Los desahucios: emergencia nacional

Los desahucios se han convertido en una emergencia nacional. Habr¨¢ que felicitarse, ya que constituye un logro de la sociedad civil, que ha conseguido movilizar a los medios y partidos, aunque para ello haya habido que llegar a la p¨¦rdida literal de vidas humanas. Parece que, in extremis,ante el dilema de si es m¨¢s importante el pago de las deudas o las vidas humanas, la sociedad ¡ªque no seguramente el Bundesbank¡ª duda. Sea bienvenida la duda. El problema planteaba la necesidad de un real decreto inmediato, mientras se revisaba la legislaci¨®n. El decreto est¨¢ ya decidido y ahora hay que discutir su alcance y su contenido. Pero tambi¨¦n hay que hacer hincapi¨¦ en otros mensajes:

1.Hay acuerdo en revisar la ley... pero es del 2000.

Se dice que es de 1909. De hecho resulta as¨ª, pero lo es por cuanto en el reciente 2000, cuando se aprob¨® la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy vigente, no se modific¨® el vetusto enfoque, contenido y procedimientos de la legislaci¨®n de 1946 y de 1909. En el a?o 2000 se estaban creando las bases de la burbuja inmobiliaria.

2.Ha cambiado todo y en 1978 se aprob¨® la Constituci¨®n.

Las razones que reclaman el cambio legislativo son tan llamativas como hasta ahora desatendidas. En 1946, y no digamos en 1909, a la inmensa mayor¨ªa de los solicitantes de hipotecas de hoy no solo no se las conceder¨ªan, sino que seguramente no se les dejar¨ªa siquiera entrar en el banco. La legislaci¨®n hipotecaria fue concebida para regular una relaci¨®n inter pares, terratenientes/propietarios y banqueros, en que la solvencia previa se daba por supuesto. Era requisito. Si se solicitaba un cr¨¦dito y se afectaba como garant¨ªa alguna propiedad, el valor de esta era usualmente superior al de aquel. La reconocida solvencia (y/o la amistad con el banquero) era lo que permit¨ªa la solicitud y concesi¨®n. En ese contexto, pudiera resultar coherente la ejecutividad de la regulaci¨®n y tasar las razones de oposici¨®n, para evitar las dilaciones de los supuestos, que de entrada tend¨ªan a suponerse, de impago doloso.

En la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 se pudo cambiar

?Qu¨¦ lejos queda ese escenario, entre iguales, del actual, con millones de casos! Con la ¡°democratizaci¨®n¡± de hipoteca, es mediante esta que, quien la obtiene, alcanza precisamente su solvencia, al adquirir la condici¨®n de propietario.

El Derecho Civil, a diferencia de lo que ha ocurrido con el Penal, no ha hecho su necesaria adecuaci¨®n constitucional. Las posibilidades que se abrieron con el reconocimiento de los derechos de los consumidores no se han abordado en modo alguno. Resulta evidente la actual indefensi¨®n legal de los prestatarios ante las entidades financieras. Estas no han tenido empacho en aprovechar las condiciones y ventajas que les proporciona un vetusto sistema concebido para otros actores y otras condiciones, pero que se viene aplicando, con s¨ªntomas claramente de abuso, en un escenario tan radicalmente distinto.

3.La Constituci¨®n va m¨¢s all¨¢: la vivienda es un bien protegible.

Tiende a olvidarse. Adem¨¢s de esa profunda transformaci¨®n social, tambi¨¦n con la Constituci¨®n irrumpe otro componente que tampoco se tuvo cuenta en la Ley del 2000. La Constituci¨®n incorpor¨® la vivienda (digna) en tanto bien protegible, al menos de igual rango (algunos dir¨ªan que superior) al del pago de las deudas.

Hay que elaborar un listado de las hipotecas para determinar cu¨¢ntas son vivienda habitual

Esa novedad constitucional afecta pues, en principio, a la vivienda habitual, no a todos los bienes inmuebles que puedan ponerse como garant¨ªa hipotecaria. Estos, aportados por familias o empresas, cuando no son la vivienda habitual, se parecen algo m¨¢s a lo previsto en su momento en la legislaci¨®n hipotecaria. La distinci¨®n entre ambos tipos de hipotecas, que no se hace, se muestra entonces como crucial.

La p¨¦rdida de patrimonio es siempre un trauma, pero lo es a¨²n en mucha mayor medida perder la vivienda habitual. Esa p¨¦rdida, adem¨¢s, es reconocida causa de exclusi¨®n social.

4.No hay datos para distinguir vivienda habitual y otras garantias.

Cuando se habla de los cientos de miles de desahucios, se refieren al conjunto de estos, sin distinguir los que son de vivienda habitual de los que responden a otros inmuebles, aportados como garant¨ªa hipotecaria. En las estad¨ªsticas oficiales, de los juzgados, ambos se mezclan, dando lugar, precisamente tras la burbuja, a un n¨²mero ciertamente elevado.

El ¨²nico caso que conocemos en que esa diferenciaci¨®n se haya hecho es en un estudio realizado en el Pa¨ªs Vasco, tomando una muestra de cuatro juzgados de Primera Instancia de Bilbao. El porcentaje de desahucios de vivienda habitual respecto al total era del 22%. Aunque no se conoce ese porcentaje en el global de desahucios en Espa?a, el estudio apunta a que los desahucios de vivienda habitual ser¨¢n, se podr¨ªa decir felizmente, muchos menos que las cifras totales que se manejan. Estos, se insiste, no se conocen.

5.Hace falta informaci¨®n urgente.

La reforma legal debe ampararse en datos reales sobre las hipotecas concedidas?

Ante ese desconocimiento, el decreto de emergencia tiene que abordar, junto a la suspensi¨®n de los lanzamientos, un proceso urgente de informaci¨®n, que permita elaborar un texto legislativo anclado en cifras ciertas.

La requerida suspensi¨®n deber¨ªa afectar de entrada a todos los procedimientos de desahucio, mientras no se desglose el tipo de garant¨ªas que se ejecuta: vivienda habitual y otras. En el decreto se deber¨ªa exigir a todas las entidades financieras con cr¨¦ditos hipotecarios, listados en los que se recojan, uno a uno, todos ellos. Los listados, exhaustivos, ser¨ªan l¨®gicamente despersonalizados. No har¨ªa falta que figurase la entidad financiera. La primera distinci¨®n ser¨ªa entre hipotecas de vivienda habitual y el resto, diferenciando en este entre aquellas que son viviendas, otros inmuebles o locales y suelo. Las entidades financieras habr¨ªan de aportar esos listados con la m¨¢xima urgencia, en el plazo que fije el decreto. En tanto no lo hagan no podr¨¢ haber ning¨²n lanzamiento, aunque se sigan tramitando expedientes de desahucios y, obviamente, pagando las cuotas de las hipotecas. Una vez distinguidos los dos tipos de cr¨¦ditos, vivienda habitual y resto, quiz¨¢s se podr¨ªan volver a poner en marcha los lanzamientos en este segundo tipo.

Las entidades tienen que saber qu¨¦ cr¨¦ditos corresponden a vivienda habitual.

6.Se requieren listados pormenorizados.

En ese primer listado de vivienda habitual se habr¨ªa de exigir a las entidades financieras que incluyeran, para cada cr¨¦dito: el municipio, el a?o de concesi¨®n, si se trat¨® de la primera compra de vivienda o de mejora, mediante la venta a su vez de la anterior vivienda habitual, el valor de tasaci¨®n de la vivienda, la cuant¨ªa del cr¨¦dito, los a?os de amortizaci¨®n, la cuota mensual aproximada y, adem¨¢s, la estimaci¨®n de ingresos anuales del prestatario sobre la base con la que la entidad concedi¨® el cr¨¦dito y si hubo o no avalistas.

Los listados de los cr¨¦ditos con garant¨ªa hipotecaria que no sean sobre la vivienda habitual podr¨ªan ser menos exhaustivos, pero convendr¨ªa que fueran tambi¨¦n pormenorizados y, en todo caso, con datos individualizados para cada cr¨¦dito.

Como ya ocurre en Francia, los lanzamientos deber¨ªan interrumpirse

Esa informaci¨®n no se conoce. Las entidades financieras se han cuidado celosamente de guardarla. Ser¨ªa fundamental para entender el fen¨®meno que ahora estalla como emergencia. Ayudar¨ªa a entender la ¡°burbuja¡± misma y habr¨ªa de ser la base, sobre todo, para la elaboraci¨®n de la nueva legislaci¨®n.

7.Un decreto de emergencia con una doble tarea.

El decreto habr¨¢ de taponar la hemorragia, impidiendo que se queden a¨²n m¨¢s familias en la calle, mientras que la elaboraci¨®n de la nueva ley se toma ese tiempo imprescindible que se precisa para hacer una buena norma, respondiendo a razonamientos diversos y apoyada en datos ciertos, evitando volver a repetir lo ocurrido en el 2000 y lo que ha acontecido con los fallidos decretos del 2011 o del de hace escasos meses. Solo tras la aprobaci¨®n de la nueva legislaci¨®n se habr¨ªa de levantar la suspensi¨®n de lanzamientos en vivienda habitual.

El decreto de emergencia debe permitir, aunque por ahora solo de forma provisional, que se haga aqu¨ª como parece que se hace en Francia, donde los lanzamientos se interrumpen en invierno. Fuera hace mucho fr¨ªo; tambi¨¦n en Espa?a.

Manuela Carmena fue magistrada y Eduardo Leira es arquitecto-urbanista.