Vecinos que desconocen qui¨¦n maneja el dinero de su edificio

Los administradores de fincas son la diana contra la que los vecinos lanzan sus dardos. Son el centro de sus cr¨ªticas cuando algo se rompe en el edificio o la convivencia se hace insoportable. Pero su papel va mucho m¨¢s all¨¢. El colectivo gestiona anualmente entre 34.000 y 40.000 millones de euros y produce m¨¢s de 2.600 millones de euros, seg¨²n los ¨²ltimos datos (de 2012) que maneja el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). ¡°Gestionamos un patrimonio importante. Una comunidad con servicios muy b¨¢sicos, de unos 30 vecinos, con una cuota de 60 euros al mes son 21.600 ...

Los administradores de fincas son la diana contra la que los vecinos lanzan sus dardos. Son el centro de sus cr¨ªticas cuando algo se rompe en el edificio o la convivencia se hace insoportable. Pero su papel va mucho m¨¢s all¨¢. El colectivo gestiona anualmente entre 34.000 y 40.000 millones de euros y produce m¨¢s de 2.600 millones de euros, seg¨²n los ¨²ltimos datos (de 2012) que maneja el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). ¡°Gestionamos un patrimonio importante. Una comunidad con servicios muy b¨¢sicos, de unos 30 vecinos, con una cuota de 60 euros al mes son 21.600 euros al a?o. Y cada despacho lleva varias comunidades con diversos servicios y tama?os¡±, cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas colegiado de Madrid del grupo Fisconta. A pesar de ese ingente volumen de dinero que pasa por sus manos, cada vez son menos los propietarios que acuden a las juntas de vecinos. Desconocen qui¨¦n es su administrador de fincas, si est¨¢ colegiado, si tiene seguro o c¨®mo gestiona las cuentas. ¡°Es una profesi¨®n poco conocida y reconocida¡±, cree Carmela Lavandeira, vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia.

Pero tanta desidia vecinal puede acabar mal. El pasado a?o, un administrador de fincas fue condenado a dos a?os de c¨¢rcel por robar dinero a una docena de comunidades en Valencia. Hay m¨¢s casos, aunque lo cierto es que este tipo de delitos no son la norma y las ovejas negras son las menos. ¡°La incidencia de condenas de administradores de fincas colegiados por esta cuesti¨®n es insignificante en un colectivo de m¨¢s de 14.000 profesionales¡±, comenta Peio Mend¨ªa, tesorero del ?CGCAFE. Patricia Briones, abogada y secretaria t¨¦cnica del Colegio de Madrid, calcula la incidencia en el 0,5%.

Adem¨¢s de la sustracci¨®n de dinero, se pueden dar otro tipo de pr¨¢cticas fraudulentas, como el incremento de los precios de los servicios y contratos por cobro de comisiones encubiertas. En los foros de internet se pueden leer quejas sobre administradores que no han abonado el seguro anual o que realizan gestiones poco transparentes. ¡°Hay comunidades que tienen un sistema de cuenta ¨²nica; parece sorprendente, pero no es ilegal¡±, advierte Antonio Le¨®n, portavoz de la Asociaci¨®n de Presidentes y Administradores de Comunidades de Espa?a (APAF). En estos casos, un administrador gestiona todos los ingresos y gastos de las comunidades en una sola cuenta y solo ¨¦l puede acceder, lo cual es un peligro. Para evitar problemas, la cuenta debe ser mancomunada, con dos o m¨¢s titulares representantes de la comunidad, adem¨¢s del administrador.

Las obligaciones de este profesional est¨¢n definidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la norma que regula la convivencia vecinal. Gestiona la seguridad de los edificios, los entornos de vida de sus propietarios y el dinero de las comunidades. Est¨¢ obligado a presentar las cuentas de la comunidad una vez al a?o en una junta ordinaria y a custodiar la documentaci¨®n. Y aqu¨ª est¨¢ otra de las quejas vecinales m¨¢s frecuentes: que el administrador no facilita papeles. ¡°El propietario tiene derecho a comprobar los justificantes de los gastos, as¨ª como la documentaci¨®n propia de la finca (seguros, contratos de servicios, estatutos, reglamentos¡­)¡±, dice Lorenzo Vi?as, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida. Lo que no pueden hacer es entregar y desprenderse de esa documentaci¨®n y tampoco, sostiene Mend¨ªa, atender las pretensiones il¨®gicas o desproporcionadas de propietarios con mucho tiempo libre. ¡°Siendo una consulta puntual se podr¨ªa atender, pero no de forma generalizada y continuada¡±, insiste. De hecho, han de tener cuidado con la documentaci¨®n que se muestra porque ¡°puede constituir una vulneraci¨®n de la ley de protecci¨®n de datos¡±, dice Luis Garc¨ªa Gonz¨¢lez, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife.

Este conflicto se resolver¨ªa con la digitalizaci¨®n del sector. Cada vez son m¨¢s los administradores que han dado un paso en este sentido (env¨ªan las cuentas por correo electr¨®nico, por Whats?App o las cuelgan en la misma web del despacho del administrador). As¨ª lo hace en su d¨ªa a d¨ªa Federico Cerrato: ¡°De esta forma es posible presentar las actas, los balances, los contratos y los presupuestos que van a ser valorados en las siguientes juntas para ser conocidos por los propietarios con anticipaci¨®n¡±. Aunque lo cierto es que queda camino por recorrer. ¡°Es un sector muy atomizado con administradores peque?os. Adem¨¢s, est¨¢ obsoleto en su forma de trabajar, algunos siguen llevando las cuentas en Excel o con programas que emiten informes en papel que no son en tiempo real¡±, sostiene el portavoz de APAF, asociaci¨®n que cuenta con miembros no colegiados.

Precisamente, una de las cuestiones que m¨¢s debate y ampollas generan es si el administrador debe estar obligatoriamente colegiado para poder ejercer. Los colegios de administradores y el CGCAFE defienden que es un requisito indispensable y se apoyan en el Decreto 693/1968, por el que se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, y en una sentencia de 2016 del Tribunal Supremo que fall¨® a su favor. Un paso importante, pero no decisivo. Atendiendo a la LPH, el cargo de administrador podr¨¢ ser ejercido por cualquier propietario, as¨ª como por personas f¨ªsicas con cualificaci¨®n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. As¨ª escrito, ¡°cualquier persona puede ser administrador de fincas, la ley solo exige los conocimientos necesarios¡±, dice Le¨®n.

?Administradores colegiados o no?

Los gestores colegiados hablan de que este ¡°intrusismo¡± provoca problemas en las comunidades y el descr¨¦dito del sector. De hecho, Peio Mend¨ªa puntualiza: ¡°La mayor¨ªa de las condenas por robo de dinero en comunidades se produce con personas que no son administradores de fincas colegiados¡±. Para colegiarse hay dos maneras: con t¨ªtulos universitarios (licenciatura de Derecho o Empresariales¡­) y a trav¨¦s de los t¨ªtulos propios que imparte la Universidad de Alcal¨¢ de Henares¡±, dice Briones. Tambi¨¦n la de Burgos.

?C¨®mo elegir administrador de fincas? Los colegios insisten en la importancia de contratar a un profesional colegiado, entre otras cosas porque disponen de un seguro de responsabilidad civil y otro de cauci¨®n que siempre garantiza los bienes de los clientes. ¡°Esto hace que podamos cubrir la compensaci¨®n econ¨®mica derivada de una falta de buena praxis profesional. Caso diferente se da en aquellas personas no colegiadas, ya que por s¨ª solas no pueden asumir las primas de cobertura, debido principalmente al muy alto importe a que ascienden¡±, sostiene Lorenzo Vi?as. Aparte, estas entidades llevan a cabo un control deontol¨®gico de la actividad de sus colegiados, ¡°que instruye cada caso tomando como base un r¨¦gimen disciplinario en el que se regula las infracciones disciplinarias y sus correspondientes sanciones¡±, explica Briones.. Sin embargo, para la APAF lo esencial no es estar colegiado, sino disponer de ¡°un sistema de informaci¨®n y gesti¨®n de las cuentas transparente, accesible en tiempo real y auditable por los vecinos. La mejor forma de fiscalizar la labor de un administrador es la transparencia¡±, sostiene Le¨®n. En cuanto a los conocimientos que deben o deber¨ªan tener son muy diversos y tocan muchos palos: seguridad de los ascensores, sistemas de extinci¨®n de incendios, libro del edificio, firma digital, gestiones tributarias, contratos de energ¨ªa, seguros, contabilidad, protecci¨®n de datos, sin olvidar la mediaci¨®n.

Actualmente, hay m¨¢s comunidades que administradores. ¡°Somos muchos los que no tenemos ya capacidad para coger m¨¢s fincas¡±, cuenta Lavandeira. ¡°Se trata de gente descontenta con su gestor y llegan por recomendaci¨®n¡±. ¡°Lo mejor es preguntar a amigos, familiares, gente que te pueda dar referencias¡±, cree Cerrato. Quedarse con quien ofrece los honorarios m¨¢s bajos no suele ser una buena decisi¨®n. ¡°Lo m¨¢s probable es que est¨¦n desbordados porque necesitar¨¢n un gran n¨²mero de comunidades¡±. Y quiz¨¢ ¡°sus ingresos no vienen del cobro de honorarios, sino de colaboraciones con proveedores, con lo que dejan de ser independientes¡±, advierte el administrador de Fisconta. Los honorarios son libres, por lo que cada profesional cobra una cantidad determinada en funci¨®n de los servicios prestados: n¨²mero de vecinos, piscina, calefacci¨®n central, personal contratado. Pueden ir desde 2 hasta 20 euros por vecino y a?o.

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