Alquilar casa, nueva actividad de riesgo

Con un nudo en la garganta han comenzado el a?o muchos propietarios e inquilinos. A las preocupaciones habituales que conlleva cualquier alquiler, se suman ahora nuevos miedos por las regulaciones y medidas adoptadas con motivo de la pandemia y, sobre todo, por la mala situaci¨®n econ¨®mica que viven muchas familias.

El mayor desasosiego de los propietarios son los retrasos y los impagos de la renta. ¡°Es la mayor preocupaci¨®n del arrendador, tanto m¨¢s con las medidas de suspensi¨®n de desahucios para arrendatarios en situaci¨®n de vulnerabilidad¡±, anota Tom¨¢s Felipe de Pedraza, abogado de Legalitas. En muchos casos, no les quedar¨¢ m¨¢s remedio que aceptar una reducci¨®n de la renta o el pago aplazado que le proponga el inquilino, opina Sara Arranz, directora comercial de Treshabitat, empresa inmobiliaria del grupo Tecnotramit.

De no llegar a un acuerdo, a los propietarios les inquieta saber si podr¨¢n desahuciar a su inquilino. Si acredita encontrarse en situaci¨®n de vulnerabilidad econ¨®mica la respuesta es negativa. ¡°El arrendatario podr¨¢ pedir la suspensi¨®n del proceso hasta, por lo pronto, el 9 de mayo de 2021 (fin del actual estado de alarma) si demuestra estar en situaci¨®n de vulnerabilidad y no tener alternativa habitacional, cosa que ser¨¢ m¨¢s que frecuente dada la actual situaci¨®n¡±, explica Eduardo F¨ªgares, letrado del bufete Abogados para Todos. Si no hay situaci¨®n de vulnerabilidad, el casero s¨ª puede emprender acciones legales. Aunque m¨¢s vale que se arme de paciencia, porque ¡°la situaci¨®n de cierto colapso que atraviesan muchos juzgados por la covid puede demorar bastante la devoluci¨®n de la posesi¨®n del piso al propietario y, lo m¨¢s probable, es que resulte muy dif¨ªcil cobrar las rentas adeudadas¡±, indica Salvador Salcedo, abogado del despacho ?tico Jur¨ªdico. El proceso se prolongar¨¢ entre 6 y 12 meses debido a los retrasos en el sistema judicial por la covid, a?ade F¨ªgares.

Los propietarios que buscan arrendar sus casas en este momento persiguen solvencia. ¡°Algunos arrendadores buscan un perfil econ¨®mico estable para reducir los riesgos de impago de alquiler como consecuencia de un despido o un ERTE del inquilino¡±, indica Salcedo. Y, por si acaso, se blindan con seguros de impago, que cubren de 6 a 12 mensualidades de renta y la defensa jur¨ªdica. Otras opciones a las que est¨¢n recurriendo los caseros son los avales bancarios y los fiadores personales, seg¨²n De Pedraza.

El problema es que en algunas ocasiones ¡ªpor suerte, no es algo generalizado en el mercado¡ª los propietarios se exceden, sobre todo cuando se trata de personas con n¨®minas muy bajas. En Provivienda denuncian que algunos exigen ¡°avales bancarios, cuatro mensualidades en met¨¢lico [prohibido por la LAU] y que varias personas firmen el contrato para responder ante impagos. Hablamos de inmigrantes y gente que no gana m¨¢s de 800 euros al mes¡±, explica Natalia Palomar, responsable del ?rea de Incidencia Jur¨ªdica de Provivienda. Coinciden en CECU Madrid en que, en ocasiones, ¡°se exigen avales o garant¨ªas desproporcionados a operaciones de cierta sencillez o de rentas no especialmente elevadas¡±, explica la portavoz Itziar Mar¨ªn.

Legalmente, el arrendador solo puede exigir dos mensualidades de renta en concepto de garant¨ªa adicional, adem¨¢s de la mensualidad correspondiente a la fianza legal. Sin embargo, considera que estos importes son insuficientes para cubrir posibles impagos y desperfectos, tanto m¨¢s si el piso se alquila amueblado. ¡°Cada vez son m¨¢s los inquilinos que dejan las viviendas en p¨¦simo estado y los arrendadores tienen que hacer frente a la reforma y, en muchos casos, al pago de suministros pendientes¡±, afirma Arranz.

La intenci¨®n del Gobierno de limitar el precio m¨¢ximo de los alquileres en los pr¨®ximos meses est¨¢ generando preocupaci¨®n. ¡°La mayor¨ªa son peque?os ahorradores que invirtieron en vivienda y necesitan rentabilizarla para atender los pagos del pr¨¦stamo que solicitaron para comprarla¡±, argumenta Salcedo. Los que se plantean vender su vivienda por este motivo, deben tener en cuenta que los contratos o pr¨®rrogas que terminen antes del 31 de enero de 2021 podr¨¢n gozar, si lo solicita el arrendatario, de una pr¨®rroga extraordinaria de un m¨¢ximo de seis meses. ¡°Puede suponer un problema para los arrendadores que pensaban vender la vivienda antes de que comiencen a bajar los precios¡±, se?ala Pelayo de Salvador Morell, del despacho de abogados inmobiliarios Desalvador.

El subarriendo es otra penitencia para los caseros. Es legal ¡°siempre y cuando exista la aprobaci¨®n por parte del propietario del inmueble y el inquilino haga un contrato a cada una de las personas subarrendadas¡±, explica Esperanza Palacio, codirectora legal de Reclamador.es.

A los inquilinos no poder pagar la renta tambi¨¦n les quita el sue?o. ¡°Es el principal quebradero de cabeza, ya que la situaci¨®n econ¨®mica est¨¢ incrementando exponencialmente el n¨²mero de hogares a los que les resulta muy dif¨ªcil o imposible llegar a final de mes¡±, se?alan en OCU. Por eso, est¨¢n muy atentos a las rebajas en el precio de los alquileres: Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Sevilla y M¨¢laga han registrado ca¨ªdas hist¨®ricas en 2020, seg¨²n Idealista.

Atentos a las rebajas

Tendr¨¢n que echar cuentas si se plantean abandonar el piso actual y buscar otro m¨¢s barato. ¡°Pueden marcharse del inmueble pasados los seis primeros meses de contrato sin tener que indemnizar o, si se recoge en el contrato, indemnizando al arrendador con un mes de renta por cada a?o que reste de contrato (o la parte proporcional si queda menos de un a?o, que es lo m¨¢s frecuente)¡±, explica F¨ªgares. Ojo al buscar, porque en el mercado hay falsos arrendamientos de temporada que, en realidad, esconden alquileres de vivienda habitual. Los propietarios les obligan a firmar contratos de 11 meses para sortear la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Las reparaciones y reformas son el calvario de todo inquilino, aunque tambi¨¦n de todo propietario. Estos ¨²ltimos, sobre todo los que tienen una peor situaci¨®n econ¨®mica por la pandemia, est¨¢n dejando de reparar y mantener sus viviendas, algo a lo que les obliga la LAU. ¡°Hay muchas viviendas alquiladas en estado de conservaci¨®n muy deplorable y los inquilinos tienen que ocuparse del mantenimiento o verse obligados a cambiar de vivienda¡± se?ala Sara Arranz, de Treshabitat.

Que el casero quiera vender la vivienda es otro quebradero de cabeza, aunque ¡°el nuevo propietario debe mantener el contrato en las mismas condiciones¡±, a?ade Arranz. ?Y si fallece? ¡°Si el difunto casero actuaba como propietario, los t¨¦rminos fijados en el contrato se mantienen. Si era el usufructuario de la vivienda, ser¨¢n los nuevos due?os quienes decidan si el contrato del inquilino se extingue, se mantiene en sus t¨¦rminos o se fijan unos nuevos¡±, se?ala Palacio.

El alquiler compartido es un problema en tiempos de covid. Hay miedo entre los inquilinos a arrendar cuando se queda una habitaci¨®n vac¨ªa. ¡°Una posible soluci¨®n ser¨ªa exigir al potencial inquilino una prueba serol¨®gica o un test PCR¡±, dice el letrado de ?tico Jur¨ªdico.

Incertidumbre genera tambi¨¦n el no saber si el arrendador va a devolver la fianza, pues muchas veces inventa desperfectos en la vivienda. ¡°La ¨²nica forma que tiene el inquilino de defender sus derechos es acudir a los tribunales para reclamar la fianza, pero es caro y muchas veces no merece la pena el esfuerzo¡±, remata Eduardo F¨ªgares. En CECU Madrid dan cuenta del ¡°retraso o no devoluci¨®n de la fianza al t¨¦rmino del alquiler, sin motivos legalmente justificados¡±, dice Mar¨ªn.