo la ley y lo pactado en el contrato, el acoso verbal mediante amenazas, enga?os, presi¨®n psicol¨®gica al inquilino para que abandone la vivienda, o la paralizaci¨®n de obras de rehabilitaci¨®n o conservaci¨®n de todo el edificio.

Armas legales

Si el inquilino sufre alguno de estos abusos no debe dejar de pagar la renta, ya que corre el riesgo de que le desahucien por impago de rentas. Para defenderse adecuadamente, debe acudir a un abogado de confianza para la interposici¨®n de la correspondiente demanda civil en los juzgados. Simult¨¢neamente puede denunciar las pr¨¢cticas il¨ªcitas ante el Ayuntamiento competente para que se incoe el correspondiente expediente sancionador.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Abogado. Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogac¨ªa de Barcelona.