El amor se va y el piso se queda: c¨®mo comprar el 50% de la casa a su ex

Los despachos de los notarios atienden a diario a parejas que han puesto fin a su relaci¨®n sentimental y buscan liquidar los asuntos pendientes para poder tomar caminos separados cuanto antes. Qu¨¦ hacer con la vivienda, comprada en su momento al 50% por los ex, es una de las cuestiones que m¨¢s inquietud y angustia genera cuando el amor se acaba.

En las separaciones y divorcios hay soluciones de toda ¨ªndole. Una de las m¨¢s habituales consiste en que uno de los miembros quiera hacerse con la mitad de la vivienda de su ex y convertirse en propietario ¨²nico. El tr¨¢mite que m¨¢s compensa desde el punto de vista fiscal es un acuerdo de extinci¨®n de condominio. ¡°Es una soluci¨®n muy usual si las dos partes consiguen ponerse de acuerdo, algo que no siempre sucede, a veces por el simple hecho de molestar¡±, apunta Luis Miguel Fern¨¢ndez, socio director de Aestimatio Abogados.

La extinci¨®n de condominio es una operaci¨®n que se produce cuando uno de los copropietarios cede su titularidad al otro a cambio de una compensaci¨®n en met¨¢lico. Es decir, si el valor de la vivienda en com¨²n es de 300.000 euros, quien se la adjudica deber¨ªa abonar 150.000 euros a su expareja. Si hay oros inmuebles a repartir, propiedad de la hasta ahora pareja, la compensaci¨®n se podr¨ªa hacer con ellos, siempre de forma equitativa. Uno se puede quedar la vivienda habitual y otro la casa de la playa y una plaza de garaje, por ejemplo.

La extinci¨®n del condominio, que debe constar en una escritura p¨²blica otorgada ante notario, es el tr¨¢mite indicado para los matrimonios casados en separaci¨®n de bienes, las parejas de hecho o las relaciones no formalizadas (novios). En el caso de que se trate de un matrimonio casado en r¨¦gimen de gananciales la f¨®rmula es la liquidaci¨®n de la sociedad de gananciales (bien ante notario o bien en un convenio regulador).

Puede que sobre la vivienda habitual exista la carga de una hipoteca. ¡°El que se queda con la casa se queda con la hipoteca, lo habitual es que asuma la parte de deuda pendiente¡±, dice Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, que contabiliza 63.960 actos de extinci¨®n de condominio en 2013. En este caso, a la hora de compensar al ex hay que restar el importe de esta deuda.

En el comparador financiero HelpMyCash ponen el ejemplo de una vivienda con un valor de 100.000 euros y una hipoteca pendiente de 50.000 euros. ¡°Si se lleva a cabo una extinci¨®n de condominio, el que cede su parte de la vivienda recibir¨¢ una compensaci¨®n de 25.000 euros: 50.000 euros del valor de la propiedad cedida (el 50%) menos 25.000 euros de hipoteca que asumir¨¢ el nuevo propietario¡±, explica Miquel Riera, analista hipotecario de la plataforma. Es muy posible que quien se adjudica la vivienda al completo necesite solicitar al banco una ampliaci¨®n de la hipoteca (novaci¨®n) para hacer frente a ese pago.

Es importante conocer que con la disoluci¨®n del condominio uno de los dos miembros de la pareja sale de la escritura de la casa, pero no necesariamente de la hipoteca.

Lo m¨¢s complicado es conseguir que el banco acepte eliminar cotitulares de una hipoteca, porque pierden una garant¨ªa de pago. ¡°La entidad no quiere perder un posible deudor en el caso de que la hipoteca no se pagara¡±, sostiene Jos¨¦ Mar¨ªa Salcedo, socio director del bufete Salcedo Tax Litigation.

Sin embargo, la respuesta del banco no siempre es negativa. ¡°Depende de la solvencia del que ser¨¢ titular ¨²nico de la hipoteca. El banco har¨¢ un estudio de viabilidad como si se tratara de una operaci¨®n nueva¡±, afirman en Trioteca, plataforma de hipotecas online. ¡°Eso implica tener un trabajo estable, unos ingresos m¨¢s que suficientes para pagar las cuotas (debe poder abonarlas con un m¨¢ximo del 30% de su sueldo neto) y ninguna deuda impagada. Tambi¨¦n ayuda poder aportar nuevas garant¨ªas de pago, como un aval u otro cotitular¡±, expone Riera. El banco no est¨¢ obligado a aceptarlo, por lo que siempre existe la opci¨®n de contratar una hipoteca con otra entidad para cancelar el pr¨¦stamo hipotecario conjunto. Eso s¨ª, de nuevo ser¨¢ imprescindible ser solvente.

Cuando el banco se niega a sacar al ex de la hipoteca lo habitual es que el miembro que traspasa su parte se blinde de alguna forma. Esto es importante porque, en caso de impago del adjudicatario, la entidad reclamar¨¢ la deuda a los dos cotitulares, recuerda el letrado Fern¨¢ndez. Las partes suelen firmar un acuerdo privado que refleja que las cuotas las pagar¨¢ el que se queda con la vivienda y que si ¡°el impago perjudica a la parte que ha cedido su porci¨®n de la vivienda podr¨¢ reclamar compensaciones a la otra parte¡±, explica Riera.

Lo m¨¢s interesante de la f¨®rmula de la disoluci¨®n es que apenas tributa. En el caso de una extinci¨®n de condominio, el que se adjudica la vivienda paga el impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD) por el 50% de la casa que correspond¨ªa a su ex, recuerda Barea. La buena noticia es que no debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que seg¨²n la comunidad aut¨®noma puede alcanzar el 8%. ¡°No hay transmisi¨®n porque no hay una venta, sino especificaci¨®n de derechos; cada miembro de la pareja concreta y cuantifica su parte en la comunidad¡±, describe Salcedo. Cada comunidad aut¨®noma regula el tipo de AJD, pero suele moverse entre el 0,50% y el 1,5%. La operaci¨®n tampoco tributa en el IRPF ese ejercicio. Lo har¨¢ en el futuro cuando venda el inmueble. Si se trata de una pareja casada en gananciales hay exenci¨®n en el AJD, siempre que exista equivalencia de adjudicaciones o el exceso de adjudicaci¨®n sea inevitable.

Impuestos

Quien entrega la mitad de la vivienda y recibe la compensaci¨®n no debe pagar plusval¨ªa municipal, al considerarse que se trata de especificaci¨®n de derechos y no de transmisi¨®n. Pero ojo porque s¨ª tributa en el IRPF. ¡°El Tribunal Supremo en sentencia del 10 de octubre de 2022 ha declarado que el que entrega el inmueble y recibe una compensaci¨®n en met¨¢lico s¨ª debe tributar en el IRPF, cuando en la extinci¨®n se actualice el valor del inmueble¡±, recalca el abogado Salcedo. Entiende el alto tribunal que hay un incremento de patrimonio del contribuyente porque el piso que val¨ªa 300.000 euros cuando se compr¨® hace a?os puede valer ahora 400.000. ¡°Le hace tributar en el IRPF como ganancia patrimonial no derivada de una transmisi¨®n y, por tanto, a la escala general (pudiendo llegar a tipos cercanos al 50%, en funci¨®n del importe total del resto de rentas del trabajo, actividad econ¨®mica¡­)¡±, resume Salcedo.

Uno podr¨ªa tener la tentaci¨®n de no actualizar el valor del inmueble para pagar menos, pero es complicado por dos motivos. ¡°Por un lado, el que entrega el inmueble querr¨¢ que se le d¨¦ lo que le corresponde. Y, adem¨¢s, est¨¢ el valor de referencia, que es la base imponible del AJD, y que es el valor que habr¨¢ que poner en la extinci¨®n. Como lo normal es que se actualice el valor de la casa, salvo que apenas haya pasado tiempo, siempre habr¨¢ tributaci¨®n en el IRPF¡±, concluye Salcedo. Recuerda el abogado que quien se adjudica la vivienda habitual puede seguir aplicando la deducci¨®n por inversi¨®n en vivienda respecto al 100% si esta se adquiri¨® antes del 1 de enero de 2013.

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