Hipotecas con efecto retardado

El precio del dinero en la eurozona est¨¢ en m¨ªnimos hist¨®ricos. El Banco Central Europeo presta a un inter¨¦s del 0,50% tras pasarse todo 2012 en el 0,75%, lo que no tiene precedentes desde la creaci¨®n de la Uni¨®n Monetaria en 1999. Sin embargo, para Espa?a, este descenso en los tipos no se ha traducido en m¨¢s cr¨¦dito, tal y como se encargan de denunciar peri¨®dicamente el Gobierno, las empresas y las familias que quieren comprarse una casa. Aunque hay m¨¢s. El recorte de la tasa de referencia tampoco ha servido para mejorar las condiciones de financiaci¨®n, ya que el inter¨¦s medio de las hipotecas firmadas durante el pasado a?o, lejos de bajar, ha subido hasta llegar al 4%, seg¨²n los datos recogidos por los registradores, otro r¨¦cord, pero en este caso contrario a los intereses de los hogares.

El balance de los registradores, testigos de todas y cada una de las escrituras que firman los espa?oles, revela que las hipotecas se han cerrado con un diferencial de entre 2,5 y 3 puntos porcentuales sobre los ¨ªndices de referencia. Estos niveles no tienen parang¨®n en la estad¨ªstica y encierran un claro riesgo con vistas al futuro. La pregunta que empiezan a hacerse algunos observadores es: ?qu¨¦ pasar¨¢ cuando pase la crisis y los tipos oficiales vuelvan a subir?

Aunque es dif¨ªcil fijar una media por la elevada disparidad que hay entre hipotecas y condiciones, s¨ª que se puede realizar una aproximaci¨®n del impacto que tendr¨ªa para una familia tipo la evoluci¨®n al alza del eur¨ªbor. Este es el indicador que se utiliza para fijar el precio del 90% de las hipotecas a tipo variable que hay en Espa?a y su evoluci¨®n viene marcada por la tasa de referencia del BCE. As¨ª, si el ¨ªndice, que ahora est¨¢ en torno al 0,50%, volviese a tocar el m¨¢ximo del 5,3% que marc¨® en 2008, la cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros al eur¨ªbor m¨¢s 2,5 puntos subir¨ªa de 570 euros a 910 euros. Es decir, 4.000 euros al a?o. Si este mismo cr¨¦dito se hubiera firmado con un tipo del eur¨ªbor m¨¢s uno, el repunte ser¨ªa inferior, de 2.700 euros, y no estresar¨ªa tanto los presupuestos de las familias.

La vivienda es, precisamente, la partida de gasto m¨¢s significativa de los hogares, por lo que este aumento tendr¨ªa un efecto ¡°terrible y nefasto¡± sobre las familias, opina Gerard Costa, profesor de ESADE y responsable del observatorio de consumo de esta escuela de negocios. Sobre todo, a?ade, si se tiene en cuenta que, frente a otras ¨¦pocas, ahora la mayor¨ªa de los trabajadores espera que no suban sus ingresos porque, por primera vez en d¨¦cadas, los salarios han empezado a bajar.

¡°En Espa?a no hacemos c¨¢lculos de futuro, la gesti¨®n presupuestaria no existe y la cultura financiera es m¨ªnima¡±, se lamenta Costa. Seg¨²n el ¨²ltimo informe sobre presupuestos familiares que ha dirigido, la capacidad de ahorro de las familias ha ido reduci¨¦ndose a medida que se deterioraba la econom¨ªa y ahora son muchas las que apenas llegan a fin de mes. Por tanto, augura que van a tener problemas si no cuentan con tiempo suficiente para rehacer el colch¨®n antes de que vuelvan a subir los tipos.

El pago por la vivienda ha bajado, pero sigue siendo el principal gasto

Actualmente, la hipoteca no aprieta, lo que la convierte en una de las pocas alegr¨ªas de las familias, si no la ¨²nica, en materia financiera. Esto es as¨ª porque el eur¨ªbor a un a?o est¨¢ a la par con el inter¨¦s del BCE. Incluso lleg¨® a situarse por debajo del precio oficial del dinero en mayo, cuando su media mensual marc¨® un m¨ªnimo hist¨®rico al caer al 0,484%.

Los beneficiados en sus cuotas son los que compraron en los a?os del boom inmobiliario ¡ªlos que pagaron mucho por su casa, pero con cr¨¦ditos baratos¡ª siempre y cuando no tuviesen la controvertida cl¨¢usula suelo. Hasta que la tormenta financiera estall¨® en 2008, el exceso de liquidez que llegaba a Espa?a desde los bolsillos de los inversores extranjeros trajo consigo las hipotecas por el 100% del valor del inmueble. Era la ¨¦poca del ¡°ll¨¦vese algo m¨¢s y as¨ª amuebla el piso¡± porque la premisa era que la vivienda nunca iba a bajar de precio y siempre cabr¨ªa la posibilidad de recuperar la inversi¨®n. Junto a las hipotecas millonarias, la abundancia de dinero tambi¨¦n dio lugar al cr¨¦dito con diferenciales hist¨®ricamente bajos de solo medio punto ya que al venderse tantos pr¨¦stamos, los m¨¢rgenes de beneficio para los bancos estaban asegurados.

Si el eur¨ªbor volviese al 5,3% encarecer¨ªa las cuotas una media de 340 euros

No obstante, la situaci¨®n ha cambiado mucho desde entonces y tanto el precio de las hipotecas como el eur¨ªbor han tomado el camino contrario. De hecho, algo ha tenido que pasar cuando en la publicidad de las entidades ya se vende como un logro la concesi¨®n de hipotecas al 2,25% por el 80% del valor de la hipoteca.

A este respecto, el presidente del Banco Popular, ?ngel Ron, justificaba hace apenas unos d¨ªas el aumento de los diferenciales en apenas una frase: ¡°Las hipotecas al 1% no cubren los costes¡±. En el mismo sentido, la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) sostiene que las restricciones del cr¨¦dito est¨¢n en l¨ªnea ¡°con la escasez y el encarecimiento¡± de las condiciones de financiaci¨®n de las entidades, que siguen sin poder acceder a los mercados interbancarios por falta de confianza, y la ca¨ªda de la demanda. Pero eso no es todo.

Joaqu¨ªn Maudos, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad de Valencia y colaborador de Funcas, pone el ¨¦nfasis en que el aumento de los intereses est¨¢ m¨¢s condicionado por la mayor aversi¨®n al riesgo de las entidades. ¡°La banca se protege del aumento de la morosidad cobrando una prima de riesgo¡±, afirma antes de recordar que la tasa de impagos en las hipotecas cerr¨® abril en el 4%, su nivel m¨¢s alto desde que el Banco de Espa?a empez¨® a recoger estos datos en 2003. ¡°Y seguir¨¢ subiendo¡±, a?ade. A corto plazo por las refinanciaciones y, luego, por el paro, que es el principal factor que provoca que las familias dejen de pagar al banco.

Los expertos prev¨¦n que el precio del dinero siga bajo durante unos a?os

Adem¨¢s, a estos factores se une ahora la incertidumbre en torno a lo que pasar¨¢ con la cl¨¢usula suelo tras la decisi¨®n del Supremo de anular los contratos sin transparencia. Entre las posibilidades futuras est¨¢ el que las entidades suban los tipos de los nuevos contratos para compensar la p¨¦rdida de ingresos provocada por el fin de dichas cl¨¢usulas. No obstante, tambi¨¦n hay otro punto interesante en la resoluci¨®n. Junto a la denuncia de falta de informaci¨®n, el alto tribunal tambi¨¦n dej¨® en evidencia la desproporci¨®n entre unos suelos relativamente cercanos, del 2,5% o el 2,8%, y unos techos bastante lejanos, de entre el 10% y el 15%. Asimismo, puso de relieve que estas otras cl¨¢usulas est¨¢n mucho menos extendidas que las que limitan el impacto de los descensos del eur¨ªbor en las cuotas. Esto juega claramente en beneficio de la banca y en detrimento de los clientes, ya que ni pueden sacar partido de los descensos en el precio del dinero ni dejar de pagar m¨¢s cuando los tipos suben.

Junto a los afectados por tener cl¨¢usulas suelo en sus cr¨¦ditos, de los que se calcula que quedan m¨¢s de un mill¨®n, hay otro amplio colectivo que tambi¨¦n sabe lo que es vivir pagando m¨¢s que el resto de hipotecados. Ellos son los que firmaron con algunos de los ¨ªndices de referencia de pr¨¦stamos hipotecarios (IRPH), que pese al descenso a m¨ªnimos del precio oficial del dinero no han bajado a lo largo de la crisis del 2,5% o, en el caso de las cajas, del 3%. ¡°Te lo venden diciendo que es m¨¢s estable que el eur¨ªbor. Y es verdad, pero lo que no te cuentan es que nunca baja¡±, explica Jacob Molina, miembro de la agrupaci¨®n de afectados por el IRPH. Estos ¨ªndices, recuerda, tienen fecha de caducidad en octubre por imposici¨®n de Bruselas, pero los que en su d¨ªa no incluyeron un sustituto en su escritura, todav¨ªa no saben qu¨¦ es lo que pagar¨¢n a la vuelta del verano.

Independientemente de la alternativa, lo que est¨¢ claro es que depender¨¢ del precio oficial del dinero, que en todo caso todav¨ªa se tomar¨¢ un tiempo para subir, tal y como pasar¨¢ con el eur¨ªbor. Sobre este ¨²ltimo, aunque es poco probable que en un futuro a corto o medio plazo vuelva al 5,3%, nada ni nadie puede asegurar d¨®nde estar¨¢ dentro de cinco a?os. De momento, el ¨ªndice mayoritario de las hipotecas, que se establece a partir del inter¨¦s al que se prestan una serie seleccionada de bancos de la eurozona, no ha dejado de subir tras tocar en mayo lo que parece que se va a quedar como un m¨ªnimo hist¨®rico en el 0,484%. Lo ¨²nico que le har¨ªa darse la vuelta otra vez es que el instituto emisor europeo baje los tipos de referencia, lo que ser¨ªa una se?al inequ¨ªvoca de que la econom¨ªa va realmente mal.

Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez Campuzano, estratega de Citigroup en Espa?a, considera que ¡°un nivel normal¡± de los tipos de inter¨¦s del BCE ser¨ªa de entre el 3% y el 4% para afrontar una inflaci¨®n del 2%. Pero, no ve ninguna raz¨®n para llegar a estas cotas hasta 2016 o 2017. As¨ª, a?ade que la subida ser¨¢ muy lenta y augura un escenario de cierta estabilidad a medida que Espa?a y Europa dejan atr¨¢s la crisis, lo que tendr¨ªa que dar algo de margen a los hogares para ir adaptando su presupuesto al aumento de las cuotas.

La proporci¨®n de sueldo destinado a pagar la casa ha bajado al 30%

En esta hip¨®tesis de paulatino regreso del crecimiento, los diferenciales hipotecarios volver¨ªan a una cierta normalidad. Con ello, se restringir¨ªa el n¨²mero de familias hipotecadas con diferenciales de r¨¦cord a un 5% del total de los 6,77 millones de cr¨¦ditos con vivienda como garant¨ªa que hay en Espa?a. A medida que la morosidad se normalice y los riesgos se reduzcan, a?ade Maudos, ¡°el sobreprecio del cr¨¦dito tender¨¢ a reducirse¡±, por lo que sostiene que un eur¨ªbor alto ser¨¢ se?al de un mercado normalizado.

Un escenario diferente, advierten los expertos, no solo ser¨ªa malo para los hipotecados, ya que indicar¨ªa una econom¨ªa todav¨ªa estancada y, lo que es peor, m¨¢s paro. Con ello, se producir¨ªan nuevos incrementos de la morosidad, por lo que el cr¨¦dito seguir¨ªa sin reactivarse y Espa?a caer¨ªa en un c¨ªrculo vicioso de dif¨ªcil salida.

En cualquier caso, frente a los retos de futuro, se puede decir que las familias han aprendido su parte de la lecci¨®n tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Primero, porque ya no se embarcan en hipotecas sobre el 100% del valor de la vivienda, siempre y cuando el inmueble no sea propiedad del banco, y porque han limitado al 30% la proporci¨®n de salario que destinan a pagar la casa. Tambi¨¦n, porque son cr¨¦ditos a menor plazo, aunque este descenso viene provocado por algo sobre lo que no tienen influencia: la ca¨ªda del precio de la vivienda.