El estudio que demuestra que la llegada de Airbnb a las ciudades aumenta los alquileres

Hace unas semanas, Chris Lehane, vicepresidente de Pol¨ªticas P¨²blicas de Airbnb, aseguraba en una entrevista con el peri¨®dico econ¨®mico Cinco D¨ªas que su plataforma "no es la responsable de la subida del precio del alquiler en las grandes ciudades europeas". Aunque la llegada de Airbnb ha coincidido con la subida de alquileres, no es f¨¢cil comprobar si una cosa provoca la otra, principalmente por la falta de datos oficiales y por la cantidad de factores que influyen en el ecosistema de la vivienda. Ahora, un equipo de investigadores de la Universidad de California ha demostrado que esas dos situaciones est¨¢n relacionadas y que, efectivamente, son causales.

Los cr¨ªticos defienden que las plataformas de alquiler de viviendas como Airbnb aumentan el coste de vida para las personas que viven en la ciudad todo el a?o. Esto sucede cuando las viviendas se destinan a alojar a muchos turistas durante periodos cortos de tiempo en lugar de a familias durante todo el a?o. La compa?¨ªa insiste en que el objetivo es que los propietarios puedan alquilar las habitaciones libres de sus casas para sacar un dinero extra, pero lo cierto es que ese no es el caso de la mayor¨ªa de las ofertas. Si miramos Madrid, por ejemplo, el 64,7% de los 17.301 anuncios de Airbnb son casas enteras, seg¨²n Inside Airbnb, un portal independiente que proporciona herramientas para analizar los datos relacionados con los apartamentos tur¨ªsticos de la compa?¨ªa.

Murray Cox, al frente de Inside Airbnb, asegura que "seg¨²n todas las mediciones, la actividad m¨¢s com¨²n de Airbnb es el alquiler de casas y apartamentos enteros, no de habitaciones sobrantes o individuales dentro de las casas del propietario". Los datos recopilados por esta plataforma en? Barcelona, Bilbao, Euskadi, Girona, Madrid, M¨¢laga, Mallorca, Menorca, Sevilla y Valencia para el mes de noviembre de 2019, demuestran que las ofertas de casas y apartamentos enteros representan el 73% del total de anuncios. "En Girona, Mallorca y Menorca, esta cifra est¨¢ por encima del 90%", cuenta Cox.

?C¨®mo afecta esta pr¨¢ctica a los precios de alquiler? "Las ciudades y los pueblos tienen una oferta limitada de viviendas, por lo que este proceso puede acabar aumentando las tarifas de alquiler", explican los investigadores. De hecho, un estudio centrado en la ciudad de Boston (Estados Unidos) ya encontr¨® que un aumento en las ofertas de Airbnb all¨ª se asoci¨® con un aumento en los alquileres. Pero una de las limitaciones del estudio es que no quedaba claro si Airbnb hab¨ªa tenido algo que ver directamente con la subida de los precios, solo encontr¨® una correlaci¨®n positiva.?

Esto sucede porque hay factores muy diversos que influyen en la din¨¢mica de los precios de alquiler en todas las ciudades del mundo. El aumento de la poblaci¨®n en las ciudades de trabajadores que se desplazan a los centros urbanos, los salarios estancados, las pol¨ªticas de vivienda, los recortes en el gasto p¨²blico, una concentraci¨®n del talento laboral en la ciudades? que tienen viviendas asequibles insuficientes... "Las causas de la crisis habitacional en Europa son diversas y complejas y no se deben a una vinculaci¨®n ¨²nica directa entre las viviendas de uso tur¨ªstico", declara Airbnb. Todos estos factores condicionan e influyen en el precio de los alquileres. Pero las plataformas de alquiler de apartamentos tur¨ªsticos, tambi¨¦n. Tomando el estudio realizado en Boston como punto de partida, un equipo de investigadores de la Universidad de California decidi¨® profundizar en el asunto. Para empezar, recopilaron datos de tres fuentes:

• Informaci¨®n sobre el conjunto completo de propiedades alquiladas a trav¨¦s de Airbnb en Estados Unidos y los anfitriones que las ofrecen.
• Informaci¨®n sobre el c¨®digo postal, sobre las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
• Datos sobre el c¨®digo postal de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, una encuesta en curso realizada por la Oficina del Censo de EEUU que incluye los ingresos medios del hogar, la poblaci¨®n, la tasa de empleo y el nivel de educaci¨®n.

Combinaron estas fuentes de informaci¨®n para estudiar el impacto de Airbnb en el mercado inmobiliario. Pero medir este impacto no es sencillo, debido a los factores externos que tambi¨¦n influyen en el mercado. En este estudio, los investigadores controlaron esos factores y utilizaron una t¨¦cnica conocida como variables instrumentales para aislar la parte de los costes de la vivienda que se debe solo a la llegada de Airbnb.

Bajo este supuesto, encontraron que un aumento del 1% en las ofertas de Airbnb est¨¢ asociado causalmente con (es decir, provoca) un aumento del 0,018% en las tarifas de alquiler y un aumento del 0,026% en los precios de la vivienda. Estos efectos pueden parecer muy peque?os, pero hay que tener en cuenta que el crecimiento promedio anual de Airbnb es de aproximadamente el 44%, seg¨²n los datos que manejan los investigadores. Adem¨¢s, estos efectos se suman de un a?o al siguiente.

Sin embargo, estos resultados no cuentan la historia completa de lo que est¨¢ sucediendo. En el estudio, los investigadores presentan otros resultados adicionales que ayudan a explicar la econom¨ªa alrededor de este fen¨®meno. Mostraron que los c¨®digos postales en los que hab¨ªa m¨¢s viviendas habitadas por sus due?os se ven menos afectados por Airbnb. Los propietarios ocupantes usan la plataforma para alquilar sus habitaciones libres o tal vez toda la casa mientras est¨¢n fuera. Sin embargo, estas viviendas est¨¢n ocupadas principalmente por un residente a largo plazo (el propietario), por lo que no son casas reasignadas como alquileres a corto plazo a trav¨¦s de Airbnb.

En conjunto, los resultados son consistentes con la idea de que, debido a Airbnb, los propietarios que no viven en sus casas est¨¢n trasladando sus propiedades fuera de los mercados de alquiler y venta a largo plazo para ponerlos a disposici¨®n de los turistas.? "Por un lado, estas plataformas permiten a los propietarios ganar dinero cuando tienen m¨¢s espacio del que necesitan", explican los investigadores a HBR, aunque hemos visto que no es esto lo que sucede en la mayor¨ªa de los casos.

"Por otro lado, los propietarios que alquilan casas enteras est¨¢n reduciendo la oferta de vivienda, lo que aumenta el coste de vida de los inquilinos locales", a?aden. "Seg¨²n nuestros resultados, una forma de reducir los efectos negativos mientras se conservan los beneficios de alquilar habitaciones sobrantes ser¨ªa limitar la cantidad de viviendas que se pueden agregar al mercado de alquiler para turistas". Tal como se?ala tambi¨¦n Airbnb, "perseguir ¨²nicamente la actividad de los anfitriones perjudicar¨¢ a estos sin resolver los retos de la vivienda".