Estas son las tropel¨ªas m¨¢s habituales de los caseros al alquilar sus viviendas

Alquileres por un plazo inferior a un a?o, pagos anticipados por trimestres o semestres, indemnizaciones sacadas de la manga y subidas desproporcionadas de las rentas. Son una muestra de las exigencias que incorporan algunos propietarios en sus contratos para acortar la duraci¨®n del alquiler y echar a su inquilino antes del plazo de cinco a?os, siete si quien alquila es una empresa, que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Muchos arrendatarios no son conscientes de que el contrato que van a firmar, o ya han rubricado, est¨¢ plagado de puntos que, posiblemente, no son legales. Seg¨²n los datos internos que manejan en el despacho de abogados M¨¦ndez Lit, el 69% de los inquilinos desconoce las cl¨¢usulas que firma en el alquiler de su vivienda. Otros est¨¢n al tanto, pero a pesar del atropello consienten por el engorro que supone acudir a los tribunales.

¡°Normalmente es el propietario el que redacta el contrato de arrendamiento e impone las condiciones de uso de la vivienda y el futuro inquilino no tiene otra opci¨®n que aceptarlas si quiere vivir en la casa¡±, remarca F¨¢tima Galisteo, abogada del despacho Galisteo Abogados. Aunque el inquilino debe saber que, si las condiciones son abusivas y, por tanto, contrarias a la ley, son nulas.

La cl¨¢usula m¨¢s sangrante, la que est¨¢n padeciendo ahora un gran n¨²mero de inquilinos, es el contrato de 11 meses. Con la pandemia muchos pisos tur¨ªsticos pasaron al alquiler tradicional para compensar la fuerte ca¨ªda de ingresos. En 2020, los portales inmobiliarios se llenaron de anuncios que ofrec¨ªan alquileres de menos de un a?o. Ahora, muchos de estos pisos est¨¢n tratando de engancharse de nuevo al alquiler tur¨ªstico.

La cuesti¨®n es que el due?o no podr¨¢ hacerlo si no es capaz de justificar la temporalidad del alquiler ¡ªpor vacaciones, trabajo, estudios¡ª, y si el inquilino puede demostrar que no tiene otro lugar donde residir habitualmente.

Muchos propietarios est¨¢n confundidos al pensar que lo relevante para evitar la pr¨®rroga forzosa es la duraci¨®n del contrato. La clave es la causa y la finalidad de la ocupaci¨®n de la vivienda. ¡°Si el alquiler obedece a una necesidad temporal, aunque fuera superior a un a?o y, as¨ª se especifica claramente en el contrato, finalizar¨¢ llegado el t¨¦rmino fijado; pero si alquila para vivienda permanente y habitual, cualquiera que sea su duraci¨®n, est¨¢ sujeto a las disposiciones de la LAU¡±, precisa Galisteo.

La Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) insiste en que firmar un contrato de alquiler de una vivienda por un plazo de 11 meses no significa autom¨¢ticamente que ese arrendamiento sea de temporada. ¡°Puede ser un alquiler con todas las de la ley y dar derecho al inquilino a permanecer en la vivienda hasta los cinco a?os¡±, se?ala Eztizen Gregorio, portavoz de la OCU.

Llegados a esta situaci¨®n, si el inquilino no quiere abandonar la casa y el propietario interpone una demanda de desahucio, ¡°es muy posible que el juez determine que ese contrato es fraudulento, es decir, que debe ser considerado como un contrato de vivienda habitual¡±, considera Eduardo Fern¨¢ndez-F¨ªgares, responsable de Abogados Para Todos.

Cada afectado deber¨¢ decidir si le compensa luchar por esa casa o no. ¡°Hay muchos inquilinos que prefieren transigir ante determinadas situaciones injustas, antes que perder tiempo y dinero en un procedimiento de fin incierto¡±, reconocen en la OCU.

En este listado de tropel¨ªas y contratos al antojo de algunos caseros no pueden faltar las revisiones de renta desproporcionadas que aplican para asfixiar al inquilino y recuperar su vivienda. Es usual ver contratos donde se establecen subidas muy por encima del IPC anual. Salvador Salcedo, abogado y socio del bufete ?tico Jur¨ªdico, es rotundo: ¡°Es nula cualquier actualizaci¨®n pactada por importe superior¡± a ese ¨ªndice.

?Y si el IPC baja? ¡°Hay que prestar especial atenci¨®n a que no se impongan cl¨¢usulas limitativas (suelo) a su aplicaci¨®n, lo que impedir¨ªa al inquilino beneficiarse de su aplicaci¨®n¡±, indica Jos¨¦ M¨¦ndez, socio director del despacho M¨¦ndez Lit.

La OCU tambi¨¦n advierte de que algunos propietarios, sobre todo empresas, exigen al inquilino que se haga cargo de los gastos de comunidad o el IBI a partir del segundo o tercer a?o. ¡°Es un modo de subir la renta y propiciar que los inquilinos abandonen la vivienda en ese momento¡±.

Hay m¨¢s cl¨¢usulas que los propietarios incluyen sin ning¨²n sustento legal, como un a?o de obligado cumplimiento del contrato para garantizarse el cobro de, al menos, 12 meses. Pero, ¡°la LAU, en su art¨ªculo 11, permite al inquilino desistir tras el sexto mes¡±, explica Fern¨¢ndez-F¨ªgares. Y no hay penalizaci¨®n, salvo que en el contrato se pacte lo contrario. En ese caso, ¡°no podr¨¢ exceder de una mensualidad por cada anualidad de contrato que falte por cumplir¡±, a?ade Salcedo.

?Y si el inquilino deja de pagar? Es la pregunta que se repiten los caseros una y otra vez, y que los lleva a pedir varios meses de fianza, avales o dep¨®sitos. Sin embargo, la ley es muy clara. El propietario solo puede exigir un mes de fianza. Y adicionalmente, otros dos meses de garant¨ªas. Lo que exceda de esto no es legal. A pesar de ello, ¡°a¨²n se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada¡±, corrobora M¨¦ndez.

Pago por anticipado

En algunos contratos hay cl¨¢usulas que obligan a pagar la renta por anticipado (se suelen pedir tres o seis meses, pero hay casos de hasta un a?o). ¡°Esta pr¨¢ctica es ilegal y los inquilinos no est¨¢n obligados a pagar las rentas por anticipado, salvo que sea de forma mensual¡±, afirman en la Agencia Negociadora del Alquiler.

No pocos caseros exigen que el arrendatario abone el recibo del IBI, la tasa de basuras, las cuotas de la comunidad de propietarios, el seguro de da?os y todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado. El arrendatario debe saber que las reparaciones necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones de habitabilidad debe pagarlas el propietario. ¡°El juez fallar¨ªa a favor del inquilino¡±, dice Fern¨¢ndez-F¨ªgares. Eso s¨ª, el inquilino debe asumir las peque?as reparaciones por el uso ordinario de la casa, como cerraduras, persianas y toldos, grifos y cisternas.

Aunque en el contrato figure que en caso de incumplimiento el arrendatario correr¨¢ con los gastos de abogado y procurador no haga caso. ¡°Esto solo lo decide un juez si condena en costas del juicio¡±, se?ala Jos¨¦ M¨¦ndez.

Una ¨²ltima cuesti¨®n. El inquilino rara vez verifica si el arrendador est¨¢ facultado para alquilarle el piso en el que pretende vivir, algo que genera no pocos conflictos. ¡°Es aconsejable que exija al casero que le acredite la titularidad, del mismo modo que al inquilino se le pide que acredite su solvencia, o que solicite al registro de la propiedad una nota simple de la vivienda¡±, comenta el abogado de ?tico Jur¨ªdico. No es extra?o que la titularidad de un inmueble recaiga en varias personas que lo han heredado o que el casero haya fallecido y no fuera el propietario, sino el usufructuario.