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Ciudad de M¨¦xico, una metr¨®polis construida fuera de la ley

EL PA?S documenta a partir de expedientes de la Procuradur¨ªa Ambiental y del Ordenamiento Territorial m¨¢s de 500 construcciones irregulares que se levantaron sin los permisos necesarios, tuvieron pisos por encima de lo permitido o no respetaron ¨¢reas de conservaci¨®n ni patrimonio cultural

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Enormes moles de cemento se erigen sobre la antigua Tenochtitlan para construir hoy la ciudad de habla hispana m¨¢s grande del mundo. Una metr¨®polis en la que la opulencia y la carencia se dan las espaldas en cada rinc¨®n. Por m¨¢s diferentes que parezcan unas zonas de otras, toda la ciudad comparte una caracter¨ªstica: una parte de los edificios que emergen en el horizonte han sido construidos fuera de la ley. Una revisi¨®n de los expedientes de la Procuradur¨ªa Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) de la capital hecha por EL PA?S muestra m¨¢s de 500 casos documentados de obras que se levantaron de manera irregular en las 16 alcald¨ªas. El mapa que los detalla revela los fen¨®menos urbanos que se desataron en los ¨²ltimos a?os en la urbe, donde se construye sin los permisos necesarios, se levantan pisos en exceso y no se respetan las ¨¢reas de conservaci¨®n ni el patrimonio cultural.

La irregularidad se ha vuelto la norma en la arquitectura de Ciudad de M¨¦xico. El desconocimiento y la enorme burocracia que enfrenta una persona que desea demoler una obra, construir un edificio o remodelar su propia casa ha empujado a la gente a saltarse las reglas y ha servido de abono para la corrupci¨®n. Una decena de constructores han explicado a este peri¨®dico las infinitas dificultades que implica levantar un edificio en la ciudad y c¨®mo la ilegalidad se ofrece muchas veces como el camino m¨¢s f¨¢cil. Ya sea por omisi¨®n o por vicio, algunas de esas edificaciones irregulares quedaron registradas en investigaciones hechas por la PAOT, el organismo encargado de revisar, a partir de denuncias ciudadanas, que las obras cumplan con todos los requisitos legales. De los 1.400 expedientes que arm¨® en los ¨²ltimos cuatro a?os, a los que este peri¨®dico accedi¨® a trav¨¦s del sistema de transparencia, se puede constatar que unas 534 edificaciones romp¨ªan con el reglamento para construir.

Las irregularidades se pueden ver en mayor concentraci¨®n en las alcald¨ªas m¨¢s c¨¦ntricas, que son tambi¨¦n las que mueven m¨¢s dinero. Esto se profundiz¨® particularmente cuando el presidente Andr¨¦s Manuel L¨®pez Obrador gobernaba la capital (2000-2005) y Laura Itzel Castillo era la secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda. En ese entonces, el jefe de Gobierno capitalino implement¨® el Bando 2, una medida que brindaba beneficios para impulsar el desarrollo en cuatro delegaciones ¡ªBenito Ju¨¢rez, Cuauht¨¦moc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza¡ª. El decreto de L¨®pez Obrador termin¨® por cambiar el escenario arquitect¨®nico de la capital en aspectos que se discuten hasta en la actualidad. Una de las consecuencias principales fue la masificaci¨®n de edificios y habitantes en estos puntos.

Vista de la ca?ada R¨ªo San Borja en la Alcald¨ªa ?lvaro Obreg¨®n, en Ciudad de M¨¦xico, el 1 de abril de 2023.
Vista de la ca?ada R¨ªo San Borja en la Alcald¨ªa ?lvaro Obreg¨®n, en Ciudad de M¨¦xico, el 1 de abril de 2023.Rodrigo Oropeza

El negocio de la irregularidad

Las construcciones fuera de ley saltaron a la vista de todos en agosto del a?o pasado, cuando la Fiscal¨ªa de Ciudad de M¨¦xico anunci¨® que investigaba a una red de funcionarios p¨²blicos de la alcald¨ªa Benito Ju¨¢rez que hab¨ªa autorizado a constructoras e inmobiliarias levantar pisos en exceso a cambio de sobornos, que en muchas ocasiones ven¨ªan en forma de departamentos. M¨²ltiples voces entrevistadas por este peri¨®dico en el ¨²ltimo a?o sobre el llamado cartel inmobiliario defend¨ªan una misma idea: ese esquema de corrupci¨®n se repite en toda la ciudad, pero lo de Benito Ju¨¢rez ya era alarmante.

Desde entonces las autoridades de Ciudad de M¨¦xico han puesto el dedo en ese rengl¨®n y no lo han querido levantar. El opositor Partido Acci¨®n Nacional, que gobierna la alcald¨ªa desde hace m¨¢s de 20 a?os, asegura que se trata de un ensa?amiento pol¨ªtico, pero hasta el momento hay ocho detenidos y cuatro pr¨®fugos por esta causa judicial. La Administraci¨®n de Claudia Sheinbaum public¨® una p¨¢gina web en la que se pueden revisar los datos de unos 130 edificios en esa alcald¨ªa que fueron construidos irregularmente y, en septiembre de 2022, instal¨® unas mesas para atender a v¨ªctimas del cartel inmobiliario. El ¨²ltimo recuento ronda las 200 construcciones, solo en esta alcald¨ªa, que tienen m¨¢s pisos de los que permite la ley.

Sin embargo, los registros que tiene la PAOT sobre construcciones que rebasaron la cantidad de metros cuadrados permitidos muestran lo que se?alaban varias voces: el problema no se encasilla solo en Benito Ju¨¢rez, sino que extiende sus brazos por toda la ciudad. El mapeo de esos expedientes realizado por EL PA?S permite vislumbrar que este tipo de irregularidades se concentraron principalmente en las alcald¨ªas c¨¦ntricas, donde el boom inmobiliario tuvo su explosi¨®n a inicios de este siglo. Este peri¨®dico solicit¨® una entrevista con el titular de la Secretar¨ªa de Desarrollo Urbano y Vivienda de Ciudad de M¨¦xico, pero no recibi¨® respuesta.

Un grupo de desarrolladores ha explicado a este peri¨®dico c¨®mo es el modus operandi. El constructor H¨¦ctor Alonso se?ala que todo comienza cuando compras un terreno para levantar una obra. La alcald¨ªa, cuenta, puede decirte que tienes autorizaci¨®n para levantar menos pisos de los que planeabas, y una vez que empiezas a pensar que vas a ganar menos de lo estimado cuando hiciste la inversi¨®n, se abre la puerta a edificar m¨¢s niveles. Pero nada es gratis: las autorizaciones vienen condicionadas a los deseos de la alcald¨ªa. ¡°En el ambiente de los desarrolladores pasa mucho, dices: ¡®Yo puedo construir 20.000 metros, pero voy a subirlo a 30.000 porque di aqu¨ª dinero y ya todo el mundo dijo que s¨ª'. Eso es corrupci¨®n¡±, dice Alonso.

Estos casos est¨¢n retratados en los expedientes de la Procuradur¨ªa. Un ejemplo es el de un arquitecto que autoriz¨® varias obras con pisos en exceso a lo largo de muchos a?os. Epitacio Marcelino de Anda, actualmente registrado en el Gobierno como Director Responsable de Obra ¡ªun administrativo que tiene la obligaci¨®n de hacer cumplir la ley de construcci¨®n¡ª, dio el visto bueno en 2014 para levantar un edificio sobre la calle Goldsmith, en la acomodada colonia de Polanco. La obra cont¨® con siete niveles, a pesar de que solo pod¨ªan levantarse tres, de acuerdo al documento. La evaluaci¨®n de la PAOT se?ala que el arquitecto ¡°incumpli¨® las obligaciones dispuestas¡± en el reglamento de construcci¨®n y pide a la Secretar¨ªa de Desarrollo Urbano y Vivienda que inicie un procedimiento administrativo contra ¨¦l para sancionarle.

De Anda continu¨® trabajando en la alcald¨ªa Miguel Hidalgo y en 2015 volvi¨® a caer en irregularidades cuando dio luz verde a un edificio en la avenida Campos El¨ªseos, a unas 20 cuadras del primero, tambi¨¦n en Polanco. La obra ten¨ªa seis niveles, cuando solo deber¨ªa haber tenido cuatro, seg¨²n el expediente. La PAOT volvi¨® a solicitar que se investigue el trabajo del profesional y que se apliquen las sanciones correspondientes. Sin consecuencias, el arquitecto prosigui¨® operando en la ciudad. Seg¨²n ha podido verificar EL PA?S, entre 2018 y 2019 autoriz¨® edificios que ahora est¨¢n bajo investigaci¨®n en la alcald¨ªa Benito Ju¨¢rez. Este peri¨®dico ha intentado sin ¨¦xito contactar con De Anda para conocer su versi¨®n.

Vista a¨¦rea del conjunto habitacional y comercial Espacio Condesa, ubicado en el Circuito Interior Maestro Jos¨¦ Vasconcelos esq con Av Benjam¨ªn Franklin, en Ciudad de M¨¦xico.
Vista a¨¦rea del conjunto habitacional y comercial Espacio Condesa, ubicado en el Circuito Interior Maestro Jos¨¦ Vasconcelos esq con Av Benjam¨ªn Franklin, en Ciudad de M¨¦xico.Rodrigo Oropeza

¡°Esto es una bomba de tiempo¡±

A Mauricio Ram¨ªrez le ha podido la edad en casi todo. Tiene achaques varios, problemas de vista, y ya no puede seguir trabajando. Sin embargo, a sus 77 a?os, su capacidad para subir y bajar escaleras sigue casi intacta. Y menos mal, porque su casa tiene tres pisos conectados entre s¨ª por unas escaleras estrech¨ªsimas y muy altas. Al subir, se agarra del pasamanos y mira muy atento hacia abajo, para asegurarse de que su pie cae en el centro del siguiente escal¨®n. As¨ª, despacio pero sin pausa, llega hasta el tercer piso y, con una maniobra un poco peligrosa, accede a la peque?a terraza ¡ªque en realidad es el techo del segundo piso¡ª desde la que se puede ver la barranca del r¨ªo San Borja, en la alcald¨ªa ?lvaro Obreg¨®n.

Parece imposible. Sobre un terreno con una pendiente descomunal han construido cientos de peque?as casas. Las calles son escaleras que bajan hasta el riachuelo que pasa por la parte m¨¢s baja de la barranca. La alcald¨ªa entera es una repetici¨®n de estas viviendas construidas en torno a las 14 barrancas que hay registradas. Armando Maravilla Ram¨ªrez, el nieto de Mauricio que estudi¨® arquitectura, explica desde la terraza de la casa de sus abuelos que al principio las barrancas eran grandes predios de terreno agr¨ªcola. Luego se empezaron a dividir y vender a peque?os propietarios en la d¨¦cada de 1950. Los compradores eran obreros que llegaron a la ciudad atra¨ªdos por las oportunidades laborales que generaron las pol¨ªticas de industrializaci¨®n del presidente Miguel Alem¨¢n, que gobern¨® el pa¨ªs entre 1946 y 1952.

De aquel desorden constructivo vienen todos los problemas que tiene ahora esta alcald¨ªa de casi 750.000 habitantes. Lo que antes era un terreno natural, con sus peces en el r¨ªo y sus ¨¢rboles frutales, ahora es un caudal de agua turbia rodeado de basura y viviendas precarias que se inundan cada vez que cae una lluvia fuerte. Por eso en esta zona predominan, seg¨²n los informes de la PAOT, dos tipos de irregularidades: construcci¨®n en suelo de alto valor ecol¨®gico y construcci¨®n en zonas de riesgo. En total se han contabilizado 146 irregularidades. No hay que ir muy lejos para encontrar un ejemplo. En la misma barranca del r¨ªo San Borja se est¨¢ construyendo un garaje de concreto que viola el uso de suelo. El espacio tiene la consideraci¨®n de ?rea Verde, y ah¨ª solo se pueden construir casetas de vigilancia, jardines bot¨¢nicos, zool¨®gicos, acuarios, planetarios, observatorios o estaciones meteorol¨®gicas. Pero nada de garajes, dice la PAOT.

En la colonia Tarango, al norte de la alcald¨ªa, un asentamiento de 25 construcciones entre las calles Tlali y Nuevo Pante¨®n, se encuentra en suelo de conservaci¨®n, donde no est¨¢ permitido levantar viviendas. Algunas de las casas est¨¢n hechas de concreto y ladrillo, mientras que otras est¨¢n hechas a base de muros de tabla y cubiertas de l¨¢minas de pl¨¢sticos, cuenta la Procuradur¨ªa en su informe. Estas ¨²ltimas no cuentan con servicio de drenaje y el agua llega por tandeo. Mientras, en la calle Rub¨¦n Jaramillo, considerada zona de riesgo, se llevaron a cabo unas obras de ampliaci¨®n en un inmueble sin contar con los permisos necesarios, principalmente el Registro de Manifestaci¨®n de Construcci¨®n y los an¨¢lisis t¨¦cnicos requeridos por ser una zona de riesgo.

Entre tantas casas que han levantado sobre las laderas, los pocos puntos que podr¨ªan ser espacios verdes se han vuelto basureros a cielo abierto. ¡°Podr¨ªan ser grandes pulmones verdes que alivien la contaminaci¨®n de la Ciudad de M¨¦xico, pero no se cuidan¡±, explica Armando. Aunque les llamen Zonas de Alto Valor Ecol¨®gico, la realidad es muy diferente. El r¨ªo Mixcoac a la altura de la Avenida Alta Tensi¨®n revela todos los males de la alcald¨ªa. La ribera del r¨ªo est¨¢ llena de basura y, sobre la ladera, un asentamiento de construcciones irregulares domina la vista.

Vista a¨¦rea de un conjunto habitacional ubicado en R¨ªo de la Magdalena 260, en Ciudad de M¨¦xico.
Vista a¨¦rea de un conjunto habitacional ubicado en R¨ªo de la Magdalena 260, en Ciudad de M¨¦xico.Rodrigo Oropeza

La alcald¨ªa est¨¢ plagada de estas edificaciones, que solo en los ¨²ltimos a?os han empezado a ser atendidas por las autoridades. ¡°No hay infraestructura para guiar el agua y las calles se vuelven r¨ªos durante la ¨¦poca de lluvias, r¨ªos que arrastran la basura hasta la parte baja de la barranca, contaminando todo a su paso¡±, asegura Maravilla Ram¨ªrez. ¡°Hay una parte de nosotros que quiere negar estas barrancas, hacer como si no existieran¡±, se queja. Cada tanto, la alcald¨ªa aparece en las noticias por deslaves o construcciones que se vienen abajo que, con suerte, solo dejan cuantiosos da?os materiales. ¡°Esto es una bomba de tiempo¡±, asegura.

Casas sobre terreno poco estable

Otro fen¨®meno irregular ocurre en el sur de la ciudad, por las alcald¨ªas Xochimilco y Tl¨¢huac. All¨ª la mayor¨ªa del suelo est¨¢ compuesto por chinampas, una superficie poco estable y en la que est¨¢ prohibido levantar grandes edificaciones. El paisaje en estas delegaciones es de menor altura y las construcciones est¨¢n m¨¢s esparcidas. La ley no lo permite porque lo considera una zona de conservaci¨®n ¡ªuna categor¨ªa que alcanza el 50% del territorio de la capital mexicana¡ª. Entre estas dos alcald¨ªas acumulan 117 expedientes de la Procuradur¨ªa, y el grueso se debe a esta falta.

Un peque?o puente une la casa de Nayeli Hern¨¢ndez con la larga avenida de Tl¨¢huac. Bajo ¨¦l transcurre un riachuelo que marca una frontera natural entre el suelo urbano y un extenso terreno de conservaci¨®n en el sur de la ciudad. Su vivienda fue levantada hace m¨¢s de 40 a?os, una ¨¦poca en la que no hab¨ªa restricciones para las obras, cuenta. Las irregularidades en el suelo fangoso han aparecido en los ¨²ltimos a?os en forma de viviendas informales y peque?as construcciones de ladrillo, repartidas especialmente cerca del barrio de San Juan. La distancia entre el suelo y el agua subterr¨¢nea es m¨ªnima, comenta Hern¨¢ndez: ¡°T¨² rascas medio metro y sale agua¡±.

El acad¨¦mico de la Universidad Nacional Aut¨®noma de M¨¦xico Enrique Soto Alva, especializado en urbanismo, explica que la prohibici¨®n de construir en estos suelos se debe a varias razones: las complicaciones por el agua subterr¨¢nea y la p¨¦rdida de espacios naturales. ¡°Los suelos son inestables. Ponerles peso a esas estructuras pone en riesgo cualquier construcci¨®n que se pueda poner encima¡±, dice. Pero adem¨¢s las obras pueden generar una p¨¦rdida de los atributos naturales de esta zona, como la vegetaci¨®n o la interrupci¨®n de los ciclos del agua. Sin embargo, el acad¨¦mico ve este fen¨®meno como ¡°el m¨¢s l¨®gico¡± para una parte de la poblaci¨®n de la ciudad, la que menos dinero tiene, porque supone acceder a un terreno barato. ¡°Se ponen en ese suelo que no le interesa a nadie, en las barrancas, los r¨ªos, en zonas de valor ambiental, en las lagunas secas¡±.

Vista de la colonia Galeana al borde de la barranca R¨ªo San Borja en la Alcald¨ªa ?lvaro Obreg¨®n, en Ciudad de M¨¦xico.
Vista de la colonia Galeana al borde de la barranca R¨ªo San Borja en la Alcald¨ªa ?lvaro Obreg¨®n, en Ciudad de M¨¦xico.Rodrigo Oropeza

La avenida Tl¨¢huac tambi¨¦n alberga el lavadero de Polo Su¨¢rez, constituido por tres muros grises y un suelo de losetas amarillentas. El curso de agua pasa por detr¨¢s de la construcci¨®n. ¡°Seg¨²n yo, esto no entra dentro de la zona de conservaci¨®n, porque est¨¢ por delante del flujo de agua¡±, comenta. En el barrio, la pol¨ªtica del uso de suelos dispuesta por las autoridades no convence a nadie. Una mujer que camina con su bast¨®n por una de sus estrechas calles asegura: ¡°Aqu¨ª somos ejidatarios. No nos van a quitar nuestros predios¡±.

Para Soto las invasiones al suelo de conservaci¨®n tienen una ra¨ªz econ¨®mica m¨¢s profunda. ¡°En M¨¦xico no existen instrumentos financieros que permitan a los sectores m¨¢s pobres del pa¨ªs acceder a un cr¨¦dito, o a una forma de financiamiento para poder comprar una vivienda que no sea en esas zonas¡±, afirma. El arquitecto considera que las instituciones encargadas de distribuir las hipotecas para comprar casas no prestan atenci¨®n a los grupos con menos recursos. ¡°El ¨²nico organismo que otorga cr¨¦ditos de financiamiento para vivienda popular es el Fonhapo [Fondo Nacional de Habitaciones Populares]y solamente otorga el 1% de todos los cr¨¦ditos del pa¨ªs¡±, explica.

En un embarcadero a unas cuadras m¨¢s all¨¢, tres trajineras se mantienen a flote. Guillermo Barranco asoma su cabeza por la puerta de su casa, a tan solo unos metros del inicio de la chinampa. Cuenta que ha vivido en esa misma construcci¨®n desde que naci¨®, hace m¨¢s de 70 a?os. Antes hab¨ªa pertenecido a sus padres, y la edificaci¨®n era bastante m¨¢s informal. Barranco ha visto c¨®mo las nuevas construcciones han ido abrazando de a poco los alrededores de su casa. Como un testigo del cambio que ha vivido la zona en las ¨²ltimas d¨¦cadas, mira con detenimiento las viviendas que se erigen frente a la suya, algunas actualmente en construcci¨®n.

Un laberinto burocr¨¢tico

El arquitecto Soto Alva asegura que ¡°para entender la informalidad hay que analizarla desde la formalidad, entender cu¨¢les son las reglas que operan en ese sistema¡±. La Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial de M¨¦xico, una especie de gu¨ªa del desarrollo urbano a futuro, establece un enorme entramado normativo que se debe seguir a la hora de construir. ¡°Muchas veces es dif¨ªcil que puedas alinearte o que puedas cumplir todas esas normas¡±, dice Soto Alva. Esto se agrava en zonas m¨¢s pobres, donde contratar un arquitecto es visto como un lujo, agrega el acad¨¦mico. Sin embargo, quienes tienen dinero para llamar a un constructor tampoco consiguen cumplir todas las leyes, seg¨²n puede verse en el mapa.

Cada obra enfrenta un laberinto burocr¨¢tico diferente que incluye tr¨¢mites en varias secretar¨ªas del Gobierno de la ciudad y en la alcald¨ªa donde est¨¦ el terreno, explica el arquitecto Yuri Zagorin. Son tantos requisitos que hay que cumplir, que la C¨¢mara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoci¨®n de la Vivienda (Canadevi), que hasta hace poco presid¨ªa Zagorin, arm¨® un mapa de tr¨¢mites para no perderse en el camino. El mecanismo es tan enroscado, dice, que se vuelve un c¨ªrculo vicioso que empuja al constructor a estar tramitando permisos constantemente, porque mientras algunos papeles tardan meses en emitirse, otros se van venciendo a mitad de camino y hay que volver a renovarlos. Un grupo de constructores que prefiere no dar su nombre relata que hay funcionarios que ofrecen facilidades para obtener esos documentos a cambio de sobornos mensuales.

El camino para evitar las irregularidades, coinciden varios constructores, est¨¢ en la reducci¨®n de la burocracia. ¡°En la medida en que el proceso normativo es tan complejo, se vuelve tierra f¨¦rtil para la extorsi¨®n. Y nunca te van a pedir dinero, siempre es como que te est¨¢n ofreciendo una soluci¨®n a tu problema¡±, dice Zagorin. ¡°Para m¨ª la clave es la simplificaci¨®n administrativa y la transparencia de todos los tr¨¢mites¡±.

Construir fuera de la ley puede tener consecuencias fatales en Ciudad de M¨¦xico. La normativa es sumamente r¨ªgida porque un edificio en la metr¨®polis enfrenta enormes desaf¨ªos, entre ellos, sostenerse de pie en una zona s¨ªsmica donde se han ca¨ªdo numerosas edificaciones tanto en el terremoto de 1985, como en el de 2017. ¡°Hay un proteccionismo a la propiedad privada exacerbado. Creemos que podemos hacer lo que queramos en nuestra propiedad porque es nuestra, sin tener conciencia de las consecuencias de esas decisiones¡±, explica Soto Alva. Adem¨¢s de eso, la construcci¨®n excesiva provoca desabastecimiento de los servicios b¨¢sicos. ¡°No es un tema solamente de seguridad, un piso m¨¢s son m¨¢s metros cuadrados para que m¨¢s gente lo utilice, y eso significa m¨¢s demanda de agua, m¨¢s cajones de estacionamiento, m¨¢s equipamiento urbano, de servicios¡±.

La PAOT no solo registr¨® las irregularidades, sino que avis¨® en reiteradas ocasiones a las alcald¨ªas de estos problemas que enfrentaban. Entre 2010 y 2022, la Procuradur¨ªa emiti¨® al menos nueve recomendaciones a las delegaciones por violaciones a la ley de construcci¨®n. Una de esas alertas la envi¨® a Benito Ju¨¢rez, hoy envuelta en el caso del cartel inmobiliario, en la que avisaba que hab¨ªa siete edificios que ten¨ªan pisos por encima de lo permitido y ped¨ªa que se ejecutaran acciones legales. La respuesta que recibi¨® fue nula, seg¨²n ha contado este peri¨®dico anteriormente.

Desde hace m¨¢s de 10 a?os los registros de lo que sucede no han logrado captar el inter¨¦s de las autoridades lo suficiente como para buscar una soluci¨®n al enorme n¨²mero de obras que se erigen ilegalmente. Ninguna figura pol¨ªtica de ning¨²n partido ha mostrado preocupaci¨®n al respecto ni ha planteado una respuesta, m¨¢s all¨¢ de las acusaciones moment¨¢neas y con fines electorales. Una d¨¦cada despu¨¦s de que aparecieran aquellas primeras alertas, la falta de un plan de desarrollo claro en la capital sigue abriendo grietas en las que florecen las irregularidades y, con ellas, la corrupci¨®n.

Cr¨¦ditos

Daniele Grasso y Jacob Vicente han colaborado en la elaboraci¨®n de este art¨ªculo

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