Gu¨ªa para propietarios e inquilinos: fianza, agencia, desperfectos y cl¨¢usulas abusivas

La mejor forma de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos se basa en el asesoramiento previo. Porque el alquiler de inmuebles para uso de vivienda habitual suele ser fuente de discrepancias. Por un lado, el temor de los propietarios al impago, y por otro, el de los arrendatarios a las condiciones abusivas establecidas en el contrato.

Seg¨²n un estudio realizado por M¨¦ndez Lit, un despacho de abogados especializado en derecho inmobiliario, cuatro de cada cinco due?os sienten inseguridad a la hora de rentar su casa a otro particular. Los principales miedos son a la falta de pago y a los desperfectos que se puedan ocasionar en el piso.

En lo que respecta a los inquilinos, se enfrentan a nuevas cl¨¢usulas que pueden resultar abusivas, como las que los obligan a renunciar a cualquier tipo de carencia en el pago del alquiler si se vuelve a producir una pandemia como la presente.

Pero tambi¨¦n a otras, como las que los fuerzan a marcharse de la vivienda antes de la pr¨®rroga legal de cinco a?os que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos para las personas f¨ªsicas. Esta permite al arrendatario continuar en el inmueble si la duraci¨®n del contrato fuera inferior a este plazo, de forma que llegado el d¨ªa del vencimiento, se prorrogar¨ªa obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta los cinco a?os, salvo que el inquilino no quisiera quedarse. A modo de ejemplo, si se firmase el contrato este 2021 por una duraci¨®n de un a?o y el inquilino quisiera continuar en el piso transcurrido ese a?o, la normativa lo amparar¨ªa, de forma que podr¨ªa estar hasta 2026. Con la llegada de la covid, muchos pisos tur¨ªsticos se pasaron al sector residencial, pero ahora inician el camino de regreso bajo estas cl¨¢usulas leoninas.

David Garc¨ªa Cerecedo, responsable de arrendamientos del bufete M¨¦ndez Lit, ha elaborado una gu¨ªa con consejos para ¡°limitar considerablemente¡± estas disputas. Empezando por las condiciones iniciales, explica que la ley solo permite al propietario exigir al arrendatario una mensualidad de renta en concepto de fianza, que se debe depositar en el organismo competente de cada comunidad. En el caso de Madrid, por ejemplo, es el Instituto de la Vivienda. De no hacerlo, podr¨ªa ser sancionado.

En cualquier caso, la fianza se debe devolver por ley al inquilino siempre que la vivienda se entregue en el mismo estado en el que se recibi¨®, no haya deudas pendientes y se avise al due?o en tiempo y forma de la decisi¨®n de abandonar el inmueble.

No obstante, las partes pueden voluntariamente pactar otra garant¨ªa adicional a la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, pero no puede exceder de dos mensualidades de renta, y la ley no obliga al due?o a depositarla. El letrado recomienda que el dinero se ingrese en la cuenta del propietario. Este dep¨®sito se debe devolver al finalizar el contrato siempre y cuando no haya deudas pendientes o desperfectos provocados por el mal uso del inmueble. Y si se acuerda la f¨®rmula del aval bancario, aboga por ¡°no aceptar avales prorrogables de corta duraci¨®n¡± ya que ¡°es com¨²n¡± que el inquilino no los renueve ¡°y la garant¨ªa desaparezca".

Gastos de agencia

Atendiendo a los gastos de la agencia inmobiliaria, que en algunas ciudades son asumidos por el inquilino y en otras por el due?o, el abogado explica que la ley guarda silencio al respecto. ¡°Lo que tendr¨ªa cierto sentido es que se sufragasen entre las dos partes dado que el inter¨¦s en la vivienda es mutuo¡±, se?ala. Pero es la costumbre de cada ciudad la que fija qui¨¦n los cubre.

Tan frecuentes como los peque?os desperfectos que se producen en los inmuebles son los enfrentamientos derivados de la persona que debe costearlos. El art¨ªculo 21 de la normativa de arrendamientos dispone que ¡°las peque?as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ser¨¢n de cargo del arrendatario¡±, mientras que las reparaciones por conservaci¨®n corren a cargo del arrendador. Lo m¨¢s adecuado en estos casos es ¡°establecer en el contrato un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de esas peque?as reparaciones¡±, recomienda el experto. Por ejemplo, hasta los 120 euros se responsabilizar¨ªa el inquilino y el due?o en lo que exceda.

Y aunque la ley no habla de ello, a veces tambi¨¦n se incluye la obligaci¨®n de contratar un seguro para la vivienda. En estos casos, corresponder¨¢ normalmente al arrendador asegurar el ¡°continente¡± y al inquilino el ¡°contenido¡±. Mientras que el primero engloba los elementos que conforman la estructura constructiva del inmueble, el segundo est¨¢ formado por lo que se encuentra en su interior.

Llegado el final, la ley faculta al inquilino para desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses con un preaviso de 30 d¨ªas al propietario. Esto no est¨¢ penalizado, salvo que se hubiera pactado lo contrario, en cuyo caso la indemnizaci¨®n ser¨¢ una mensualidad de renta por cada a?o de contrato incumplido. Los per¨ªodos de tiempo inferiores al a?o dar¨¢n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci¨®n.

En estos casos, el letrado recomienda a los propietarios no aceptar compensaciones de las ¡°rentas pendientes de pago con la fianza o garant¨ªa¡±, pues si tras la salida del inmueble se encuentran desperfectos o cuant¨ªas debidas, ya no dispondr¨¢n de elementos para cubrirlos y ¡°tendr¨¢n que reclamar judicialmente¡±.