Un buen mercado hipotecario

?En las ¨²ltimas semanas se ha abierto un intenso y apasionado debate sobre nuestro mercado hipotecario. Lo pasional de este debate puede justificarse porque muchos ciudadanos han sufrido la grave crisis de la vivienda desatada por una crisis econ¨®mica que dej¨® a cinco millones de personas sin trabajo. Tambi¨¦n porque el mercado hipotecario responde a una necesidad b¨¢sica de los ciudadanos.

En nuestro pa¨ªs, esa necesidad se ha resuelto de una forma bastante satisfactoria y se ha hecho desde el sector privado. Nuestro sistema hipotecario ha proporcionado la financiaci¨®n necesaria para que aproximadamente un 80% de las familias pudieran comprar su vivienda. Este dato pone en evidencia que nuestra pol¨ªtica p¨²blica de acceso a la vivienda ¡ªen propiedad o alquiler¡ª ha sido, a diferencia de lo ocurrido en otros pa¨ªses, escasa en t¨¦rminos relativos; la mayor parte del esfuerzo ha reca¨ªdo en el sector privado.

Se podr¨¢ discutir si es mejor o peor el r¨¦gimen de alquiler o el de propiedad, incluso criticar la falta de un sistema de vivienda social m¨¢s amplio y generoso, pero nadie puede culpar de esas supuestas debilidades a quien precisamente las ha subsanado y paliado con gran eficacia: dando soluciones a muchas familias que, de otra forma, no habr¨ªan tenido, alternativa para acceder a la vivienda.

Todo esto ha sido posible gracias a un sistema hipotecario de gran eficacia en precio, plazos e importes. El cr¨¦dito hipotecario en Espa?a es uno de los m¨¢s baratos de Europa. La cartera residencial hipotecaria tiene un tipo del 1,26% frente al 2,49% de la media europea. En pa¨ªses que a menudo se citan como ejemplo, tales como Holanda y Alemania, los titulares de una hipoteca pagan de media por los intereses de su pr¨¦stamo casi tres veces m¨¢s que si lo hubieran contratado en Espa?a.

Es necesario abrir un debate global sobre qu¨¦ pol¨ªtica de vivienda queremos en Espa?a

Estas condiciones crediticias tan ventajosas son posibles gracias a las garant¨ªas jur¨ªdicas que ofrece el sistema hipotecario espa?ol. La doble garant¨ªa ¡ªhipotecaria y personal¡ª ha permitido a los bancos financiarse de forma muy barata en los mercados mayoristas y trasladar esos precios a sus clientes. Tambi¨¦n gracias a que nuestras hipotecas son productos muy regulados. No se han generalizado los pr¨¦stamos de solo inter¨¦s (verdaderas cadenas perpetuas para los clientes, que nunca llegan a poseer la vivienda), ni los sistemas de amortizaci¨®n peligrosamente flexibles, ni por supuesto las hipotecas subprime, tan habituales en Estados Unidos, que estuvieron en el origen de la crisis.

Si cuestionamos la efectividad de la hipoteca o de su ejecuci¨®n o la garant¨ªa personal del deudor, estaremos poniendo en riesgo el funcionamiento futuro del mercado. Debilitar las garant¨ªas hipotecarias puede tener indudables efectos sobre la provisi¨®n de cr¨¦dito, tanto en volumen como en coste financiero. Basta comparar la diferencia de plazos o el coste de una hipoteca con el de un cr¨¦dito al consumo (1,26% frente a 8,45%) para darse cuenta de ello.

No quiero dar la impresi¨®n de que vivimos una situaci¨®n id¨ªlica en el mercado de la vivienda: nada m¨¢s lejos de la realidad. La dureza de la recesi¨®n y su impacto en el mercado laboral conllevaron un aumento de los desalojos por impagos hipotecarios y tambi¨¦n de las rentas de alquiler. No obstante, en el momento m¨¢s crudo de la crisis econ¨®mica, un 94% de los pr¨¦stamos para adquisici¨®n de vivienda se pagaban sin retrasos.

Desde el primer momento, los bancos trataron de paliar las consecuencias negativas del deterioro de la situaci¨®n de sus clientes. M¨¢s de un mill¨®n de hipotecas han sido renegociadas; se han puesto 60.000 viviendas en r¨¦gimen de alquiler social y se han suspendido las ejecuciones que afectan a familias en riesgo de exclusi¨®n social. Asimismo se ha extendido la daci¨®n en pago y creado una ley de segunda oportunidad. Es verdad que nunca es suficiente, pero tambi¨¦n que los bancos han acometido la labor de protecci¨®n de los deudores m¨¢s vulnerables casi en solitario y m¨¢s all¨¢ del papel que les corresponde como colaboradores necesarios de los poderes p¨²blicos en pol¨ªticas asistenciales.

Por ¨²ltimo, creo que es necesario abrir un debate global sobre qu¨¦ pol¨ªtica de vivienda queremos en Espa?a. En ese marco, cualquier modificaci¨®n legal que se acometa de nuestro mercado hipotecario deber¨ªa preservar aquellos elementos que han servido hasta ahora para garantizar que numerosas familias espa?olas tengan acceso al cr¨¦dito hipotecario y a la compra de una vivienda.

Jos¨¦ Mar¨ªa Rold¨¢n Alegre es presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca.

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