La demanda log¨ªstica a?ade presi¨®n a la falta de suelo en Barcelona

Barcelona y su ¨¢rea metropolitana tienen un problema: la falta de suelo para industrias. La tasa de disponibilidad de naves es de apenas el 1,2% en un momento en el que los grandes fondos de inversi¨®n se est¨¢n lanzando al acopio de suelo para servir a la demanda del sector log¨ªstico. Los operadores llevan tiempo denunciando esa escasez y las dificultades normativas para renovar espacios anticuados. El resultado: un incremento de precio que deja sin capacidad de participaci¨®n a toda aquella industria que no sea multinacional.

¡°Los ¨²ltimos a?os hemos perdido oportunidades de implantaciones de empresas que al final han decidido ir a Valencia a Madrid porque all¨ª hay m¨¢s suelo de gran formato¡±, explica David Oliva, director del ¨¢rea industrial de la consultora CBRE en Barcelona. Gerard Plana, de Forcadell, asegura que la competitividad es de tal magnitud que en Santa Perp¨¨tua de Mogoda se han llegado a vender solares a 300 euros el metro cuadrado cuando hace apenas tres a?os se vend¨ªan a 180 euros. Los precios est¨¢n al alza desde 2016, en una subida que no ha cesado, pero que, seg¨²n la serie hist¨®rica, est¨¢ muy lejos todav¨ªa de lo que se lleg¨® a pagar antes de que la burbuja inmobiliaria pinchara en 2008.

El mercado de las naves industriales siempre hab¨ªa pasado desapercibido, alejado del furor por las promociones residenciales y de oficinas. Pero nunca les faltaron candidatos a su compra, sobre todo cuando estaban en el ¨¢rea metropolitana de Barcelona. Hoy se han convertido en agua bendita. La escasez de nuevos solares, un parque envejecido con una regulaci¨®n que ralentiza su modernizaci¨®n y una larga lista de operadores en la cola de espera han disparado las ofertas por las oportunidades existentes. No tanto por la demanda de industriales sino por el tir¨®n de los grandes fondos de inversi¨®n y las nuevas urgencias del comercio electr¨®nico. Amazon, referente del sector, es el mejor ejemplo de lo que est¨¢ sucediendo al estar detr¨¢s de la mitad de las operaciones que se han firmado en Catalu?a en los ¨²ltimos meses.

Oliva asegura que el 75% de las operaciones que se cierran las protagonizan operadores que buscan suelo log¨ªstico. De hecho, muchos de los espacios que han sido escenario de los ¨²ltimos cierres industriales han pasado a la log¨ªstica: General Cable en Montcada i Reixac o Bacard¨ª en Mollet del Vall¨¨s. Los expertos consideran que seguir¨¢n el mismo camino los solares que ocupan Continental en Rub¨ª y otras empresas que han anunciado su cierre, como Bosch.

Es conocida la situaci¨®n de la ¨²ltima gran parcela candidata a ser vaciada: el medio mill¨®n de hect¨¢reas de la planta de Nissan en la Zona Franca de Barcelona. Mientras el delegado especial del consorcio que administra la zona, Pere Navarro, planteaba reservar parte del espacio a zona log¨ªstica para el reparto de ¨²ltima milla en la capital catalana, las administraciones han apostado por mantener actividad industrial. ¡°En Barcelona no hay suelo y no lo habr¨¢. Y en el resto de Catalu?a estamos preparando nuevos sectores¡±, afirma Albert Civit, director del Incas¨°l.

El promotor de suelo p¨²blico de la Generalitat vendi¨® en 2015 una gran parcela junto al aeropuerto a Amazon en la que era su primera implantaci¨®n en Catalu?a. El precio: casi 200 euros por metro cuadrado; 30 millones de euros por 15 hect¨¢reas y un m¨¢ximo de techo edificable de 210.000 metros cuadrados. Hoy, explica Gerard Plana, la situaci¨®n ha cambiado. ¡°Un fondo de inversi¨®n por menos de siete millones de inversi¨®n no entrar¨¢. Un solar de 10.000 metros cuadrados a 20 o 30 kil¨®metros de Barcelona puede costar tres millones, adem¨¢s de lo que cueste construir¡±, dice.

La cuesti¨®n es que el modelo de inversor respecto a hace unos a?os ha cambiado. El suelo industrial, sobre todo por el tir¨®n como megatendencia inmobiliaria de la log¨ªstica, se ha convertido en un valor refugio y hay un surtido grupo de inversores dispuestos a hacer dinero, lo que ha desplazado al actor habitual: el industrial tradicional. El precio y los m¨¢rgenes que se buscan, que pueden alcanzar el 5 y el 6%, hacen dif¨ªcil la competencia de la industria, a no ser que se traten de grandes multinacionales.