Barcelona esquiva la ca¨ªda general de compraventas de viviendas

El mercado inmobiliario est¨¢ empezando a sufrir las consecuencias de la estrategia forzosa de enfriar la econom¨ªa para contener la inflaci¨®n. Con las subidas de los tipos de inter¨¦s del ¨²ltimo a?o, que han elevado el precio del dinero hasta el 4,5%, el BCE ha tratado de luchar contra la inflaci¨®n forzando un freno en la actividad econ¨®mica mediante el encarecimiento de los pr¨¦stamos. Las consecuencias a pie de calle ya son palpables: en agosto, seg¨²n los datos del Consejo General del Notariado correspondientes al mes de agosto publicados ayer, la concesi¨®n de hipotecas en Catalu?a cay¨® un 27% con respecto al mismo mes del a?o anterior (en Espa?a, un 26,8%), y la compraventa de viviendas se redujo un 21% (por encima de lo que cay¨® en el conjunto del Estado, un 17,3%). Tomando un periodo m¨¢s largo, las ca¨ªdas tambi¨¦n son generalizadas, pero sin embargo la ciudad de Barcelona va a contracorriente, y gracias en parte a la inversi¨®n extranjera, logra resistir en el n¨²mero de transacciones.

Entre enero y julio de este a?o, seg¨²n las estad¨ªsticas del Instituto Nacional de Estad¨ªstica que recoge el Ayuntamiento de Barcelona, se llevaron a cabo 9.599 transmisiones de vivienda, solo un 2,27% menos que el mismo periodo del a?o anterior (una reducci¨®n menor que la registrada en el conjunto de Catalu?a, del 5,35%, y que la de Espa?a, del 5,33%). Si se analizan solo las operaciones de transmisi¨®n de vivienda libre (sin contar las viviendas de protecci¨®n oficial), el n¨²mero de compraventas creci¨® en los siete primeros meses del a?o un 1,23%, mientras que en Catalu?a y Espa?a se redujo (un 5,48% y un 5,25% respectivamente).

La capital catalana, pues, ha logrado esquivar por ahora los efectos del enfriamiento del sector inmobiliario. ?Por qu¨¦? Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra, explica que las grandes metr¨®polis, o lugares con caracter¨ªsticas especiales como Ibiza, tienen comportamientos distintos a los del conjunto de un territorio. ¡°Pasa con el precio de la vivienda: se resiste a bajar en las grandes metr¨®polis, por la aglomeraci¨®n de gente, y tambi¨¦n pasa con las opciones para financiar un piso. El mayor problema para conseguir una hipoteca es no tener empleo, y Barcelona tiene ahora una de las tasas de desempleo m¨¢s bajas de la historia, y una renta que es m¨¢s alta que en el resto de Espa?a¡±, explica.

En la capital catalana, adem¨¢s, hay otro factor clave: que es un polo de atracci¨®n para las inversiones. En el caso de inversiones realizadas por personas jur¨ªdicas, el volumen de compraventas simplemente se ha recuperado tras la pandemia, cuando cay¨® a un 12% y ahora ha vuelto a situarse entorno a un 20% de las transacciones totales. Pero lo que s¨ª ha subido incluso m¨¢s que las cifras anteriores a la pandemia es la inversi¨®n inmobiliaria por parte de ciudadanos extranjeros. ¡°Empezamos el a?o entorno al 15%, y lo acabamos superando el 20%. Sobre todo en el ¨²ltimo cuatrimestre de 2022 hubo m¨¢s movimiento de lo normal, aunque todav¨ªa es pronto para identificar la causa o saber si se mantendr¨¢ ¡°, explica. El catedr¨¢tico a?ade que pese a que el n¨²mero de transacciones aguanta, los precios est¨¢n cayendo: ¡°Sobre todo por el efecto estad¨ªstico de las operaciones de a?o a a?o en vivienda nueva, ya que se construyen pocas¡±.

El gerente de la C¨¢mara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ?scar Gorgues, apunta que, pese al mayor dinamismo, ¡°contin¨²a habiendo poca oferta aunque haya una parte de pisos que vengan del mercado del alquiler¡±, pisos que los propietarios prefieren poner a la venta por anunciadas regulaciones de los alquileres. ¡°Pero esta oferta no es suficiente para hacer frente a la demanda. La capacidad que tiene la ciudad de absorber demanda de vivienda es muy limitada: casi no se construyen pisos nuevos, y se vive casi solo de los usados¡±, apunta Gorgues. El parque de pisos, es, pues, cada vez m¨¢s viejo y los barrios se van degradando, lo que en opini¨®n del gerente de la C¨¢mara de la Propiedad hace que no se pueda ampliar la oferta.

Gorgues coincide en que los inversores que piensan en entrar en el mercado, lo hacen pensando en perfiles de compradores que pueden sortear el actual contexto econ¨®mico y endeudarse o hasta comprar sin necesitar casi financiaci¨®n: expatriados, directivos y altos cargos de corporaciones, n¨®madas digitales, o, en el caso del alquiler, estudiantes que alquilan por temporada. Otro posible perfil es el de vecinos con recursos de Barcelona que viv¨ªan de alquiler, pero que ante el encarecimiento de los precios han optado por usar sus ahorros para comprar.

Dos de cada 10 alquileres en Catalu?a no se declaran

La econom¨ªa sumergida en los arrendamientos se ha ido reduciendo en los ¨²ltimos a?os, pero sigue elevada. En Catalu?a alcanza el 20,9%: m¨¢s de dos de cada 10 alquileres no se declaran. Los municipios de la provincia de Lleida son los que tienen m¨¢s alquileres sumergidos (31,9%) y los de Barcelona, los que menos (19,2%). Son los datos que se desprenden del informe que el sindicato de t¨¦cnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) present¨® ayer en su congreso anual, celebrado en Barcelona. Este porcentaje ¡ªque no analiza los alquileres de temporada¡ª es m¨¢s elevado que en el resto de Espa?a (entre un 11% y un 14%), pero implica una reducci¨®n sustancial con respecto a hace unos ocho a?os, cuando era de un 40%. El descenso se debe principalmente a la colaboraci¨®n con las compa?¨ªas energ¨¦ticas, que permiten ver, mediante el consumo, si el piso tiene inquilino o no, y tambi¨¦n se debe a los mayores incentivos que tienen ahora los inquilinos para declarar su alquiler. Estos son la obligaci¨®n de hacer constar la referencia catastral de la vivienda habitual entre ellos, y la generalizaci¨®n de las deducciones a favor del inquilino que pueden aplicar las autonom¨ªas, que ahora con la ley de vivienda pueden alcanzar el 90% seg¨²n la tipolog¨ªa del inquilino y la zona en la que est¨¢ la vivienda.

Los t¨¦cnicos de Hacienda tambi¨¦n analizan el rendimiento neto medio de la vivienda habitual. En Catalu?a, antes de aplicar la deducci¨®n de las ganancias, es de 5.300 euros al a?o (5.700 en Barcelona). Los arrendadores de vivienda habitual en Catalu?a son, seg¨²n el informe, casi 450.000 personas.

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