A tortas por la fianza del alquiler

La devoluci¨®n de la fianza del alquiler de una vivienda es la eterna batalla en la que miden sus fuerzas inquilinos y caseros. Es uno de los principales conflictos que enfrentan a unos y otros. Hace unas semanas se hac¨ªa viral en Twitter un v¨ªdeo de un usuario, Alejandro Cencerrado, que mostraba el estado en el que abandonaba su piso de alquiler en Madrid. ¡°As¨ª dejamos el piso del que nos fuimos el mes pasado, brillante. La casera nos cobr¨® 150 euros de la fianza para limpiar. La hemos denu...

La devoluci¨®n de la fianza del alquiler de una vivienda es la eterna batalla en la que miden sus fuerzas inquilinos y caseros. Es uno de los principales conflictos que enfrentan a unos y otros. Hace unas semanas se hac¨ªa viral en Twitter un v¨ªdeo de un usuario, Alejandro Cencerrado, que mostraba el estado en el que abandonaba su piso de alquiler en Madrid. ¡°As¨ª dejamos el piso del que nos fuimos el mes pasado, brillante. La casera nos cobr¨® 150 euros de la fianza para limpiar. La hemos denunciado¡±. Enseguida comenz¨® a recibir respuestas de gente que hab¨ªa vivido la misma experiencia. El v¨ªdeo tuvo 960.800 reproducciones.

Alejandro, que tiene 36 a?os y viv¨ªa en aquella casa con su esposa y su hijo de dos a?os, cuenta que su casera se qued¨® con 400 euros en total ¡°para arreglar algo de la cocina y algo en la puerta, que entra dentro de esa ambig¨¹edad que es el uso normal de la casa¡±. Est¨¢ esperando el juicio. ¡°Los inquilinos estamos totalmente indefensos en este sentido. Si no te sabes mover, no hay ning¨²n mecanismo sencillo para exigir que te devuelvan tu dinero¡±, narra.

Que el casero retenga el importe completo o parte de la fianza tras la entrega de las llaves es algo bastante usual. ¡°Es habitual que pongan excusas y se escuden en cualquier cosa para no devolver el dinero¡±, comenta Macarena Redondo, abogada de Leg¨¢litas. En este despacho, 7 de cada 100 consultas sobre contratos de arrendamiento est¨¢n relacionadas con las fianzas. Otra usuaria de la red social apuntaba: ¡°Nuestro ¨²ltimo casero no nos ha devuelto la fianza y despu¨¦s de estar detr¨¢s de ¨¦l cuatro meses dice que no la devuelve porque tuvo que arreglar el piso, cosa que no es cierta. Los nuevos inquilinos entraron a vivir encantados a los 10 d¨ªas de irnos¡±. Desde la organizaci¨®n de consumidores OCU inciden en este punto: ¡°Es un momento en el que la falta de confianza entre las partes est¨¢ en su momento ¨¢lgido; cuatro de cada cinco inquilinos expresan su temor a que el arrendador les devuelva la fianza al t¨¦rmino del contrato, un temor que no es fundado en todos los casos¡±.

Aunque al v¨ªdeo de Alejandro contestaron mayoritariamente inquilinos indignados, tambi¨¦n son muchos los propietarios a los que la fianza, a veces, se les queda corta. ¡°Nos hemos encontrado con situaciones muy extremas en las que la vivienda se entreg¨® en muy mal estado, con enchufes y rodapi¨¦s arrancados y puertas descolgadas. En este supuesto, el propietario tiene la facultad de hacer los descuentos oportunos¡±, afirman en el despacho KLJ Abogados. Adem¨¢s, hay inquilinos que no pagan el ¨²ltimo mes, lo que no es legal.

Por partes. La fianza es el equivalente a un mes de renta y el casero puede pedir una garant¨ªa adicional, que en ning¨²n caso puede exceder de dos mensualidades de renta. Son dos figuras distintas y tienen que recogerse en el contrato de manera independiente. El propietario debe depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad aut¨®noma y, si no lo hace, se arriesga a ser sancionado. En opini¨®n de los letrados consultados, cada vez son m¨¢s los que cumplen la norma. ¡°Ahora se exige este dep¨®sito para que el inquilino goce de algunas ayudas o deducciones fiscales, y hay m¨¢s control¡±, dicen en OCU.

Un mes de plazo

Un mes desde la entrega de las llaves. Este es el tiempo que tiene el casero para devolver la fianza. ¡°El contrato ha finalizado, ha pasado un mes y a¨²n no me han devuelto la fianza. ?Puedo denunciar en los tribunales?¡±, se pregunta otro usuario a ra¨ªz del v¨ªdeo de Alejandro. La respuesta es afirmativa, aunque antes es recomendable enviar un burofax al casero requiri¨¦ndole la devoluci¨®n de la fianza y de la garant¨ªa adicional. Y, en caso de que no conteste o no est¨¦ conforme, habr¨¢ que acudir a los tribunales.

Seg¨²n los c¨¢lculos que se manejan en el despacho KLJ, ¡°un 70% de los casos que nos llegan terminan en la v¨ªa judicial¡±. Esto es as¨ª porque la ley no establece qu¨¦ reparaciones se pueden deducir de la fianza, por lo que es un tema de interpretaci¨®n de las cl¨¢usulas que se fijan en el contrato y la jurisprudencia existente, a?aden. Aunque siempre depender¨¢ del importe reclamado y de la importancia de los da?os. ¡°Cuando se trata de cuant¨ªas escasas, finalizan con acuerdo¡±, comenta F¨¢tima Galisteo, abogada responsable del despacho Galisteo Abogados.

Reclamar judicialmente es sencillo si se trata de importes inferiores a 2.000 euros. ¡°Se puede acudir a un juicio verbal y no es preciso la intervenci¨®n de abogado ni procurador, aunque podr¨ªa resultar complejo si no se cuenta con asistencia de profesionales¡±, cuenta Redondo. El demandante puede encontrar en los juzgados un modelo normalizado de demanda de juicio verbal. ¡°Para iniciar el procedimiento, deber¨¢ presentar la demanda, junto con la documentaci¨®n original de la que se disponga y que sustente la reclamaci¨®n, incluidos los medios de prueba como fotograf¨ªas, dict¨¢menes periciales¡­¡±, explica la letrada. Los v¨ªdeos, como el de Alejandro, son una prueba m¨¢s.

Pasado ese primer mes desde la entrega de llaves, el importe de la fianza empieza a devengar intereses. El inquilino podr¨¢ reclamarlos tanto en el burofax que env¨ªe al arrendador como en la demanda judicial.

Es importante conocer cu¨¢ndo se puede pelear por ese dinero y cu¨¢ndo no. La OCU lanza un consejo: ¡°Es muy importante que ambas partes conozcan sus derechos y obligaciones, para poder defenderlos con firmeza y, si es posible, sin tener que llegar a interponer una demanda judicial¡±. Los propietarios pueden retener legalmente la fianza, o parte de ella, cuando hay impagos de renta o de suministros (electricidad, agua, gas...), as¨ª como da?os y desperfectos imputables al inquilino. Tambi¨¦n cuando este deja la vivienda antes del plazo pactado. Sin embargo, algunos caseros se suelen escudar en la necesidad de pintar, hacer una limpieza a fondo, tapar agujeros y reparar o sustituir electrodom¨¦sticos. Los juzgados han resuelto que la puesta a punto de la vivienda le corresponde al due?o. Adem¨¢s, ¡°el ¨²nico motivo por el que se puede retener la fianza es por un mal uso, por ejemplo, una carga excesiva en la lavadora¡±, sostiene Redondo. Pero ojo, porque tiene que poder acreditarse ¡°la existencia del da?o o desperfecto (lo m¨¢s adecuado es un peritaje) y su reparaci¨®n con facturas¡±, afirman en KLJ.

Las obligaciones de las dos partes est¨¢n definidas, en t¨¦rminos muy generales, en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El casero est¨¢ obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Por otra parte, el inquilino tiene la obligaci¨®n de efectuar peque?as reparaciones por el uso ordinario de la casa. Por ejemplo, una bombilla que no funciona, un grifo que se rompe¡­ ¡°Es un tema de interpretaci¨®n, por lo que seguiremos teniendo muchas sentencias en esta materia¡±, dicen en el bufete KLJ.

Cada vez m¨¢s propietarios e inquilinos se guardan las espaldas y hacen fotograf¨ªas y v¨ªdeos del estado de la vivienda. ¡°Es conveniente hacer un inventario de cada uno de los muebles y enseres y su valoraci¨®n¡±, aconseja Galisteo. Adem¨¢s, de cara al inquilino, ¡°cuando acaba el contrato y entrega las llaves puede intentar que el casero firme una cl¨¢usula donde reconoce recibir la casa en perfecto estado. Cerrar¨ªa la puerta a que reclamara pasados unos d¨ªas por da?os que no existen¡±, comenta la abogada de Leg¨¢litas. ¡°Si el casero le dice al inquilino que deje las llaves al portero o en el buz¨®n, que ¨¦l ya acudir¨¢ luego a por ellas. Esto puede dar problemas, as¨ª que el consejo es hacer una visita conjunta al piso el ¨²ltimo d¨ªa del alquiler. Si en la contrataci¨®n intervino una agencia, podr¨ªa estar presente en la entrega de llaves como testigo de que todo est¨¢ bien¡±, aconsejan en OCU.

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