La burbuja inmobiliaria china pincha en las ciudades medianas

Jing Yanzhi, de 49 a?os y propietaria de una empresa de reformas inmobiliarias, pens¨® que hac¨ªa un gran negocio en 2013. Entonces pag¨® 305.000 yuanes para la entrada de un piso de 105 m2 en pleno centro de Qianan, que pensaba ceder a su hijo de 26 a?os con vistas a una posible boda. La ciudad de 750.000 habitantes en la que ha vivido toda su vida, a 200 kil¨®metros de Pek¨ªn, empez¨® a despegar hace una d¨¦cada, alentada por el boom del acero y otras materias primas. La construcci¨®n de nuevas viviendas se dispar¨®, al igual que los precios, y la compra parec¨ªa una inversi¨®n segura.

¡°Ahora solo quiero que me devuelvan mi dinero¡±, se lamenta Jing. La inmobiliaria que construye su piso detuvo las obras en 2014, cuando empez¨® a dejarse sentir la ralentizaci¨®n de la econom¨ªa china. Desde entonces todo han sido buenas palabras para el centenar de familias afectadas. Que los apartamentos se terminar¨¢n en unos meses, por supuesto. Pero pasa el tiempo y aunque los carteles que rodean el proyecto de urbanizaci¨®n contin¨²an prometiendo ¡°la tranquilidad de llegar a casa¡±, las ocho torres de la urbanizaci¨®n siguen siendo meros esqueletos de cemento.

La l¨ªnea de tel¨¦fono que ha abierto el ayuntamiento local para presentar reclamaciones no ha dado resultados. En el n¨²mero de la constructora no responde nadie. ¡°No creo que vayan a terminarlos nunca. Pero si me devuelven el dinero, podr¨¦ comprar algo que ya est¨¦ construido y sea m¨¢s grande. En estos dos a?os los precios han bajado mucho¡±, explica Jing.

Al otro lado de la calle, en unos bloques mucho m¨¢s modestos, el jubilado Wang Baolai, de 65 a?os, tambi¨¦n tiene quejas. El suelo donde se levantan las torres inacabadas era donde estaban su casa y su huerto. La inmobiliaria les indemniz¨® con un apartamento en esos bloques de peor calidad y una cantidad en met¨¢lico, ¡°insuficiente¡±, a juicio de Wang. Y quebr¨® sin llegar a entregarles nunca el t¨ªtulo de propiedad. ¡°Todo es ilegal, pero si protestamos tenemos miedo de que nos metan en la c¨¢rcel como elementos perturbadores del orden¡±, se queja otro vecino, que se identifica como Lu, de 66 a?os.

Los precios solo se mantienen altos en las grandes urbes, Pek¨ªn y Shangh¨¢i

Son problemas que nacen de la ¨¦poca de explosi¨®n del sector inmobiliario, cuando casi todo val¨ªa, especialmente para las compa?¨ªas con buenas conexiones. El espectacular desarrollo econ¨®mico de China alent¨® la demanda de viviendas modernas. Las autoridades regionales y locales encontraron un fil¨®n en la venta de suelo. Decenas de millones de ahorradores, ante la falta de alternativas en un sistema financiero a¨²n poco desarrollado, optaron por adquirir uno, dos, tres o m¨¢s apartamentos como inversi¨®n. Surgieron ciudades de la nada, algunas sin habitantes siquiera, ciudades fantasma.

La pol¨ªtica del Gobierno chino de fomentar el trasvase campo-ciudad contribuy¨® a dar alas a los nuevos proyectos de construcci¨®n: La poblaci¨®n urbana china, del 30% hace 20 a?os, llega ya al 56,1%, seg¨²n la Oficina Nacional de Estad¨ªsticas. Cerca de 300 millones de personas ya se han trasladado en esas dos d¨¦cadas y Pek¨ªn quiere que otros 100 millones se instalen en las ciudades para 2020.

Muchos de los grandes millonarios del pa¨ªs, como el fundador del grupo Wanda, Wang Jianlin -el hombre m¨¢s rico de China- forjaron sus fortunas en la explosi¨®n del sector inmobiliario. Empresas de otros sectores, atra¨ªdas por los ping¨¹es beneficios, tambi¨¦n quisieron invertir en lo que parec¨ªa dinero muy f¨¢cil.

En los ¨²ltimos dos a?os han cambiado las tornas. Aunque los precios en las ciudades de primera -Pek¨ªn o Shangh¨¢i- siguen disparados sin visos de calmarse, y en las de segundo nivel se mantienen, el menor crecimiento econ¨®mico ha hundido la demanda en los n¨²cleos urbanos menos importantes, de tercer o cuarto nivel.

¡°Si protestamos tenemos miedo de que nos encarcelen por alterar el orden¡±

A finales del a?o pasado la oferta de vivienda y espacio comercial sin vender superaba los 718 millones de metros cuadrados, un aumento del 15,6% respecto al a?o anterior, seg¨²n la Oficina Nacional de Estad¨ªsticas. Un espacio suficiente para alojar a 5,5 millones de familias de 4 componentes, o 22 millones de personas, toda la poblaci¨®n de Australia. Pero se calcula que la superficie vacante real puede ser muy superior. Seg¨²n la agencia Xinhua, Wanda ha recortado sus objetivos de ventas de viviendas de 160.000 millones de yuanes a los 100.000 para este a?o. Un duro golpe para un sector que supone el 15% del PIB chino, seg¨²n el Fondo Monetario Internacional.

¡°Despu¨¦s de 2008, muchas empresas inmobiliarias se implantaron en las ciudades de tercer y cuarto nivel, atra¨ªdas por los bajos precios del suelo. Pero despu¨¦s se han encontrado con dificultades para vender el exceso de stock, porque la poblaci¨®n est¨¢ abandonando esos n¨²cleos urbanos¡±, apunta el profesor de Urbanismo Hu Gang, de la Universidad de Jinan. ¡°La infraestructura y los servicios p¨²blicos que puede ofrecer el Gobierno a¨²n son limitados y concentrados en las ciudades grandes. Los residentes de estas ciudades disfrutan de un nivel m¨¢s alto de recursos de infraestructura y de servicios p¨²blicos¡±, apunta, para explicar esa preferencia. A ello se une una menor oferta laboral.

Precisamente para compensar esa tendencia, y aliviar la presi¨®n sobre las megaciudades que ya superan los 20 millones de habitantes, la estrategia de urbanizaci¨®n de Pek¨ªn alienta la migraci¨®n a las ciudades m¨¢s peque?as. Una estrategia que el Gobierno ha convertido en una de sus grandes prioridades, como herramienta para aliviar el exceso de vivienda vacante.

El Gobierno facilita la emigraci¨®n a urbes de menos de 20 millones

El propio presidente chino, Xi Jinping, reiteraba este martes la instrucci¨®n de ¡°facilitar el nuevo tipo de urbanizaci¨®n¡±, seg¨²n los medios oficiales. El primer ministro, Li Keqiang, ha declarado que ¡°el mayor potencial de desarrollo chino se encuentra en la urbanizaci¨®n¡±.

Para alentar el traslado a las ciudades de menor tama?o, el Gobierno chino ha anunciado que facilitar¨¢ el acceso al permiso de residencia interno -¡°hukou¡±- y extender¨¢ tambi¨¦n a quienes carezcan de este documento el acceso a los servicios p¨²blicos b¨¢sicos, como la educaci¨®n o la sanidad, vetados hasta ahora. Tambi¨¦n se reducir¨¢ del 25% al 20% el porcentaje a pagar como entrada en los pisos de esas ciudades. Tambi¨¦n, seg¨²n ha publicado la agencia Xinhua, se procurar¨¢ facilitar el acceso a la financiaci¨®n para los campesinos que compren vivienda en sus ciudades cercanas y a otros grupos de bajos ingresos, incluidos los trabajadores migrantes¡±.

?Porque los ingresos medios de la mayor¨ªa de estos trabajadores -un colectivo de 277 millones de personas- ronda los 3.000 yuanes mensuales, o 480 euros. Apenas suficiente para pagar medio metro cuadrado de un piso en una ciudad de las categor¨ªas m¨¢s bajas.

E incluso los que pueden acometer la inversi¨®n no necesariamente se muestran entusiastas. En el pueblo de Liangzhuzhen, en la provincia central de Henan, la familia Li ha recibido una oferta para mudarse a un apartamento moderno en la ciudad cercana, Zhumadian, por un precio que considera muy asequible. Pero va a quedarse donde est¨¢: ¡°Echar¨ªamos demasiado de menos nuestro patio".