Por qu¨¦ se compran m¨¢s viviendas en solitario si los precios est¨¢n por las nubes
Los separados y divorciados ganan peso en la adquisici¨®n de casas, al igual que los perfiles de personas de hasta 44 a?os que reciben ayuda de sus padres para hacer frente a la entrada
El mercado de la vivienda, especialmente el de las grandes ciudades espa?olas, ha puesto las cosas muy complicadas a las personas que intentan comprar en solitario. Los singles se enfrentan a un desaf¨ªo extremo: el precio medio super¨® en 2024 al de los a?os de la burbuja, con un importe medio de 2.086 euros por metro cuadrado, seg¨²n el INE.
Sin embargo, portales, agencias inmobiliarias y bancos dan cuenta de que se est¨¢n incrementando las transacciones hechas por este demandante. ¡°Aunque el 74% de las compras de vivienda se realizan en pareja, los compradores individuales empiezan a ser una tendencia al alza en los ¨²ltimos a?os. Seg¨²n nuestros datos, cerca de 2 de cada 10 compras de vivienda son realizadas por un solo titular (19,9%). En 2023, el porcentaje de compradores en solitario era del 17,9%, y ahora ha crecido hasta el 19,9%¡±, cuenta Lorena Zenklussen, directora comercial de Financiaci¨®n Hipotecaria de la Uni¨®n de Cr¨¦ditos Inmobiliarios (UCI).
En la plataforma inmobiliaria Fotocasa tambi¨¦n han detectado cambios. ¡°Si en 2022 los solteros representaban al 30,6% del total de compradores de vivienda, este porcentaje se increment¨® hasta un 34,7% en 2023 y pas¨® al 35,9% en 2024, con una clara tendencia al alza¡±. Es una tendencia l¨®gica, en l¨ªnea con los cambios sociales y demogr¨¢ficos que est¨¢n sucediendo y, sobre todo, con el crecimiento de los hogares unipersonales de los ¨²ltimos a?os y con las proyecciones del INE, que prev¨¦ que en 2039 habr¨¢ 7,7 millones de hogares unipersonales, el 33,5% del total. Esto ¡ªpor ahora incipiente, ya que el grueso de las compras sigue siendo en pareja¡ª tendr¨¢ un impacto significativo en el mercado inmobiliario espa?ol, que deber¨¢ adaptarse a esta demanda en los pr¨®ximos a?os.
Detr¨¢s de estas compras hay un perfil claro: el de las personas de mediana edad que se han separado o divorciado y que venden la casa familiar, una transacci¨®n con la que obtienen un importante colch¨®n econ¨®mico. Muchos de ellos, por tanto, no requieren siquiera de hipoteca. De acuerdo con los ¨²ltimos datos del INE, durante 2023 se produjeron 80.065 casos de separaci¨®n y divorcio. ¡°Se trata de una persona de mediana edad que tiene estabilidad laboral, ahorros o incluso una venta previa de vivienda tras un divorcio, lo que le facilita acceder a una propiedad sin depender de otra persona¡±, explican en el servicio de estudios de Fotocasa.
Que los precios hayan subido en estos ¨²ltimos a?os, con la consiguiente revalorizaci¨®n de la casa en com¨²n, ayuda. A diferencia de lo sucedido durante los a?os de crisis (2009-2014), la expareja puede vender r¨¢pido y bien la vivienda familiar, repartir las ganancias y comprar, por separado, otros dos inmuebles m¨¢s peque?os. Es lo que se llama compra de reposici¨®n. ¡°Hablamos de personas mayores de 45 a?os con ingresos superiores a 40.000 o 45.000 euros anuales de media¡±, indica Zenklussen.
¡°Quien compr¨® en 2005, por ejemplo, y quiso vender durante los a?os posteriores al pinchazo de la burbuja, lo ten¨ªa que hacer a p¨¦rdidas. La vivienda cay¨® un 40%. Los precios ahora se han recuperado¡±, dice L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis del Grupo Tecnocasa.
Hay otro perfil protagonista, y es el de los singles expulsados del mercado de alquiler. ¡°Lo que est¨¢ sucediendo es que los altos precios est¨¢n empujando a los inquilinos a decidirse por adquirir una vivienda en propiedad¡±, apunta Cubero. E insiste en una idea: ¡°Hoy en d¨ªa es m¨¢s dif¨ªcil alquilar que comprar. Si se tienen ahorros previos o ayuda familiar es m¨¢s interesante la compra que el alquiler¡±.
En Tecnocasa destacan que el 75,95% de los solteros que compraron casa en sus oficinas en 2024 lo hicieron en solitario, frente al 23% que dieron ese paso en pareja. Incluso en una ciudad como Madrid, con precios descontrolados, casi en el 80% de las compras realizadas por solteros intervino una ¨²nica persona. En la mayor¨ªa de los casos se trata de personas de entre 25 y 44 a?os que adquirieron su primera vivienda por un precio medio de 153.000 euros (206.000 euros en Madrid). El 74,3% se financi¨® con hipoteca.
Para estas personas ¡ªpara muchas, su mercado natural en otro momento hubiera sido el alquiler, sobre todo en la franja de los m¨¢s j¨®venes¡ª resulta ya imposible arrendar, ante la falta de oferta y de rentas asumibles. Eso s¨ª, suelen precisar de la ayuda de los padres para hacer frente a la entrada ¡ªsin esto la compra es casi inviable, ya que para una vivienda media de 217.000 euros la entrada supera los 65.000 euros¡ª. Esta es otra de las tendencias que crecen. ¡°Son personas solteras que ya cuentan con una cierta estabilidad laboral y abordan esta compra con ayuda de sus padres, que les apoyan a la hora de pagar la entrada¡±, cuenta Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Adem¨¢s, los bancos y las administraciones han impulsado varias medidas durante los ¨²ltimos a?os para reducir la entrada a los m¨¢s j¨®venes: hipotecas que financian hasta el 90% o el 100% de la compra y reducciones en los impuestos, recuerda Miquel Riera, experto en hipotecas de la plataforma Help My Cash.
No obstante, es una obviedad que comprar una persona sola una casa siempre va a requerir mayor dificultad y esfuerzo financiero. ¡°Conseguir una hipoteca en pareja es m¨¢s sencillo, ya que la estabilidad suele ser mayor y existe un menor riesgo para la entidad financiera. Adem¨¢s, al sumar los ingresos de dos personas se puede acceder a un mayor importe de hipoteca, lo que ampl¨ªa las opciones de compra en un contexto de subidas de precios¡±, relata Zenklussen.
Cuesti¨®n de esfuerzo
En Help My Cash ponen un ejemplo sobre el esfuerzo que supone hipotecarse solo, sobre todo teniendo en cuenta que el importe de las mensualidades no puede superar el 30% del sueldo mensual neto del titular o de los cotitulares. ¡°Pongamos que se quiere pedir una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 a?os y con un inter¨¦s del 2,5%, cuyas cuotas ser¨¢n de unos 673 euros mensuales. Si se pide la hipoteca en solitario, ser¨¢ necesario que esa persona cobre un m¨ªnimo de 2.243 euros mensuales para obtener la aprobaci¨®n del banco¡±, dice Riera.
Aun as¨ª, atarse a una hipoteca en pareja durante 30 a?os tambi¨¦n es un riesgo. ?Qu¨¦ pasa si se separa? ?Qu¨¦ ocurre si los precios de las casas bajan? Son escenarios que ya se vieron durante la crisis inmobiliaria. Por ello, es recomendable dejar reflejadas posibles soluciones en un acuerdo privado o ante notario. Isabel Garc¨ªa-Nieto, socia de AGN Abogados, explica que, en caso de ruptura, ¡°empieza un calvario que acaba, en el mejor de los casos, vendiendo la vivienda y cancelando la hipoteca, pero que puede acabar tambi¨¦n en otros escenarios m¨¢s complejos, en los que uno la siga ocupando y otro no. O que uno entre en concurso de acreedores y otro no. Es decir, hay muchos factores a tener en cuenta y preverlos bien facilita una salida en caso de ruptura¡±. Algunas f¨®rmulas para prevenir problemas futuros son ¡°mediante capitulaciones matrimoniales para regular qu¨¦ pasa con la vivienda o pactar c¨®mo se llevar¨ªa a cabo lo que se llama divisi¨®n de cosa com¨²n para vender la casa de mutuo acuerdo, cancelando la hipoteca y reparti¨¦ndose el remanente¡±.