Los jueces empiezan a poner coto a las condiciones abusivas que sufren los inquilinos

El precio del alquiler se ha disparado en Espa?a. Un estudio de 34 metros cuadrados en el madrile?o barrio de Lavapi¨¦s puede costar 1.600 euros al mes; un piso de tres habitaciones no muy lejos de la Torre de H¨¦rcules de A Coru?a, 1.290 euros; y una habitaci¨®n compartida al lado de la Universidad de Deusto, en Bilbao, 650 euros. Estos ejemplos responden a tres anuncios publicados en Idealista esta semana, la misma en la que el Congreso de los Diputados ha constituido la ponencia sobre la ley de vivienda, llamada a regular los precios.

Seg¨²n el mencionado portal inmobiliario, el diciembre de 2022 fue el m¨¢s caro de su serie hist¨®rica por metro cuadrado en alquiler, que comienza en 2006 (11,4 euros, solo superados por los 11,5 euros de septiembre de 2020). Una escalada que confirma Fotocasa, que ha registrado c¨®mo los alquileres subieron el pasado ejercicio en casi todas las comunidades aut¨®nomas.

El importe de la renta, sin embargo, no es lo ¨²nico que preocupa a los inquilinos, tambi¨¦n la proliferaci¨®n de cl¨¢usulas que pueden considerarse abusivas. De hecho, un juzgado de Barcelona ha dictado recientemente una sentencia pionera que declara nulas diferentes estipulaciones incorporadas a un contrato del fondo de inversi¨®n Azora, gran tenedor de inmuebles en alquiler. Ninguna de ellas hab¨ªa sido negociada individualmente con la demandante, quien tuvo que aceptarlas para poder tomar posesi¨®n de la vivienda.

¡°O lo coges o lo dejas¡±, resume Montse Serrano, la abogada de Colectivo Ronda que ha ganado la sentencia en colaboraci¨®n con el Sindicato de Inquilinas de Barcelona. La l¨ªnea de defensa se bas¨®, como en el ¨¢mbito de las cl¨¢usulas suelo, en la normativa sobre consumidores, pero aplicada a los arrendamientos. El fallo ¡°puede empoderar a los inquilinos porque suelen firmar contratos de adhesi¨®n¡±, que son los que redactan las empresas arrendadoras sin intervenci¨®n de los particulares, a veces de forma ambigua.

Entre las cl¨¢usulas m¨¢s gravosas, destaca la que permit¨ªa a Azora aplicar un aumento del 30% del precio del alquiler a partir del tercer a?o de contrato mediante una supuesta ¡°bonificaci¨®n¡± situada en la adenda. Una disposici¨®n que, seg¨²n la justicia, es ¡°una maquinaci¨®n¡± para ¡°sortear o evitar la normativa legal¡±. No en vano, siempre que lo pacten las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que la mensualidad se pueda actualizar en la fecha en que se cumpla cada a?o del contrato, pero sin que sea posible superar el dato de IPC. Es m¨¢s, desde marzo del 2022 y durante este a?o, los alquileres solo pueden subir como m¨¢ximo un 2%, ya que el Gobierno ha limitado la actualizaci¨®n para hacer frente a la inflaci¨®n.

Otra cl¨¢usula abusiva es la que oblig¨® a la inquilina a hacerse cargo de un seguro por impago de rentas con una entidad impuesta por el propio fondo. Si bien la LAU dice que la fianza, equivalente a una mensualidad de renta, es obligatoria para hacer frente a desperfectos o impagos, y que las partes pueden pactar otra garant¨ªa adicional, esta no puede exceder de dos meses de alquiler. Sin embargo, en este caso el seguro rebasaba el importe de la propia garant¨ªa adicional, por lo que, como apunta Serrano, tambi¨¦n reclamaron su nulidad.

Manejo de la fianza

De la misma forma, la justicia ha declarado abusiva la disposici¨®n que posibilitaba al arrendador retener la totalidad de la fianza por pintar las paredes de color distinto al blanco o hacer agujeros. Tambi¨¦n la que le permit¨ªa acceder a la vivienda con el objetivo de comprobar su buen estado. Y es que, como explica David G. Cerecedo, abogado del despacho M¨¦ndez Lit, las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, las normas imperativas de la LAU, ¡°son nulas y se tienen por no puestas¡±.

Junto a este tipo de cl¨¢usulas, los inquilinos tambi¨¦n se enfrentan a los anuncios de pisos en alquiler por una duraci¨®n m¨¢xima de once meses. Con este l¨ªmite, los caseros tratan de aplicar las normas sobre arrendamientos de temporada, que protegen menos a los arrendatarios que las que regulan el alquiler de inmuebles para vivir de forma permanente.

Sin embargo, cuando la finalidad real del contrato no es cubrir una necesidad espor¨¢dica, como la del inquilino que se desplaza con fecha de vuelta por trabajo o estudios, esta pr¨¢ctica tambi¨¦n se considera ¡°abusiva¡±, apunta Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en Derecho Inmobiliario. Y ello porque el arrendador puede subir la renta burlando las normas que se aplican a los contratos de vivienda o no respetar su plazo m¨ªnimo de duraci¨®n. Aunque rige la libertad de pacto, si son inferiores a cinco a?os y el casero es un particular, o a siete si es una empresa, la LAU dice que se prorrogar¨¢n por decisi¨®n del inquilino cada a?o hasta alcanzar una duraci¨®n m¨ªnima, respectivamente, de cinco o siete a?os.

Adem¨¢s, en el caso del alquiler de vivienda permanente, la legislaci¨®n exige que la edificaci¨®n sea ¡°habitable¡±, requisito que no menciona cuando habla de arrendamiento para un uso distinto, como el de temporada. No obstante, Inmaculada Vivas, catedr¨¢tica de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, explica que, ¡°a efectos de la LAU, vivienda habitable no es sin¨®nimo de vivienda digna y adecuada¡±. Aunque pueda resultar sorprendente, con ello el legislador solo pretende excluir de la ley los arrendamientos, por ejemplo, de caravanas, que son bienes que se pueden utilizar para vivir, pero que no son edificaciones habitables. As¨ª, no es extra?o encontrar en Internet anuncios de infraviviendas en alquiler, con paredes atestadas de humedad, habitaciones sin ventana o puertas desvencijadas.