La vivienda usada en Madrid alcanza el mayor precio en 17 a?os, tras una subida del 5,2% en el ¨²ltimo trimestre

El precio de la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid no conoce techo. En el ¨²ltimo trimestre, alcanz¨® los 4.215 euros por metro cuadrado, el valor m¨¢s alto de los ¨²ltimos 17 a?os, tras un incremento del 5,2% respecto al primer trimestre, seg¨²n el ?ndice Inmobiliario de Fotocasa publicado este lunes. Este incremento se traduce en una variaci¨®n interanual del 21,2%, una medici¨®n que en junio del a?o pasado apenas llegaba al 5,7%. En t¨¦rminos digeribles: una casa que en marzo val¨ªa 252.000 euros, ahora cuesta 266.000, pero hace un a?o su valor rondaba los 220.000 euros. El informe tiene en cuenta el precio de oferta, m¨¢s que el de tasaci¨®n, y sus resultados no son contrastables con los datos oficiales del Gobierno, cuyos registros llegan hasta el primer trimestre de este a?o.

El estudio concluye que en 14 de los 21 distritos de Madrid la vivienda usada se ha encarecido por metro cuadrado entre abril y junio. La variaci¨®n interanual para la capital ha sido estimada por Fotocasa en el 23,3%. Los repuntes m¨¢s significativos del trimestre los han padecido en Vic¨¢lvaro (8,5%), Chamber¨ª (8,2%) y Retiro (7,5%). Los menores incrementos los han registrado Fuencarral¨CEl Pardo (3,0%), Moratalaz (2,5%) y Centro (1,4%). Eso s¨ª, el Distrito Centro ya se encuentra entre los m¨¢s costosos para comprar vivienda de segunda mano, solo superado por Salamanca y Chamber¨ª. En contraste, el distrito m¨¢s econ¨®mico para comprar una vivienda usada es Villaverde, donde el metro cuadrado se cotiza en 1.840 euros.

Mar¨ªa Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario, ha precisado que la alta demanda de viviendas actual ¡°colisiona con la falta de oferta de nuevas viviendas que, debido a restricciones en el desarrollo urbano, la falta de suelo y costos de construcci¨®n elevados, ha llevado a una tensi¨®n en los precios dif¨ªcil de equilibrar¡±.

La Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) coincide en un estudio de 2023 en que ¡°la oferta de vivienda nueva est¨¢ siendo de forma continuada muy inferior a la que se necesita¡±. Cruza las cifras de creaci¨®n de n¨²cleos familiares del INE con las de creaci¨®n de vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), para concluir que solo en 2022 se produjo un d¨¦ficit de 120.000 viviendas en relaci¨®n con los nuevos hogares conformados en Madrid. La cifra cobra mayor dimensi¨®n si se echa la vista m¨¢s atr¨¢s: ¡°En los ¨²ltimos siete a?os hemos presionado a la oferta de segunda mano con 250.000 familias que requer¨ªan una vivienda que no se ha construido, lo que l¨®gicamente ha tenido su traslaci¨®n en t¨¦rminos de precios y, por tanto, de accesibilidad¡±, concluye el informe de la patronal madrile?a de promotores.

Matos, tambi¨¦n portavoz de Fotocasa, ha manifestado que ¡°el punto de inflexi¨®n [en la escalada de precios] fue la subida de tipos de inter¨¦s de 2022, que aviv¨® la demanda y todav¨ªa no se ha moderado, provocando un gran inter¨¦s por comprar vivienda¡±. Esta justificaci¨®n desaf¨ªa los c¨¢nones de la econom¨ªa, seg¨²n los cuales el aumento en los tipos de inter¨¦s deber¨ªa reducir el consumo y, en consecuencia, la demanda de vivienda. Matos habla de un ¡°efecto rebote¡±, alentado por la pandemia, que forj¨® ¡°una tendencia de querer mejorar la calidad de vida a trav¨¦s de la compra de una vivienda mejor¡±. Apoya su afirmaci¨®n en una encuesta realizada por el portal inmobiliario en la que el 46% de los compradores se declararon afectados por la subida de los cr¨¦ditos, pero solo el 19% paraliz¨® la compra por esta raz¨®n. ¡°La subida de los tipos de inter¨¦s, siendo la m¨¢s brusca de la historia, no fue capaz de reducir la demanda como se esperaba¡±, ha zanjado Matos, antes de pronosticar: ¡°Julio tambi¨¦n ser¨¢ un mes de una subida brusca¡±.

A escala regional, en el 71% de los 35 municipios analizados por el portal web, la vivienda es m¨¢s cara hoy que hace tres meses. En tres de ellos el incremento ha sido de dos d¨ªgitos: Humanes, con un aumento del metro cuadrado del 12,7%; Mejorada del Campo, donde subi¨® un 10,3%; y Boadilla del Monte, con un 10,2%. Aun as¨ª, las zonas m¨¢s caras para comprar vivienda de segunda mano en la Comunidad siguen siendo La Moraleja, donde el metro cuadrado est¨¢ valorado en 5.621 euros; Madrid capital, donde el coste es de 5.359 euros; y Pozuelo de Alarc¨®n, con un valor estimado en 4.519. La otra cara de la moneda se aprecia en Ciempozuelos, San Lorenzo de El Escorial y Colmenar Viejo, donde el metro cuadrado de la vivienda usada se ha abaratado en un 10,6%, 9,7% y 6,8%, respectivamente.

Gonzalo Bernardos, profesor de econom¨ªa de la Universidad de Barcelona, alerta de que los precios en los que se basan los informes de los portales inmobiliarios se refieren a los valores de oferta, que no necesariamente tiene que ser el precio final por el que se vende el inmueble, susceptible de renegociaciones durante el proceso de compra. Para ¨¦l, ¡°cada vez m¨¢s hay una diferencia mayor entre precios del cierre y lo que pide inicialmente el propietario¡± y calcula que la diferencia pueda llegar a ser hasta del 35%.

Aunque Matos acepta que ¡°el precio de la venta es el que importa¡± a la hora de medir la variaci¨®n de los costes de la vivienda, estima que el desfase entre el precio de oferta y el de venta est¨¢ en 10% como m¨¢ximo. ¡°Hay muy poca variaci¨®n porque un inmueble dura menos de un mes en Fotocasa, entonces hay poco margen de negociaci¨®n¡±.

El c¨®mputo nacional de Fotocasa sit¨²a en un 3% el incremento del precio de vivienda usada en el territorio nacional. Madrid solo ha sido superada por Baleares, con un aumento de 7,2%, seguida de la Comunidad Valenciana con un 5,4%. En cuanto a los importes que se pagan, es la segunda con el metro cuadrado m¨¢s caro, por detr¨¢s de Baleares. Solo cinco CC AA han logrado mantener una variaci¨®n trimestral por debajo de un punto porcentual: Canarias, Arag¨®n, Catalu?a, Castilla y Le¨®n y La Rioja.

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