La pandemia oculta el efecto de la regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a

El a?o 2020 fue tambi¨¦n at¨ªpico para el mercado inmobiliario. Los contratos firmados se desplomaron un 16,6% en Catalu?a y los precios bajaron muy ligeramente, seg¨²n los datos de la Generalitat. ?Estas ca¨ªdas son consecuencia de la regulaci¨®n de precios aprobada en septiembre? El sector inmobiliario cree que no: los expertos argumentan que tambi¨¦n han bajado en otras ciudades por el aumento de la oferta. El Sindicato de Inquilinos s¨ª atribuye el descenso a la nueva ley. La administraci¨®n apunta que la suma de excepcionalidades de 2020 impide discernir entre el efecto de la regulaci¨®n y el de la pandemia.

La estad¨ªstica oficial, que se basa en las fianzas registradas en el Incas¨°l, indica que el n¨²mero de contratos de alquiler firmados en Catalu?a (135.509) fue un 16,6 % inferior que en 2019. En Barcelona, los contratos cayeron m¨¢s, hasta un 21%. Los precios bajaron ligeramente: el 0,1 % en Catalu?a y el 1,4% en Barcelona. En los dos casos, la tendencia se aceler¨® en el cuarto trimestre (cuando entr¨® en vigor la regulaci¨®n de precios): la ca¨ªda interanual de octubre a noviembre fue del 3,4%, en global, y del 5,7%, en la capital. Fuera de Barcelona, el a?o se cerr¨® con subidas moderadas: del 2,1% en el conjunto de la comunidad sin contar con la capital y del 2,8% en el ¨¢rea metropolitana. Para comparar con otras ciudades espa?olas hay que recurrir a datos de los portales (que corresponden a los precios que piden los propietarios de los pisos) porque no existen estad¨ªsticas oficiales como las del Govern, basadas en los contratos.

El director de la Agencia de la Vivienda de la Generalitat, Jaume Fornt, se muestra cauto al analizar los datos. Primero, explica, porque los propietarios tienen un plazo de cuatro meses para depositar las fianzas en el Incas¨°l, y puede que algunos todav¨ªa no lo hayan hecho, por lo que los datos no son definitivos. Y segundo, porque recuerda que 2020 ha sido un a?o de locura para el mercado. ¡°La ca¨ªda de contratos ha sido nunca vista, se han prorrogado los contratos durante el Estado de Alarma, ha habido una retracci¨®n de la demanda y un incremento de oferta [no hay estudiantes, ni ejecutivos de otros pa¨ªses, ha habido traspaso de pisos tur¨ªsticos a residenciales y la capacidad adquisitiva de los m¨¢s golpeados por la crisis se ha reducido], factores que en s¨ª mismos provocan una ca¨ªda de precios¡±, dice. ¡°La sensaci¨®n es que estos factores extraordinarios han tapado el posible efecto de la ley que regula los precios, o bien se han solapado¡±. En opini¨®n de Fornt, ¡°no llevan toda la raz¨®n ni los que apuntan que la regulaci¨®n no ha tenido ning¨²n efecto porque en Madrid tambi¨¦n han ca¨ªdo los precios ni los que atribuyen las ca¨ªdas a la regulaci¨®n¡±. Pero s¨ª ha tenido efecto, concluye y lo ilustra desde la experiencia: ¡°Todos tenemos conocidos que han utilizado la ley: tanto inquilinos como propietarios¡±.

Desde el Observatorio Metropolitano de la Vivienda entienden que ¡°es muy dif¨ªcil deslindar la parte de la moderaci¨®n en los precios debida a la regulaci¨®n, de la que es un comportamiento tendencial de falta de capacidad de la demanda para pagar alquileres que se detecta desde 2018¡±. En el Ayuntamiento de Barcelona, fuentes del ¨¢rea de Vivienda evitan pronunciarse sobre si hay v¨ªnculo entre la ley y los precios de finales de a?o. Sobre el aumento de oferta y la ligera ca¨ªda de precios, consideran que ¡°desmiente el mito neoliberal de que el incremento de oferta conduce a ca¨ªda de precios¡± y apuestan por ¡°herramientas para estimular la oferta estable, como el control de los alquileres de temporada para evitar que sustituyan los residenciales¡±. El director de la Agencia de la Vivienda concluye: ¡°Probablemente comenzaremos a ver impacto de la ley cuando el mercado recupere normalidad, y si se produce un efecto rebote despu¨¦s de la crisis y los precios tienden a subir, la ley facilitar¨¢ que las rentas se contengan¡±. Entonces, s¨ª habr¨¢ que comparar con otras grandes ciudades.

Bajadas en otras ciudades

Desde el Sindicato de Inquilinos, impulsor de la regulaci¨®n, su portavoz, Jaime Palomera, entiende que las ca¨ªdas de precios del cuarto trimestre obedecen a la ley, aprobada el 22 de septiembre. ¡°Desde octubre, el sindicato comenz¨® a firmar reducciones en nuevos contratos de alquiler con mayor facilidad¡±, explica y se?ala que ¡°las propias inmobiliarias reconocen en las negociaciones, y a rega?adientes, que mantienen o bajan precios no porque quieran o por la pandemia, sino por la ley¡±. ¡°Es una herramienta con la que la poblaci¨®n tiene m¨¢s margen para negociar¡±, celebra, y apunta a que la ligera subida de contratos a partir de octubre ¡°desmiente a los que auguraban un derrumbe del mercado¡±.

En el portal Idealista opinan todo lo contrario, incluso declinan ¡°hacer ning¨²n comentario espec¨ªfico¡± sobre la ley y ce?irse ¡°a que las bajadas se producen en todos los grandes mercados espa?oles¡±. Su portavoz, Francisco I?areta, recuerda que los datos del portal muestran una ca¨ªda de precios del 9,4% en Barcelona en 2020 ¡°debido al crecimiento de la bolsa disponible en la ciudad que oblig¨® a los propietarios a competir entre ellos para conseguir un inquilino¡±. ¡°La sobreoferta y bajadas relevantes se repiten¡±, a?ade, en Madrid (7,3%), Palma (6,2%) o M¨¢laga (5,6%).

Desde Pisos.com, su director de estudios, Ferran Font, opina que ¡°el comportamiento del mercado catal¨¢n no es diferente del resto del Estado (12% de ca¨ªda en Barcelona o Valencia, y 10% en Madrid) y el impacto de la regulaci¨®n es relativo¡±. ¡°La ca¨ªda es multifactorial¡±, apunta, y recuerda que ¡°la velocidad de las subidas en 2017 y 2018 se alejaba de la capacidad de pago de las familias, y los aumentos se comenzaron a moderar hasta estabilizarse los precios¡±.