Vecinos que desconocen qui¨¦n maneja el dinero de su edificio

Los administradores de fincas son la diana contra la que los vecinos lanzan sus dardos. Son el centro de sus cr¨ªticas cuando algo se rompe en el edificio o la convivencia se hace insoportable. Pero su papel va mucho m¨¢s all¨¢. El colectivo gestiona anualmente entre 34.000 y 40.000 millones de euros y produce m¨¢s de 2.600 millones de euros, seg¨²n los ¨²ltimos datos (de 2012) que maneja el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). ¡°Gestionamos un patrimonio importante. Una comunidad con servicios muy b¨¢sicos, de unos 30 vecinos, con una cuota de 60 euros al mes son 21.600 euros al a?o. Y cada despacho lleva varias comunidades con diversos servicios y tama?os¡±, cuenta Federico Cerrato, administrador de fincas colegiado de Madrid del grupo Fisconta. A pesar de ese ingente volumen de dinero que pasa por sus manos, cada vez son menos los propietarios que acuden a las juntas de vecinos. Desconocen qui¨¦n es su administrador de fincas, si est¨¢ colegiado, si tiene seguro o c¨®mo gestiona las cuentas. ¡°Es una profesi¨®n poco conocida y reconocida¡±, cree Carmela Lavandeira, vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia.

Pero tanta desidia vecinal puede acabar mal. El pasado a?o, un administrador de fincas fue condenado a dos a?os de c¨¢rcel por robar dinero a una docena de comunidades en Valencia. Hay m¨¢s casos, aunque lo cierto es que este tipo de delitos no son la norma y las ovejas negras son las menos. ¡°La incidencia de condenas de administradores de fincas colegiados por esta cuesti¨®n es insignificante en un colectivo de m¨¢s de 14.000 profesionales¡±, comenta Peio Mend¨ªa, tesorero del ?CGCAFE. Patricia Briones, abogada y secretaria t¨¦cnica del Colegio de Madrid, calcula la incidencia en el 0,5%.

Adem¨¢s de la sustracci¨®n de dinero, se pueden dar otro tipo de pr¨¢cticas fraudulentas, como el incremento de los precios de los servicios y contratos por cobro de comisiones encubiertas. En los foros de internet se pueden leer quejas sobre administradores que no han abonado el seguro anual o que realizan gestiones poco transparentes. ¡°Hay comunidades que tienen un sistema de cuenta ¨²nica; parece sorprendente, pero no es ilegal¡±, advierte Antonio Le¨®n, portavoz de la Asociaci¨®n de Presidentes y Administradores de Comunidades de Espa?a (APAF). En estos casos, un administrador gestiona todos los ingresos y gastos de las comunidades en una sola cuenta y solo ¨¦l puede acceder, lo cual es un peligro. Para evitar problemas, la cuenta debe ser mancomunada, con dos o m¨¢s titulares representantes de la comunidad, adem¨¢s del administrador.

Las obligaciones de este profesional est¨¢n definidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la norma que regula la convivencia vecinal. Gestiona la seguridad de los edificios, los entornos de vida de sus propietarios y el dinero de las comunidades. Est¨¢ obligado a presentar las cuentas de la comunidad una vez al a?o en una junta ordinaria y a custodiar la documentaci¨®n. Y aqu¨ª est¨¢ otra de las quejas vecinales m¨¢s frecuentes: que el administrador no facilita papeles. ¡°El propietario tiene derecho a comprobar los justificantes de los gastos, as¨ª como la documentaci¨®n propia de la finca (seguros, contratos de servicios, estatutos, reglamentos¡­)¡±, dice Lorenzo Vi?as, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida. Lo que no pueden hacer es entregar y desprenderse de esa documentaci¨®n y tampoco, sostiene Mend¨ªa, atender las pretensiones il¨®gicas o desproporcionadas de propietarios con mucho tiempo libre. ¡°Siendo una consulta puntual se podr¨ªa atender, pero no de forma generalizada y continuada¡±, insiste. De hecho, han de tener cuidado con la documentaci¨®n que se muestra porque ¡°puede constituir una vulneraci¨®n de la ley de protecci¨®n de datos¡±, dice Luis Garc¨ªa Gonz¨¢lez, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife.

Este conflicto se resolver¨ªa con la digitalizaci¨®n del sector. Cada vez son m¨¢s los administradores que han dado un paso en este sentido (env¨ªan las cuentas por correo electr¨®nico, por Whats?App o las cuelgan en la misma web del despacho del administrador). As¨ª lo hace en su d¨ªa a d¨ªa Federico Cerrato: ¡°De esta forma es posible presentar las actas, los balances, los contratos y los presupuestos que van a ser valorados en las siguientes juntas para ser conocidos por los propietarios con anticipaci¨®n¡±. Aunque lo cierto es que queda camino por recorrer. ¡°Es un sector muy atomizado con administradores peque?os. Adem¨¢s, est¨¢ obsoleto en su forma de trabajar, algunos siguen llevando las cuentas en Excel o con programas que emiten informes en papel que no son en tiempo real¡±, sostiene el portavoz de APAF, asociaci¨®n que cuenta con miembros no colegiados.

Precisamente, una de las cuestiones que m¨¢s debate y ampollas generan es si el administrador debe estar obligatoriamente colegiado para poder ejercer. Los colegios de administradores y el CGCAFE defienden que es un requisito indispensable y se apoyan en el Decreto 693/1968, por el que se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, y en una sentencia de 2016 del Tribunal Supremo que fall¨® a su favor. Un paso importante, pero no decisivo. Atendiendo a la LPH, el cargo de administrador podr¨¢ ser ejercido por cualquier propietario, as¨ª como por personas f¨ªsicas con cualificaci¨®n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. As¨ª escrito, ¡°cualquier persona puede ser administrador de fincas, la ley solo exige los conocimientos necesarios¡±, dice Le¨®n.

?Administradores colegiados o no?

Los gestores colegiados hablan de que este ¡°intrusismo¡± provoca problemas en las comunidades y el descr¨¦dito del sector. De hecho, Peio Mend¨ªa puntualiza: ¡°La mayor¨ªa de las condenas por robo de dinero en comunidades se produce con personas que no son administradores de fincas colegiados¡±. Para colegiarse hay dos maneras: con t¨ªtulos universitarios (licenciatura de Derecho o Empresariales¡­) y a trav¨¦s de los t¨ªtulos propios que imparte la Universidad de Alcal¨¢ de Henares¡±, dice Briones. Tambi¨¦n la de Burgos.

?C¨®mo elegir administrador de fincas? Los colegios insisten en la importancia de contratar a un profesional colegiado, entre otras cosas porque disponen de un seguro de responsabilidad civil y otro de cauci¨®n que siempre garantiza los bienes de los clientes. ¡°Esto hace que podamos cubrir la compensaci¨®n econ¨®mica derivada de una falta de buena praxis profesional. Caso diferente se da en aquellas personas no colegiadas, ya que por s¨ª solas no pueden asumir las primas de cobertura, debido principalmente al muy alto importe a que ascienden¡±, sostiene Lorenzo Vi?as. Aparte, estas entidades llevan a cabo un control deontol¨®gico de la actividad de sus colegiados, ¡°que instruye cada caso tomando como base un r¨¦gimen disciplinario en el que se regula las infracciones disciplinarias y sus correspondientes sanciones¡±, explica Briones.. Sin embargo, para la APAF lo esencial no es estar colegiado, sino disponer de ¡°un sistema de informaci¨®n y gesti¨®n de las cuentas transparente, accesible en tiempo real y auditable por los vecinos. La mejor forma de fiscalizar la labor de un administrador es la transparencia¡±, sostiene Le¨®n. En cuanto a los conocimientos que deben o deber¨ªan tener son muy diversos y tocan muchos palos: seguridad de los ascensores, sistemas de extinci¨®n de incendios, libro del edificio, firma digital, gestiones tributarias, contratos de energ¨ªa, seguros, contabilidad, protecci¨®n de datos, sin olvidar la mediaci¨®n.

Actualmente, hay m¨¢s comunidades que administradores. ¡°Somos muchos los que no tenemos ya capacidad para coger m¨¢s fincas¡±, cuenta Lavandeira. ¡°Se trata de gente descontenta con su gestor y llegan por recomendaci¨®n¡±. ¡°Lo mejor es preguntar a amigos, familiares, gente que te pueda dar referencias¡±, cree Cerrato. Quedarse con quien ofrece los honorarios m¨¢s bajos no suele ser una buena decisi¨®n. ¡°Lo m¨¢s probable es que est¨¦n desbordados porque necesitar¨¢n un gran n¨²mero de comunidades¡±. Y quiz¨¢ ¡°sus ingresos no vienen del cobro de honorarios, sino de colaboraciones con proveedores, con lo que dejan de ser independientes¡±, advierte el administrador de Fisconta. Los honorarios son libres, por lo que cada profesional cobra una cantidad determinada en funci¨®n de los servicios prestados: n¨²mero de vecinos, piscina, calefacci¨®n central, personal contratado. Pueden ir desde 2 hasta 20 euros por vecino y a?o.

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