Barcelona tendr¨¢ m¨¢s de 4.000 nuevas plazas en residencias de estudiantes

Miles y miles de metros cuadrados en obras. Barcelona asiste a la construcci¨®n de residencias de estudiantes que sumar¨¢n entre 4.000 y 5.100 nuevas plazas en los pr¨®ximos a?os, seg¨²n calculan fuentes del sector inmobiliario. Buena parte de ellas se proyectan y construyen (o alguna ya ha abierto hace poco) en el 22@. La zona congrega la mayor¨ªa de proyectos, al menos seis. Entre ellos, uno de 742 camas de la firma Aparto, lo que inquieta a algunas plataformas vecinales, que ven en la irrupci¨®n de oferta peligro de gentrificaci¨®n. Pero tambi¨¦n hay proyectos en Pedralbes (Vita Student) y Collblanc (Xior Student Housing).

El sector, cuyo bum comenz¨® hace un par de a?os, responde con intensidad a la falta de oferta en la ciudad, la presencia de estudiantes extranjeros, la alta rentabilidad (hasta el 5%, frente al 3,2% de las oficinas, el 4,3% de la log¨ªstica o el 3,5% de los locales comerciales de calle) y la irrupci¨®n de inversores y operadores internacionales. En Barcelona, adem¨¢s, este producto inmobiliario estuvo permitido pese a la vigencia del PEUAT, el plan de hoteles que centrifug¨® la oferta tur¨ªstica a la periferia. Una de las novedades de la revisi¨®n del plan, aprobado inicialmente el pasado enero, es precisamente que restringe la implantaci¨®n de las residencias.

El atractivo para los inversores es tal, que hace unas semanas Henderson Park Capital Partners y Hines vendieron el proyecto de la residencia de 742 plazas, todav¨ªa en obras, al fondo Alem¨¢n Commerz Real AG. Adem¨¢s, este proyecto lleva la firma del despacho de Arquitectura Batlle i Roig. Los arquitectos, que nunca hab¨ªan tenido encargos para residencias de estudiantes, trabajan en otros dos edificios: para un grupo brit¨¢nico en una residencia en Pedralbes (274 plazas) y otra en el 22@ (350 plazas). Otros operadores con proyectos en marcha en el distrito tecnol¨®gico del Poblenou son Student Hotel (500 habitaciones) o Student Housing (115 habitaciones). Tambi¨¦n en el solar del antiguo tanatorio de Sancho de ?vila se construye una residencia (Vita).

Los expertos consultados coinciden en que Barcelona tiene la segunda mayor poblaci¨®n de estudiantes de Espa?a (tras Madrid), con cerca de 170.000. ¡°Tambi¨¦n por la calidad de las universidades y por la oferta cultural y de ocio, Barcelona es un destino importante para estudiantes internacionales. Un 13% de los universitarios lo son¡±, se?ala Miles Leonard Mill¨¢n, miembro de Cushman & Wakefield.

Tradicionalmente, en Barcelona las residencias universitarias eran una oferta pensada para estudiantes de primer o segundo curso procedentes de Catalu?a y otras zonas de Espa?a. En cambio, apunta Carlos de la Torre Caba, responsable en CBRE, ¡°los estudiantes internacionales se suelen alojar en residencias independientemente de su edad o su curso, porque su estancia es por un periodo de seis meses o un a?o. La residencia les facilita la integraci¨®n con los dem¨¢s estudiantes y disfrutar de una experiencia m¨¢s enriquecedora¡±, a?ade.

Estas nuevas residencias, algunas para estudiantes de alto poder adquisitivo, disponen de salas, jardines o piscina. Y es habitual que ofrezcan habitaciones individuales con cocina e incluso clusters: entre seis y diez habitaciones con ba?o individual que comparten un peque?o sal¨®n con cocina. Los precios oscilan entre 500 y 1.700 euros mensuales, en funci¨®n del tama?o y el servicio de las habitaciones y la duraci¨®n de la estancia. Las residencias actuales, 55 seg¨²n el Ayuntamiento, suman 7.371 plazas.

En la oferta futura, ¡°la gran mayor¨ªa de los operadores actuales son extranjeros y han visto una oportunidad clara en Espa?a por el incremento de demanda en los ¨²ltimos a?os y la falta de residencias de ¨²ltima generaci¨®n. Sin embargo, existen marcas que llevan tiempo en el mercado espa?ol como Resa (de capital extranjero) y marcas que llevan menos tiempo como MiCampus (de un fondo privado espa?ol) que ha crecido mucho en los ¨²ltimos a?os¡±, apunta el experto de C&W. A menudo, los operadores internacionales van de la mano de un promotor local por la complejidad de la normativa en Barcelona, se?alan las fuentes consultadas. Nicol¨¢s Llari de Sangen¨ªs, director de negocios residenciales en Savills Aguirre Newman, afirma que ¡°la incertidumbre urban¨ªstica es la principal limitaci¨®n para crear nuevas residencias de estudiantes.¡±

El promotor nacional l¨ªder del sector es el Grupo Moraval, que el a?o pasado abri¨® una residencia en la calle Pallars con 283 plazas. Su director general, ?lvaro Soto, se?ala que la empresa representa entre el 25% y el 30% de las promociones del sector en la pen¨ªnsula y apunta a Barcelona como ¡°el mercado m¨¢s interesante, con un potencial brutal por volumen, por atractivo para los extranjeros y porque el porcentaje de estudiantes es superior a otras plazas¡±. Con todo, Soto se?ala el ¡°perjuicio¡± de las nuevas normativas municipales.

Miedo a la gentrificaci¨®n

Desde el Observatorio de los Barrios del Poblenou, Albert Val¨¨ncia expresa el temor de los vecinos al ¡°salto de escala¡± del sector y alerta de que ¡°la mayor¨ªa de las residencias son de lujo. Si el barrio acaba acogiendo a universitarios con rentas altas, se puede poner de moda. Lo cual puede causar que el inter¨¦s se extienda a la vivienda y se acabe expulsando al vecindario¡±, a?ade.

Fuentes municipales expresan preocupaci¨®n por el encarecimiento de la oferta y se?alan que ¡°la modificaci¨®n de planeamiento sobre la implantaci¨®n de alojamientos dotacionales en Barcelona incluye una regulaci¨®n espec¨ªfica para las residencias de estudiantes. Todas las plazas de nuevas residencias tendr¨¢n que ser concertadas¡±, se?alan.