Cuando alquilar el piso ya no es tan f¨¢cil: al propietario del quinto le sale un duro competidor y es una empresa

Al patito feo del alquiler le ha salido un duro competidor. Son las urbanizaciones de pisos que se conciben desde el primer instante para ser habitadas exclusivamente por inquilinos. Todo en ellas, desde los acabados hasta las zonas comunes, se dise?an para el alquiler, cosa que no ocurre con el caj¨®n de sastre que es la oferta de particulares. Lo que ofrecen unos y otros difiere enormemente en cuanto a construcci¨®n, materiales, calidad, servicios o gesti¨®n, aunque su objetivo es com¨²n: ganarse al inquilino espa?ol.

Este a?o finalizar¨¢ la construcci¨®n de miles ¡ªm¨¢s de 6.000, seg¨²n Atlas¡ª de promociones de alquiler que est¨¢n en manos de inversores institucionales, esas que el mundo anglosaj¨®n llama build to rent (promover pisos para alquiler). Ser¨¢ un goteo incesante: 102.000 viviendas nuevas, p¨²blicas y privadas, en alquiler en 2025 propiedad de compa?¨ªas como Lazora, Ares, Vivenio, Greystar...

Este mercado de alquiler profesionalizado supone un salto con respecto al alquiler tradicional de particulares, que controla nada menos que el 95% de la oferta (hay 4,2 millones de viviendas en r¨¦gimen de alquiler en Espa?a). Con frecuencia los inquilinos se quejan del estado de conservaci¨®n de los pisos, de la dejadez y mala gesti¨®n de los caseros ante cualquier inconveniente, de las p¨¦rdidas energ¨¦ticas por los malos o inexistentes aislamientos¡­ Hay que tener en cuenta que dentro de la oferta de los particulares hay pisos (muchos) con varias d¨¦cadas de antig¨¹edad y otros m¨¢s nuevos aunque pensados para su venta.

Una de las diferencias entre el mercado particular y el del build to rent es la eficiencia energ¨¦tica de los pisos. En el primero domina el certificado E (en una escala de la A a la G), lo que significa que esas viviendas son aut¨¦nticos coladeros. Las promociones solo de alquiler tienen letras A y B y en algunos casos cuentan con certificados energ¨¦ticos, al igual que sucede en el mercado de viviendas en venta.

La joint venture de Grupo Lar y el fondo franc¨¦s Primonial es la propietaria del primer proyecto privado de alquiler que contar¨¢ con certificaci¨®n Passivhaus en Espa?a. Las 166 viviendas situadas en la localidad madrile?a de Valdemoro son promovidas por la cotizada Aedas Homes y su entrega est¨¢ prevista para el ¨²ltimo trimestre de 2023. Esta promotora dice que los pisos ahorrar¨¢n en consumo de energ¨ªa un 70% respecto a una casa construida bajo el C¨®digo T¨¦cnico de Edificaci¨®n (CTE) de 2007 y un 40% respecto al actual CTE de 2020. ¡°Los inversores institucionales valoran cada vez m¨¢s la sostenibilidad presente y futura en sus activos y lo est¨¢n incorporando cada vez m¨¢s como prioridad a la hora de invertir en nuevos proyectos¡±, cuenta Sergio G¨¢lvez, director general de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes.

Es un paso importante y, sobre todo, novedoso, aunque de momento limitado y casi experimental. ¡°Los certificados de sostenibilidad son un punto que va a distinguir a la oferta profesionalizada de vivienda frente a la de particulares. Sin embargo, es importante no olvidarse de que una excesiva ambici¨®n en este campo puede resultar en sobrecostes que el inquilino no va a poder asumir. De nada servir¨¢ tener un porfolio de viviendas con los mejores niveles de sostenibilidad si eso tiene como consecuencia rentas que las familias no pueden pagar¡±, se?ala Jorge Pereda, director del ¨¢rea de Residencial en Alquiler de Grupo Lar, con 1.900 pisos de arrendamiento en marcha.

¡°Construir una promoci¨®n extraordinariamente eficiente desde el punto de vista energ¨¦tico supone una mayor inversi¨®n en costes de construcci¨®n en el corto plazo y en comparaci¨®n con cualquier otro proyecto menos sostenible. Sin embargo, a medio y largo plazo, esa sobreinversi¨®n obtiene mayores retornos tanto por la explotaci¨®n del inmueble (menor factura energ¨¦tica...) como por la valoraci¨®n de ese inmueble por la comunidad inversora¡±, destaca G¨¢lvez.

En el caso del proyecto de Valdemoro, ese sobrecoste no se va a trasladar al inquilino porque el precio al que compraron el suelo les va a permitir salir con precios de mercado. ¡°Aunque no siempre podr¨¢ ser as¨ª¡±, dice Pereda. Una casa Passivhaus tiene un sobrecoste aproximado en obra de un 7%. Por eso, Lar quiere testar el mercado y ver qu¨¦ impacto tiene la eficiencia energ¨¦tica en los inquilinos. De momento, reconocen, ¡°el cliente final, aunque cada vez es m¨¢s exigente, a¨²n est¨¢ alejado de estos niveles¡±.

Las empresas defienden que la calidad de la construcci¨®n es superior a la de los pisos en manos de particulares. Incluso, ¡°estamos empezando a ver promociones de alto standing, un producto muy poco com¨²n en el mercado de alquiler atomizado de propietarios particulares¡±, indica Daniel Berm¨²dez, cofundador y director de operaciones de Atlas Real Estate Analytics. La mayor¨ªa de estas urbanizaciones suele tener piscina, gimnasio, pista de p¨¢del, aunque no todas.

Otra diferencia son los materiales y acabados que se emplean: en el mercado particular las viviendas no est¨¢n pensadas ni enfocadas en el arrendamiento, salvo las que se reforman y adec¨²an posteriormente, de forma que si se rompe algo el casero debe avisar al seguro y la gesti¨®n puede prolongarse d¨ªas o semanas. En el mercado profesional ¡°se usan materiales y acabados duraderos que puedan ser f¨¢cilmente reemplazables en las rotaciones de los inquilinos¡±, sostienen en Grupo Lar. Por eso, se decantan por suelos porcel¨¢nicos o laminados de madera que se colocan con sistemas de clipado (se puede sustituir una pieza por otra sin levantar todo el pavimento). ¡°Todo el tiempo que tengas en reparaci¨®n el piso no solo no ingresas rentas, sino que adem¨¢s est¨¢s teniendo costes¡±, insiste Pereda. La clave en este negocio es minimizar los tiempos de rotaci¨®n y mantener una elevada ocupaci¨®n de la cartera.

Las empresas que gestionan esos arrendamientos tienen detr¨¢s una larga lista de proveedores que resuelven los problemas con celeridad. Es dif¨ªcil cuantificar el gasto en mantenimiento que soporta un particular. En el caso de un inversor institucional es m¨¢s f¨¢cil calcular los costes operativos derivados de la gesti¨®n: ¡°Se come un 30% de los ingresos brutos en rentas¡±, dice Pereda.

Sin junta vecinal

M¨¢s divergencias. El casero depende del resto de vecinos para cualquier decisi¨®n sobre la finca. En la oferta profesionalizada las empresas tienen un control integral de la promoci¨®n. ¡°Mientras que un propietario particular solo tiene control de lo que ocurre de puertas para dentro de la vivienda y el resto est¨¢ en manos de la comunidad de propietarios, en el caso de un arrendador profesional este controla la totalidad del edificio, incluyendo zonas comunes¡±, cuenta Pereda. Esto significa que no existe comunidad de propietarios, sino que es una gestora residencial la que se encarga de manejar la convivencia entre inquilinos. No hay juntas de vecinos, ni presidente de comunidad, sino una plataforma y un tel¨¦fono para reportar incidencias.

La rentabilidad que obtienen unos y otros es similar, se mueve entre el 3% y el 5%, aunque depende del precio al que compre el suelo el inversor y del precio al que haya comprado la vivienda el particular.

En cuanto a las rentas, ¡°el propietario particular solo tiene la oportunidad de poner precio a un inmueble, mientras que el promotor de build to rent puede maximizar sus precios en un edificio completo. Eso significa que tiene una horquilla de precios mucho m¨¢s amplia que el mercado de su zona: los precios de salida suelen ser m¨¢s bajos, pero las viviendas m¨¢s exclusivas suelen ser m¨¢s caras que el mercado¡±, indica Daniel Berm¨²dez.

En cualquier caso, las empresas no pueden perder de vista la tasa de esfuerzo de las familias que van a habitar sus pisos. Por ahora, aseguran que aplicar¨¢n precios de mercado, aunque est¨¢ por ver los efectos de las rebajas que exigir¨¢ la Ley de Vivienda por ser grandes tenedores. La promoci¨®n de build to rent de Valladolid de Grupo Lar, cuyas obras concluyen a finales de marzo, tiene precios desde 490 euros para un estudio, 680 euros para pisos de dos dormitorios y 755 euros para los de tres. El resto de la oferta que aparece en el portal de Idealista es de particulares y ofrece precios similares.