La vivienda imposible
Hay que reducir la carga impositiva en el sector inmobiliario para reanimar la construcci¨®n y la rehabilitaci¨®n
Despu¨¦s de reventar la burbuja inmobiliaria la construcci¨®n de vivienda ha sobrevivido los primeros a?os de la crisis completando las promociones iniciadas entre 2005 y 2008, y ahora est¨¢ en ca¨ªda libre: m¨¢s de mill¨®n y medio de puestos de trabajo perdidos, sociedades quebradas, f¨¢bricas, distribuidores y tiendas cerradas y profesiones enteras en paro. La recuperaci¨®n del empleo se antoja imposible si esta situaci¨®n contin¨²a.
Los precios de la vivienda est¨¢n bajo m¨ªnimos ante la dificultad de obtener financiaci¨®n y la expectativa general de a¨²n mayores ca¨ªdas. Esto no la ha hecho asequible: el fuerte aumento del coste de las hipotecas, la retirada de la desgravaci¨®n fiscal a los intereses y el efecto de la crisis la mantiene lejos del alcance del ciudadano medio.
La iniciativa promotora ha desaparecido: las viviendas libres comenzadas en Espa?a han ca¨ªdo a plomo desde las 665.000 de 2006 hasta las 52.000 de 2011 y 42.000 de 2012, frente una media de 323.000 anuales en los ¨²ltimos 22 a?os. El excedente de viviendas sin vender es alto y est¨¢ distribuido irregularmente: el Instituto Nacional de Estad¨ªstica se?ala que, junto con municipios con hasta el 47% de viviendas vac¨ªas, hay otros con apenas el 3%. Los primeros tendr¨¢n excedentes durante generaciones. En los ¨²ltimos, que incluyen a buena parte de las grandes ciudades, puede haber escasez en cuanto se reactive la demanda. Como una promoci¨®n tarda cuatro a?os desde el planteamiento a la entrega de la vivienda, la escasez tardar¨¢ en solucionarse.
Se necesita una normativa m¨¢s sencilla y que no dependa solo de los ayuntamientos
En resumen, sobran viviendas pero muchas de las sobrantes no est¨¢n donde son necesarias, se han perdido m¨¢s de 1,5 millones de puestos de trabajo, la falta de actividad est¨¢ destruyendo un sector clave para el empleo y el turismo, puede faltar vivienda a medio plazo y el ciudadano medio no tiene acceso a un piso que pueda pagar. Y vamos a peor.
Con los costes actuales de promoci¨®n no se construye, ni se rehabilita, porque a los precios a los que se puede vender o alquilar no queda margen. Hay que bajar los costes para que la iniciativa privada pueda construir y vender a precio asequible, lo que permitir¨ªa al ciudadano medio acceder a una vivienda y reactivar¨ªa el sector y con ¨¦l la econom¨ªa y el empleo.
La mayor¨ªa de los agentes que inciden en el coste de una vivienda, desde el terreno clasificado a la fontaner¨ªa, pasando por t¨¦cnicos, materiales y oficios, han ajustado sus precios dr¨¢sticamente. El principal causante de los altos costes que queda es el Estado, y por eso es, en nuestra opini¨®n, indispensable una transformaci¨®n a fondo del sistema de gesti¨®n p¨²blica actual para reducir las ineficiencias y ajustar la carga impositiva sobre la vivienda a lo que puede soportar.
Se deber¨ªa cambiar:
La regulaci¨®n urban¨ªstica:
El sistema actual concentra las decisiones urban¨ªsticas en los municipios, lo que imposibilita una estrategia auton¨®mica o provincial. De aqu¨ª que muchas viviendas sin vender no est¨¦n donde hacen falta.
Cada ayuntamiento dise?a su plan, negocia con promotores, concede las licencias y supervisa su cumplimiento. La autonom¨ªa normativa, el monopolio de decisi¨®n, la complacencia de los partidos pol¨ªticos y el insuficiente control crea un paisaje en el que arbitrariedad, clientelismo y corrupci¨®n se han dado con excesiva frecuencia. Esto implica costes adicionales e impredecibles por ineficiencia, plazos excesivos y otros riesgos, lo cual incrementa el coste de la vivienda.
Hace falta una normativa m¨¢s sencilla, previsible y que se cumpla (la mara?a legislativa actual ha permitido demasiados excesos) y unos organismos que den apoyo t¨¦cnico, coordinen y participen en el dise?o de los planes y puedan resolver recursos de promotores y ciudadanos sobre las decisiones municipales con independencia, rapidez y eficacia. El control actual de las CCAA, que aprueban los planes de los municipios, es insuficiente. La gesti¨®n debe permanecer en el ¨¢mbito municipal por proximidad, pero los dem¨¢s niveles de la Administraci¨®n deben participar en la redacci¨®n, regulaci¨®n, revisi¨®n y seguimiento del planeamiento.
El sistema Impositivo
Los impuestos que gravan la vivienda son legi¨®n: trasmisiones patrimoniales (ITP), actos jur¨ªdicos documentados (AJD), construcciones, instalaciones y obras (ICIO), incremento del valor del terreno (plusval¨ªa municipal), tenencia de bienes inmuebles (IBI), multitud de tasas municipales y cesi¨®n del 10% del aprovechamiento urban¨ªstico, adem¨¢s del IVA, el impuesto sobre la renta y el de sociedades. Algunos se cobran varias veces en el proceso desde la compra del solar a la entrega de la vivienda.
El sistema actual ha encarecido las casas y ha promovido el clientelimso y la corrupci¨®n
Todos ellos, salvo el IBI, recaen sobre la construcci¨®n y la trasmisi¨®n. Con ello se eleva muy considerablemente el coste de construir o rehabilitar y se aumenta el precio de la vivienda y el coste de cambiarla por otra, dificultando la movilidad geogr¨¢fica y social. En conjunto esta tributaci¨®n est¨¢ entre las m¨¢s altas de los pa¨ªses de nuestro entorno, donde muchos de nuestros impuestos ¡ªplusval¨ªa municipal, ICIO, AJD¡ª no existen o tienen tipos mucho m¨¢s bajos. Para reanimar un sector promotor bajo m¨ªnimos se hace necesaria una reducci¨®n de los tipos (?ser¨ªa mucho pedir la eliminaci¨®n de alguna carga particularmente injusta, como la plusval¨ªa municipal, que se aplica aunque se venda por debajo del precio de adquisici¨®n, incluso en desahucios y daci¨®n en pago?) y un replanteamiento para sustituir parte de la carga sobre construcci¨®n y trasmisi¨®n por impuestos sostenibles.
Hay que cambiar un sistema que se ha mostrado ineficaz, injusto e incapaz de cubrir las necesidades de los ciudadanos, adem¨¢s de haber sido una de las causas de la crisis actual. No habr¨¢ una ocasi¨®n mejor, con los ingresos de impuestos sobre la construcci¨®n bajo m¨ªnimos y los juzgados repletos de imputados por corrupci¨®n urban¨ªstica.
Es necesaria una reforma a fondo consensuada por los principales partidos para eliminar ineficiencias, clientelismo, corrupci¨®n y excesiva imposici¨®n con los objetivos de hacer m¨¢s asequible la vivienda, en venta o alquiler, y reanimar la construcci¨®n y la rehabilitaci¨®n, creando empleo, reactivando la econom¨ªa y, al fomentar la actividad, aumentando los ingresos p¨²blicos.
Sin los cambios necesarios seguir¨¢ la falta de actividad en rehabilitaci¨®n y construcci¨®n, junto con el hundimiento del sector, que agravar¨¢ el paro y la recesi¨®n general. A medio plazo esta falta causar¨¢ escasez de viviendas y subida de precios que har¨¢n a¨²n m¨¢s dif¨ªcil el acceso a los ciudadanos.
La decisi¨®n est¨¢ en manos de la clase pol¨ªtica. Hagan sus apuestas.
Gregorio Mara?¨®n Medina es arquitecto y Pablo Atienza es gestor de inversiones.
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