El 12% de las oficinas en Colombia siguen vac¨ªas tras la pandemia

Hay d¨ªas en los que Adriana Cabezas, especialista inmobiliaria, revisa su celular para cerciorarse de que no est¨¢ apagado. Su percepci¨®n es que, tras la pandemia, una parte de los potenciales clientes no define qu¨¦ tipo de oficina est¨¢ buscando ni est¨¢ muy segura de querer embarcarse en un arriendo en pleno apogeo del teletrabajo.

Las cifras de oficinas disponibles a nivel nacional hoy bascula entre el 10% y el 14,5%, seg¨²n cifras de las agencias Colliers y Galer¨ªa Inmobiliaria, respectivamente. M¨¢s all¨¢ de la diferencia de cuatro y medio puntos porcentuales entre las dos mediciones, la percepci¨®n de los consultores en la calle es que el mercado a¨²n no despega y el motor en el segmento de renta corporativa marcha a media m¨¢quina.

Si Bogot¨¢ acapara el 70% de la oferta de oficinas en metros cuadrados, un buen term¨®metro para sondear la situaci¨®n podr¨ªa centrarse en la localidad de Chapinero, un enclave privilegiado donde se concentra el poder econ¨®mico y financiero del pa¨ªs. Los letreros de ¡°DISPONIBLE¡± o ¡°SE ARRIENDA¡± se multiplican a lo largo y ancho de inmuebles que sol¨ªan estar copados antes de 2020. Alejandro Forero, consultor de Galer¨ªa Inmobiliaria, explica que la capital hoy tiene ¡°550 mil metros cuadrados disponibles. Desocupados. El problema grande es que la demanda est¨¢ por el 50% de su capacidad y me parece que a ese ritmo tardaremos unos seis a?os en cubrir la oferta¡±.

En otros puntos de la ciudad, sin embargo, han surgido polos con edificios de oficinas m¨¢s amplios y modernos, como las afueras de Bogot¨¢ o las zonas aleda?as al aeropuerto. Sus caracter¨ªsticas retratan, quiz¨¢s, las nuevas prioridades tras los tiempos de confinamiento: ¡°Hoy nadie quiere rentar una oficina de menos de 300-500 metros cuadrados. Quieren edificios nuevos con seis ascensores y seis parqueaderos¡±, afirma Adriana Cabezas, de la agencia RE/MAX. Felipe Romero, consultor de Colliers, coincide: ¡°El negocio para los edificios grandes con ¨¢reas peque?as se ha ido apagando. Y las compa?¨ªas con personal m¨¢s peque?o han optado por trasladarse a espacios de trabajo compartido¡±.

La situaci¨®n var¨ªa muy poco en Medell¨ªn y Barranquilla. Pero en Cali, la cuarta ciudad que acapara el grueso de la oferta en el pa¨ªs, se vive un cap¨ªtulo aparte: las fuentes consultadas repiten una vez tras otra que, de forma at¨ªpica, hay una falta alarmante de oferta. Casi todo est¨¢ ocupado y desde Bogot¨¢ los analistas del mercado presienten cierta desconfianza inversionista en la capital del departamento del Valle del Cauca. ¡°A nivel general¡±, remata Alejandro Forero, ¡°en otras ciudades como Barranquilla o Cartagena hay muy pocos proyectos, casi ninguno nuevo. La gente adec¨²a casas antiguas, con buenos metrajes. Pero en realidad es en Bogot¨¢ donde est¨¢ el mercado con las embajadas, las sedes financieras, las multinacionales o las firmas de abogados¡±.

Sobre los precios del metro cuadrado tambi¨¦n hay total acuerdo entre las fuentes: no repuntan. Cabezas, de RE/MAX, sostiene que deben ¡°estar entre un 15% y un 20% por debajo del valor m¨ªnimo promedio de listados¡±. Recuerda el caso de una oficina ubicada en el exclusivo Parque de la 93 que se arrendaba por 2.200.000 pesos mensuales: ¡°Hoy en d¨ªa la consigues por el mismo precio. Es terrible, porque en ese lapso han subido la administraci¨®n y los propietarios reciben cada vez menos por su arriendo¡±. Romero, de Colliers, a?ade que la recuperaci¨®n de los precios ha sido lenta debido a la b¨²squeda de ahorro por parte de las empresas.

¡°Cada vez menos arrendatarios quieren hacer inversi¨®n del Capex [gastos de capital]. Ahora tratan de reutilizar o reciclar lo que dejaron los inquilinos anteriores¡±, prosigue Romero. Pero las cifras de seguimiento desde Colliers aportan elementos de positivismo de cara al futuro y a?aden que hay mucho movimiento en dos segmentos que se denominan en la jerga del sector como A y A+: ¡°Hoy predominan los espacios renovados, con ¨¢reas de lectura e inclusive de juegos. Vemos que se trata de espacios dise?ados para atraer a una fuerza laboral m¨¢s joven. Suben los espacios abiertos al estilo del coworking, vers¨¢tiles, y quiz¨¢s decrecen las ¨¢reas peque?as que no est¨¢n acondicionadas para la alternancia¡±.

Seg¨²n Forero, de Galer¨ªa Inmobiliaria, otro asunto que tiene en suspenso el desarrollo de nuevos proyectos es la reforma laboral del presidente Petro. En su opini¨®n, muchas empresas tienen frenada la contrataci¨®n de nuevos empleados hasta que se conozcan las nuevas condiciones. Adriana Cabezas lo corrobora. ¡°La gente no tiene ni idea cu¨¢l es el espacio que va a necesitar su equipo. Hay gente que me ha llamado preguntando por una oficina de 27 metros cuadrados, por ejemplo. Cuando les pregunto cu¨¢ntas personas son, me dicen que alrededor de once¡±. La consultora asegura con humor que la idea solo ser¨ªa viable para un equipo que trabaje de pie.

Su visi¨®n, quiz¨¢s, es la m¨¢s cruda de entre la media docena de fuentes consultadas. Concede que sabe de varios edificios de oficinas en obra gris en Bogot¨¢ que ¡°no han tenido salida¡±; as¨ª como tambi¨¦n de oficinas individuales en obra gris para los que tampoco ha habido clientes. Por eso Alejandro Forero abre m¨¢s de un interrogante cuando cita resultados recientes del DANE que sugieren que el 95% de los trabajadores en Colombia regresaron al formato presencial: ¡°Supongo que dentro de la encuesta tiene mucho peso el personal de salud u otros que no tienen otras opciones, porque para las personas que estamos en el medio inmobiliario no es, francamente, una estad¨ªstica tan clara¡±.

Forero destaca que las m¨¦tricas que conoce del sector sit¨²an en un 60% o 65% el nivel de dinamismo actual del negocio con respecto a antes de la pandemia: ¡°Le doy un ejemplo¡±, finaliza, ¡°nuestra compa?¨ªa ten¨ªa una sede de 200 metros cuadrados. Hoy se volvi¨® 100% virtual y funciona bien. Ese es un tema fundamental que se aceler¨® en los ¨²ltimos dos a?os: pasamos de tener un mercado de venta a un mercado de arriendo de oficinas¡±. Un reflejo, quiz¨¢s, de la sociedad postpandemia, caracterizada por la b¨²squeda de otros espacios para trabajar y otras maneras de entender las jerarqu¨ªas.

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