Los pisos fantasma son un foco de problemas para los vecinos: si vive junto a uno, busque al heredero

Un piso fantasma, una herencia perdida y una comunidad de vecinos desesperada. Son los tres ingredientes que conforman una historia que se repite en cientos de ciudades y pueblos. Es un gran problema para unos: los vecinos; es una alegr¨ªa para otros: los herederos (por sorpresa). Son muchas las viviendas que, tras el fallecimiento de su propietario, quedan abandonadas durante a?os sin que se tenga conocimiento de la existencia de herederos que se hagan cargo del piso y, sobre todo, de las deudas comunitarias que se acumulan. Estas casas sin beneficiarios conocidos se convierten en una complicaci¨®n para muchas comunidades de vecinos, especialmente si son peque?as. No solo descuadran las cuentas vecinales, sino que generan suciedad e inseguridad y deval¨²an los pisos. ¡°El principal miedo de los propietarios es que estas viviendas acaben siendo ocupadas, algo muy habitual. El 60% son objeto de la ocupaci¨®n; hace dos a?os era el 40%¡±, cuenta ?scar Gil, director ejecutivo de Grupo Hereda. Tambi¨¦n son el origen de problemas de humedades en los inmuebles de abajo porque con el paso del tiempo se rompen tuber¨ªas. Sin olvidar la suciedad, las cucarachas, las ratas y los malos olores.

La casu¨ªstica es muy diversa. A veces pasan a?os hasta que el administrador de fincas o alg¨²n propietario se da cuenta de que aquella vecina, que caminaba con dificultad ayudada por su bast¨®n y que hace cuatro o cinco a?os se mud¨® a una residencia, ha fallecido. La alarma salta cuando el banco comienza a devolver los recibos domiciliados porque la cuenta se queda a cero. ¡°Lo normal es que la deuda acumulada se sit¨²e entre 3.000 y 5.000 euros, pero se han dado casos en los que acaba siendo tremenda, de hasta 50.000 euros¡±, dice Guillermo Navarro, abogado del despacho familiar Navarro y Navarro, especializado en la b¨²squeda de herederos y herencias desde 1979.

El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y del Colegio de Bizkaia, Pablo Abascal, relata que ¡°cuando fallece un propietario sin herederos conocidos, si los gastos no son altos, no se le echa mucho de menos, pero cuando empieza a haber gastos importantes de fachada o cubierta comienzas a investigar¡±. Cuenta su experiencia con una de estas casas. ¡°Al finalizar la obra del tejado, el piso deb¨ªa 24.000 euros y segu¨ªamos sin saber qui¨¦n era el heredero¡±. Tras varios a?os, lo encontraron buscando en el cementerio: las ¨²ltimas flores depositadas en la tumba eran de un sobrino segundo, que finalmente se hizo cargo de la herencia y la deuda.

En otras ocasiones la comunidad tiene constancia del fallecimiento desde el primer d¨ªa porque se produce en el interior del domicilio, en soledad. En la sociedad espa?ola, sobre todo en las grandes ciudades, priman las relaciones superficiales entre vecinos, as¨ª que es relativamente sencillo que nadie conozca los lazos familiares y sucesorios de unos y otros.

Estas personas no suelen tener hijos y, en la mayor parte de los casos, la herencia corresponde a primos hermanos y t¨ªos abuelos, es decir, parentesco de cuarto grado. Los beneficiarios por derecho suelen ser familiares que viven en otra ciudad o pa¨ªs y que no conocen de la existencia del fallecido o hace d¨¦cadas que no saben de ¨¦l. ¡°Estamos en un mundo globalizado en el que cada vez ser¨¢ m¨¢s frecuente perder la pista de parientes. ?Cu¨¢ntos ingleses o alemanes viven y morir¨¢n en Andaluc¨ªa y Baleares?¡±, se pregunta el director ejecutivo de Hereda.

Cada vez m¨¢s vecinos, administradores de fincas y agencias inmobiliarias recurren a empresas que se encargan de localizar a herederos y desenmara?ar el enredo. Estas compa?¨ªas se ocupan de todo el proceso sin que los vecinos tengan que pagar un euro. Puede tardar entre seis y nueve meses si es nacional y de uno a tres a?os si es internacional (var¨ªa mucho en funci¨®n de las dificultades burocr¨¢ticas del pa¨ªs).

Cuando reciben un encargo, comprueban el ¨¢rbol geneal¨®gico del fallecido, que no suele haber testado. Buscan certificados de nacimiento, matrimonio o defunci¨®n en registros, iglesias o archivos hist¨®ricos. Tambi¨¦n recurren a agencias de detectives privados. ¡°Una vez encontrados los familiares, viajamos hasta donde est¨¦n y les explicamos que han heredado una casa¡±, cuenta Navarro. Lo normal es que tambi¨¦n exista una cuenta corriente, a veces con sumas de dinero muy importantes. ¡°En un primer momento, muestran desconfianza, creen que les vamos a timar porque no saben de qui¨¦n les estamos hablando, pero esto no es una desgracia, les ha tocado la loter¨ªa¡±, afirma Gil.

El heredero da entonces un poder a la empresa para que gestione todo el proceso: declaraci¨®n de herederos, adjudicaci¨®n de bienes, pago de impuestos e inscripci¨®n en el Registro del inmueble. Se hace cargo de todos los gastos: notar¨ªas, impuestos e incluso se encargan del desahucio si la vivienda estuviera ocupada. El proceso no es sencillo ¡°porque lo habitual es que haya m¨¢s de un heredero, puede haber 10, 20 o 30¡å, dice Navarro. De ah¨ª que sea la empresa quien asume de entrada todos esos gastos. ¡°Es la manera m¨¢s sencilla de que se pueda tramitar¡±, a?ade el abogado.

Comisi¨®n

La compa?¨ªa cobra el 30% del beneficio neto que les queda a los herederos, una vez descontados gastos, deudas e impuestos. Y una vez gratificado el chivatazo que da el administrador de fincas o el vecino, porque compensan con el 10% de lo que cobran a quien les ponga sobre la pista de alg¨²n legado olvidado. No todas las informaciones son buenas. ¡°A veces los hijos saben perfectamente que su madre ha fallecido y simplemente son morosos¡±, sostiene Gil.

En el 90% de los casos, los parientes deciden vender el piso porque no tiene ning¨²n valor sentimental para ellos y suele estar en una ciudad distinta a su lugar de residencia. Y son muy pocos los que renuncian a estas herencias. Si lo hicieran, las empresas suelen ofrecer otras opciones, como comprarles los derechos hereditarios. Cuanto m¨¢s valor de mercado tenga la casa, m¨¢s ganar¨¢n los familiares y las empresas, que suelen tramitar pisos con un valor m¨ªnimo de unos 100.000 euros, aunque a veces vale la pena rascar un poco m¨¢s.

El bufete Navarro y Navarro, que gestiona entre 100 y 200 herencias olvidadas al a?o y tiene 500 expedientes abiertos, ha entregado 2,5 millones de euros de patrimonio a un ¨²nico heredero que desconoc¨ªa la existencia de tal legado, un primo del que llevaba sin tener noticias desde hac¨ªa m¨¢s de 15 a?os. Grupo Hereda, que resuelve en torno a 200 asuntos de este tipo al a?o, cuenta el caso de un apartamento en Gand¨ªa valorado en 70.000 euros. ¡°La persona que nos inform¨® nos cay¨® bien, as¨ª que investigamos y encontramos que el fallecido ten¨ªa dos pisos en Madrid valorados en tres millones cada uno y otros dos en Bilbao, adem¨¢s de dos cuentas corrientes, una en Espa?a y otra en Suiza, por valor de m¨¢s de 36 millones de euros¡±, cuenta Gil. El heredero era un sobrino que viv¨ªa en C¨¢diz y desconoc¨ªa que ten¨ªa un t¨ªo tan rico. Y generoso.

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