Di¨¤leg social tripartit en la nova llei d¡¯habitatge

Vivim dies crucials per al mercat residencial a Espanya, mentre el Govern enllesteix la primera Llei Estatal d'Habitatge de la democr¨¤cia. L'acc¨¦s a l'habitatge s'ha convertit en una de les preocupacions principals de la nostra societat. No en va hem patit tres crisis d'habitatge consecutives: la gran crisi immobili¨¤ria que va arrencar el 2007, les fortes escalades en els preus de lloguer a partir del 2014 i, finalment, la nova emerg¨¨ncia habitacional, causada per la crisi de la covid-19.

La nova llei, que es presentar¨¤ davant del Congr¨¦s pr¨°ximament, tindr¨¤ en la regulaci¨® del lloguer el seu punt m¨¦s discutit, ja que les friccions principals tenen lloc en el lloguer, un mercat molt tensat per una demanda creixent i una oferta clarament insuficient. Aquesta situaci¨® sovint ha derivat en conflictes entre llogaters i propietaris; els primers demanen rendes assequibles i estables, mentre que els segons centren els seus requeriments en l'obtenci¨® de rendibilitat, facilitat a l'hora de recuperar l'habitatge i seguretat jur¨ªdica. El conflicte s'ha vist agreujat per un mercat tens i inassequible i un marc regulatori inestable. Malgrat la polaritzaci¨® de les posicions, hi ha un ampli espai de consens en qu¨¨ l'assequibilitat de l'arrendatari i el benefici raonable del llogater siguin factibles. Per aix¨°, s¨®n imprescindibles diversos factors: allunyar el debat del pla ideol¨°gic i portar-lo al terreny t¨¨cnic, exigir coordinaci¨® entre les diferents administracions p¨²bliques i articular un mercat residencial professional, transparent i organitzat a trav¨¦s d'un teixit associatiu ric i divers que representi els interessos leg¨ªtims de les parts. La clau ¨¦s articular un marc regulatori estable, consensuat i coherent, capa? d'oferir seguretat jur¨ªdica al propietari i seguretat residencial al llogater.

Perqu¨¨ aquest marc regulatori sigui consensuat, ens hem d'inspirar en aquelles pr¨¤ctiques que han resultat reeixides en pa?sos del nostre entorn. Su¨¨cia ha anat configurant el seu sistema d'habitatge des del 1970 a trav¨¦s de la negociaci¨® col¡¤lectiva i el di¨¤leg social, mitjan?ant els quals els sindicats de llogaters, les associacions de propietaris i el Govern negocien els aspectes fonamentals de la regulaci¨® del mercat de l'habitatge. A Alemanya, des del 1975, associacions de llogaters i de propietaris pacten la regulaci¨® dels preus del lloguer negociant una taula de valors correctors que s'aplica segons les caracter¨ªstiques de cada habitatge, corregint, si ¨¦s procedent, el preu limitat. Tant Su¨¨cia com Alemanya ens porten d¨¨cades d'avantatge en el seu afany per configurar un mercat residencial sa i professionalitzat. El nostre mercat d'habitatge no pot esperar m¨¦s, hem de comen?ar com m¨¦s aviat millor a convergir amb aquelles pr¨¤ctiques que han proporcionat bons resultats. Per qu¨¨ no regular la pol¨ªtica d'habitatge, com ja fem amb la pol¨ªtica laboral, a trav¨¦s del di¨¤leg social tripartit? El di¨¤leg social tripartit s'ha mostrat com un instrument democr¨¤tic de cooperaci¨® i creaci¨® de consensos entre els interlocutors socials que produeix regulacions m¨¦s leg¨ªtimes i de m¨¦s qualitat.

Proposem que la Llei Estatal d'Habitatge institueixi un Consell Tripartit d'Habitatge, com un ¨°rgan consultiu independent, que reuneixi sindicats de treballadors i llogaters, associacions de propietaris i promotors, i el sector p¨²blic, amb representaci¨® de comunitats aut¨°nomes i ajuntaments, per negociar les pol¨ªtiques p¨²bliques, el marc regulatori i altres aspectes que afectin aquest mercat. Com en el cas de la regulaci¨® laboral, ¨¦s fonamental recon¨¨ixer jur¨ªdicament els sindicats de llogaters i les associacions de propietaris com a representants leg¨ªtims de les parts davant del Govern en mat¨¨ria d'habitatge.

Les funcions d'aquest Consell Tripartit serien l'intercanvi i producci¨® d'informaci¨®, la consulta amb dict¨¤mens preceptius, la negociaci¨®, la presa consensuada de decisions i l'avaluaci¨® participada. Aix¨ª mateix, seria necessari un pacte transversal entre els diferents partits pol¨ªtics perqu¨¨ el di¨¤leg social tripartit fos possible al marge de qui governi en cada moment. Fa massa anys que assistim a canvis regulatoris de diferent signe impulsats per les diferents administracions p¨²bliques sense que ni tan sols s'hagi mantingut un intercanvi formal d'impressions amb els actors afectats. El Consell Tripartit d'Habitatge donaria un curs institucional i formal de participaci¨® que posaria fi a anys en qu¨¨ s'ha legislat a esquena, en ocasions, del sector immobiliari i, en ocasions, dels llogaters.

Resoldre el problema de l'acc¨¦s a l'habitatge no ¨¦s una tasca f¨¤cil, ja que les in¨¨rcies del mercat residencial s¨®n molt poderoses i ¨¦s dif¨ªcil incidir-hi. La soluci¨® la trobarem en un paquet de mesures diverses, dutes a terme durant un llarg per¨ªode de temps. El di¨¤leg social tripartit no canviar¨¤ el nostre mercat d¡¯un dia per l¡¯altre, per¨° ¨¦s indispensable perqu¨¨ es duguin a terme mesures m¨¦s leg¨ªtimes i de m¨¦s qualitat. Del que es tracta ¨¦s de dissenyar un sistema d'habitatge en qu¨¨ tothom surti guanyant.

Anna Gener ¨¦s consellera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona i Eduardo Gonz¨¢lez de Molina ¨¦s investigador associat a The GovLab de la Universitat de Nova York.