Trascendencia de la deuda hipotecaria

Las hipotecas representan un elemento esencial del sistema financiero de cualquier pa¨ªs. Son el activo fundamental de los bancos y el principal pasivo de los hogares. Por las hipotecas comenz¨® la crisis en Estados Unidos y parece que, de un modo u otro, las cuestiones relativas a las hipotecas van a ser fundamentales para tratar de cerrar la crisis financiera en Espa?a.

Dudo que haya gente de buen coraz¨®n que no se conmueva ante la dificultad que supone para muchas familias espa?olas su deuda hipotecaria. Sin embargo, en los ¨²ltimos d¨ªas se oyen propuestas para aliviar la deuda hipotecaria y los desahucios, entre las que destaca la daci¨®n en pago retroactiva, que no tienen en cuenta los efectos desestabilizadores que pueden producir en el sistema financiero y en el conjunto de la econom¨ªa. Porque las hipotecas no son un problema financiero que puede acotarse a los prestamistas (bancos) y prestatarios (los que tienen una hipoteca). Son una referencia fundamental para toda la econom¨ªa real en lo que implican para el ahorro privado, el consumo, la inversi¨®n y la reputaci¨®n externa. En mi opini¨®n, no se trata de poner en la balanza la estabilidad financiera del pa¨ªs frente a un drama humano sino de establecer de forma adecuada qu¨¦ se puede hacer y qu¨¦ no. Ignorar las consecuencias de determinadas medidas puede producir bastante m¨¢s da?o que beneficio.

La realidad de las hipotecas en el sistema financiero moderno es mucho m¨¢s amplia que una relaci¨®n contractual entre el prestamista y el prestatario. En este contexto, ha sido una pr¨¢ctica habitual que los bancos utilicen las hipotecas para crear t¨ªtulos de deuda que pueden ser comprados por inversores. La dependencia financiera exterior queda de manifiesto cuando se comprueba que Espa?a cuenta con alrededor de medio bill¨®n de euros en instrumentos hipotecarios titulizados por sus entidades financieras. Ahora no se puede denostar ni dar la espalda a los mercados e inversores si no queremos perder el acceso a la financiaci¨®n del conjunto de la econom¨ªa. Por eso, si se cambia sustancialmente el valor de la garant¨ªa que suponen esas hipotecas ¡ªpor ejemplo con una daci¨®n en pago retroactiva¡ª, se podr¨ªa quebrar la seguridad jur¨ªdica y todo el sistema de financiaci¨®n puede colapsarse. La mera consideraci¨®n ya ha producido incertidumbre y zozobra.

Al margen de las posibles soluciones a casos particulares de desahucio, una generalizaci¨®n de la cuesti¨®n como la daci¨®n en pago retroactiva destroza el sistema de incentivos. Si esa daci¨®n es para todos, es financieramente inasumible porque muchos hogares que pueden pagar hoy sus hipotecas con mayor o menor dificultad podr¨ªan preferir liquidar su deuda al precio actual de mercado de sus viviendas. Los primeros, sin duda, los que compraron viviendas por motivo de la especulaci¨®n, con lo que se habr¨ªa generado un incentivo muy perverso. Y as¨ª, habr¨ªa muchos ejemplos en los que la daci¨®n en pago retroactiva desafiar¨ªa la justicia social.

Ser¨¢ determinante para salir de la crisis financiera c¨®mo el sector bancario gestione la morosidad hipotecaria?

Las soluciones para las hipotecas deben ser para los m¨¢s desfavorecidos, pero, en ning¨²n caso, pueden cambiar completamente las reglas del juego. En ning¨²n pa¨ªs occidental ¡ªtampoco en la mayor parte de Estados Unidos, contrario a lo que se cree¡ª la daci¨®n en pago se considera una referencia. Mucho menos una opci¨®n retroactiva generalizable. Lo que verdaderamente preocupa es que la informaci¨®n que tienen los consumidores cuando suscriben sus hipotecas sea la adecuada. Un reciente estudio de la Fundaci¨®n de Estudios Financieros (accesible en www.fef.es) en el que he participado ¡ªInforme sobre el mercado hipotecario espa?ol¡ª reafirma la creencia generalizada de que en Espa?a las hipotecas son contratos con amplia informaci¨®n e importantes garant¨ªas y seguridad jur¨ªdica. ?Quiere decir esto que en Espa?a se prest¨® bien antes de la crisis y que los bancos no son responsables? A la vista est¨¢ que algunas entidades cometieron errores con los cr¨¦ditos hipotecarios y habr¨¢ que aprender lecciones en este contexto y tambi¨¦n en el ¨¢mbito de la comunicaci¨®n a la sociedad espa?ola de lo que la crisis financiera supon¨ªa. No obstante, en la mayor¨ªa de los casos los bancos son los primeros interesados en renegociar las hipotecas que presentan dificultades de pago para los prestatarios a la vez que han de provisionar cantidades ingentes de dinero para afrontar las p¨¦rdidas. Precisamente, c¨®mo el sector bancario gestione la morosidad hipotecaria ser¨¢ determinante para completar el proceso de resoluci¨®n de la crisis bancaria en Espa?a.

Hay otras cuestiones en momentos tan delicados como este para las hipotecas sobre las que s¨ª se puede trabajar, como de hecho se est¨¢ haciendo, como limitar los intereses de demora o regular la venta extrajudicial para convertirla en alternativa real al procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria. O ampliando el ¨¢mbito de aplicaci¨®n del C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas para amparar a todos los colectivos con riesgo real de exclusi¨®n financiera y social, o la mejora de los procedimientos de subasta y adjudicaci¨®n.

Es posible, de cara al futuro, plantear qu¨¦ mercado hipotecario queremos, pero la carga del pasado no se puede fulminar sin m¨¢s. La protecci¨®n del consumidor y la resoluci¨®n de los casos m¨¢s delicados que precisan de acci¨®n urgente debe lograrse, pero las actuaciones generalizadas han de valorarse con cuidado.

Santiago Carb¨® Valverde es catedr¨¢tico de Econom¨ªa y Finanzas de la Bangor Business School e investigador de Funcas.