Proteger solo al casero no potencia el mercado de alquiler

El acceso a la vivienda es ya un problema end¨¦mico en Espa?a. Lo era en plena burbuja, porque la escalada de precios dej¨® al margen del mercado inmobiliario a miles de ciudadanos o bien los hipotec¨® de por vida. Y lo es ahora, cuando la crisis financiera y, sobre todo, la lacra del paro impiden la emancipaci¨®n de los j¨®venes y el pago de las cuotas hipotecarias de muchas familias que acaban siendo desahuciadas. Todo eso ocurre en un pa¨ªs volcado en la propiedad, con un peso residual del alquiler en el parque de viviendas. Dentro de su agenda de reformas, el Gobierno se ha propuesto flexibilizar el mercado de alquiler con un paquete de medidas cuyo anteproyecto ha pasado ya por el Consejo de Ministros.

Las medidas del Gobierno prev¨¦n que los propietarios puedan recuperar su vivienda en cualquier momento con independencia de lo que establezca el contrato, mientras que el inquilino tambi¨¦n podr¨¢ dejar el piso comunic¨¢ndolo con un mes de antelaci¨®n. Hasta ahora los contratos ten¨ªan una duraci¨®n de cinco a?os ¡ªla llamada pr¨®rroga forzosa¡ª y de tres m¨¢s si ninguna de las partes dec¨ªa lo contrario. El Ejecutivo quiere que el periodo de pr¨®rroga forzosa sea de tres a?os y otro m¨¢s de forma t¨¢cita. Es decir, el l¨ªmite legal para permanecer en un piso de arriendo se reducir¨¢ a la mitad, de ocho a cuatro a?os.

Espa?a ha adolecido siempre de un mercado de alquiler muy d¨¦bil por la primac¨ªa de la cultura de la propiedad. Los ¨²ltimos datos de Eurostat, de 2010, indican que el 83% de los ciudadanos vive en un piso de su propiedad, mientras que solo el 17% reside con otro r¨¦gimen de tenencia, sobre todo alquiler. La excepci¨®n es la ciudad de Barcelona, cuyo parque de viviendas de alquiler siempre ha oscilado entre el 25% y el 30%. Varios pa¨ªses superan esa proporci¨®n, todos ellos del este de Europa (ver cuadro). En Dinamarca, Francia, Reino Unido o Pa¨ªses Bajos entre el 30% y el 40% de los ciudadanos vive en r¨¦gimen de alquiler, mientras que en Alemania esa proporci¨®n llega al 46,8%. En Suiza, incluso, el porcentaje de gente que arrienda (55,7%) es mayor que el de compra. La carencia es todav¨ªa m¨¢s elevada en el alquiler social, que, seg¨²n el Comit¨¦ Europeo por la Vivienda Social, supone el 1% del parque de viviendas en Espa?a, frente al 19% de Francia, por ejemplo. ?Servir¨¢n las medidas del Gobierno para corregir esos d¨¦ficits?

¡°El Gobierno vuelve a equivocarse¡±, asegura con rotundidad el vicerrector de Econom¨ªa de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que el problema actual en el mercado de alquiler ¡°no es de oferta, sino de demanda¡±. ¡°No hay suficiente gente que demande viviendas de alquiler. Los inmigrantes vuelven a sus pa¨ªses, la gente que se cambia de ciudad por trabajo ha disminuido y los j¨®venes que se independizan de sus padres tambi¨¦n descienden. Por primera vez hay un exceso de oferta y por eso los precios est¨¢n bajando, y mucho¡±, sostiene Bernardos.

Las condiciones de ahora del mercado inmobiliario pueden resumirse en una demanda que ya no puede acceder a la compra y debe ir al alquiler y, a la vez, otra que ya ni puede permitirse arrendar. El a?o pasado, 58.200 familias fueron desalojadas de su hogar, un 22% m¨¢s que en 2010, seg¨²n el Consejo General del Poder Judicial. Muchas, adem¨¢s, est¨¢n acudiendo al alquiler por obligaci¨®n: no pueden pagar sus cuotas hipotecarias y llegan a un acuerdo de daci¨®n en pago con la entidad acreedora para seguir en el piso en r¨¦gimen de alquiler. ¡°No creo que las medidas sirvan para impulsar el alquiler. Va a ser m¨¢s el mercado el que fuerce a la gente que se plantee alquilar en vez de comprar¡±, asegura Miguel Hern¨¢ndez, experto en el sector inmobiliario de IE Business School. Hern¨¢ndez recuerda que, antes de la crisis, la brecha entre la compra y el alquiler estaba en el precio: sal¨ªa m¨¢s a cuenta hipotecarse que alquilar. Es decir, el arraigado mantra de que alquilar es tirar el dinero. ¡°Algunas medidas eran necesarias, pero debe haber un diferencial entre el alquiler y la compra¡±, afirma.

Ocho de cada diez espa?oles

Por el lado de la oferta, a finales de 2010 hab¨ªa 687.523 viviendas vac¨ªas que no hallaban comprador. Pero eso era solo de obra nueva. El Censo de Poblaci¨®n y Viviendas de 2001 estaba en m¨¢s de tres millones en las casas vac¨ªas. Y, a falta de que estos datos se actualicen este a?o, los expertos estiman que la cifra va a escalar. La exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el principal problema del stock de viviendas es que muchas no son aptas para el alquiler, ya sea por su tipolog¨ªa o por su ubicaci¨®n. El profesor Bernardos, en cambio, propone que el Gobierno act¨²e por el lado de la oferta. Por ejemplo, movilizando el parque de viviendas que est¨¢ en manos de la banca con un alquiler m¨¢ximo de unos 150 euros mensuales, ¡°asequible para una familia que lo est¨¦ pasando mal¡±.

La insolvencia de la demanda, tambi¨¦n en el alquiler, est¨¢ obligando a bajar precios. Seg¨²n el ¨²ltimo informe del portal inmobiliario Idealista.com, l¨ªder en Espa?a, en 31 de 42 capitales de provincia analizadas hubo descensos de precios en el primer trimestre del a?o. Y muchas llevaban encadenando varias bajadas. La oferta de pisos de alquiler, adem¨¢s, casi se ha duplicado entre 2009 y 2011. El Gobierno catal¨¢n, que dispone de datos oficiales porque es obligatorio depositar las fianzas de los pisos en la empresa p¨²blica Incas¨°l, ha registrado en ese periodo un incremento del 30% de los nuevos contratos de alquiler. Si en 2008 hab¨ªa 80.000 arriendos anuales, hoy hay casi 130.000.

En Alemania alquila el 46,8% de la poblaci¨®n y en Suiza, m¨¢s de la mitad

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Senado que el borrador que ha preparado pretende ¡°preservar la libertad de arrendatarios y arrendadores¡± y asegurar una mayor ¡°equidad¡± en sus relaciones, puesto que los inquilinos podr¨¢n dejar su vivienda sin ninguna penalizaci¨®n econ¨®mica si deben trasladarse de ciudad por motivos econ¨®micos. Bernardos discrepa: ¡°Todas las medidas est¨¢n pensadas para mejorar la rentabilidad del propietario de vivienda, pero se olvida que el alquiler tiene un componente social muy importante. El Gobierno lo ve como un asunto de mercado estrictamente, pero los contratos de alquiler estaban muy acotados por ese factor social¡±, afirma.

Ah¨ª coincide la exministra Beatriz Corredor, que opina que el Gobierno considera ¡°el alquiler como un bien de inversi¨®n y no como una forma de acceso a la vivienda¡±. ¡°Se trata de dar al alquiler un m¨ªnimo nivel de dignidad¡±, afirma Corredor. Una de las claves para ampliar el mercado de alquiler es ¡°darle un m¨ªnimo nivel de dignidad¡±. Para Corredor, el fomento del alquiler pasa por igualar las condiciones fiscales de uno y otro modo de residencia y estimular la emancipaci¨®n de los j¨®venes. Y el Gobierno, recuerda, de momento ha decidido suprimir la renta b¨¢sica de emancipaci¨®n por las medidas de austeridad y, en cambio, ha vuelto a generalizar las desgravaciones fiscales para la compra de una vivienda habitual.

¡°El Gobierno ve el arriendo

Entre las medidas anunciadas por el Gobierno, adem¨¢s, est¨¢ la desaparici¨®n del IPC como referencia para actualizar los precios del alquiler. Ser¨¢n las partes, seg¨²n ha anunciado el Gobierno, quienes acuerden esa subida. Corredor desconf¨ªa de esa medida y recuerda que la liberalizaci¨®n de los alquileres de la ley de Boyer, en 1995, no consigui¨® movilizar el parque de viviendas hacia el alquiler, sino que se aumentaran las rentas. Tampoco Bernardos considera adecuada esa medida, puesto que la reforma deber¨ªa proteger al m¨¢s d¨¦bil, ¡°al inquilino¡±. ¡°No se da una situaci¨®n de igualdad entre arrendador y arrendatario¡±, afirma.

Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que ¡°para el inquilino no hay mejoras sustanciales, y todas las medidas favorecen al propietario¡±. ¡°La medida de no tener como referencia el IPC da una inseguridad enorme al inquilino. El propietario puede venir y decirle que tiene una oferta mejor y que le sube el arrendamiento de golpe si quiere quedarse¡±, advierte.

?Se ha pasado el proyecto de ley, pues, al proteger demasiado al propietario en detrimento del inquilino? En ¨¦poca de bonanza, las patronales ven¨ªan asegurando que si no hab¨ªa m¨¢s alquileres era por la inseguridad jur¨ªdica del propietario. Y ello a pesar de que la tasa de morosidad del alquiler, en esa ¨¦poca, era mucho m¨¢s baja que la de la compra, de alrededor del 1%. Otra de las medidas de la ley consiste en agilizar los desahucios de los inquilinos morosos. La propuesta de Fomento pasa por que, si as¨ª lo propone el contrato, el impago pueda desembocar a la resoluci¨®n del arrendamiento, sin m¨¢s exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa. El responsable de Infraestructuras de KPMG, C¨¢ndido P¨¦rez Serrano, asegura que la norma dar¨¢ ¡°m¨¢s protecci¨®n jur¨ªdica¡± a los propietarios. ¡°A largo plazo, tambi¨¦n ser¨¢ mejor para los demandantes, porque habr¨¢ un parque de viviendas m¨¢s amplio donde elegir¡±, afirma.

La ley reduce de ocho a cuatro a?os el tiempo m¨¢ximo de los contratos

El coordinador general del Observatorio de la Vivienda del Consejo del Notariado, Ignacio Navas, aplaude toda medida que d¨¦ ¡°seguridad jur¨ªdica¡± al arrendador, pero critica que se pueda producir una semiliberalizaci¨®n, es decir, que la liberalizaci¨®n acabe siendo ¡°excesiva¡± para el inquilino. ¡°Ser¨ªa partidario de que se deje libertad a las partes cuando sean dos particulares, pero no cuando el arrendador sea una sociedad¡±, asegura.

M¨¢s rotunda es la organizaci¨®n C¨¢ritas Barcelona, que media entre bancos y ciudadanos para evitar desahucios. La organizaci¨®n ha pedido al Gobierno que retire ese proyecto al considerar que trata de responder a las exigencias ¡°del sector financiero¡± para poder alquilar viviendas en un corto plazo de tiempo, sin apenas compromisos y con ¡°las m¨¢ximas facilidades para los desahucios¡±. En su opini¨®n, Espa?a tiene hoy una oportunidad ¨²nica de tener un parque de vivienda social en alquiler si movilizara el parque de viviendas ¡°ocioso¡± que ahora est¨¢ en manos de las entidades que ha nacionalizado. Y m¨¢s en un momento en el que un alquiler barato ser¨ªa la soluci¨®n para miles de familias que est¨¢n al borde de la exclusi¨®n social.