Madrid admite el error de 15 a?os de crecimiento basado solo en el ladrillo

Madrid so?aba hace 15 a?os con convertirse en una capital europea pujante en lo econ¨®mico; compacta, verde y habitable para sus ciudadanos, y con un centro hist¨®rico y una oferta cultural a la altura de Par¨ªs o Londres. Preve¨ªa adem¨¢s engordar su poblaci¨®n a costa de los municipios vecinos, as¨ª que opt¨® por exprimir el suelo disponible, convirtiendo en urbanizable y casi exclusivamente residencial el doble de superficie (10.000 hect¨¢reas) de la que ocupa la almendra central.

El diagn¨®stico llevado a cabo ahora por el Ayuntamiento sobre lo sucedido en esos 15 a?os es desolador: la oferta de viviendas en la capital es muy superior a la demanda; hay barrios enteros planificados ¡ªque en total suman 200.000 pisos m¨¢s¡ª cuya viabilidad futura es dudosa; la actividad econ¨®mica se ha fiado exclusivamente a la construcci¨®n, descuidando comercio e industria; y todo para que el problema de la falta de vivienda haya persistido por culpa del fuerte incremento de precios, dificultando su acceso a parte de la poblaci¨®n.

Ahora el ciclo ha cambiado, la burbuja del ladrillo ha estallado, la ciudad no est¨¢ preparada para el desarrollo de otras actividades econ¨®micas y se encuentra adem¨¢s atada de pies y manos por el exceso de suelo residencial.

La hoja de ruta de este disparate es el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana aprobado por el Ayuntamiento en 1997. No contemplaba un plazo para su ejecuci¨®n, pero revisarlo fue una de las promesas de Alberto Ruiz-Gallard¨®n cuando fue elegido alcalde en mayo y de Ana Botella cuando le sucedi¨® en diciembre.

La concejal de Urbanismo, Paz Gonz¨¢lez, lo explic¨® as¨ª la semana pasada: ¡°Aquel plan pens¨® que Madrid deb¨ªa crecer de forma indefinida; no se marc¨® unos objetivos claros sobre el modelo de ciudad que se quer¨ªa. Pero estamos a tiempo de enmendar esos errores, a tiempo de resolver caminos que no tienen retorno, a tiempo de conseguir una ciudad para las personas¡±. El l¨ªder municipal socialista, Jaime Lissavetzky, lo resume as¨ª: ¡°Los intereses de los ciudadanos quedaron por detr¨¢s de los de los promotores inmobiliarios¡±.

El primer paso de este proceso de revisi¨®n ha sido realizar un an¨¢lisis del Plan de 1997, que ¡°es ahora el mayor condicionante para definir el futuro de Madrid¡±, seg¨²n admiten los responsables de Urbanismo. El documento resultante, de casi 250 p¨¢ginas, se?ala otro obst¨¢culo fundamental: la crisis econ¨®mica. A ella se achaca que gran parte del plan solo se desarrollara sobre el papel, con ¡°bajo costo econ¨®mico en comparaci¨®n con las altas inversiones que requiere la transformaci¨®n f¨ªsica del territorio¡±.

Pero la crisis no lleg¨® hasta 2008, 11 a?os despu¨¦s de la aprobaci¨®n del plan, y despu¨¦s de (y, en parte, a causa de) una extraordinaria burbuja especulativa en torno al precio del suelo y de las viviendas.

¡°Para dar respuesta a la demanda existente¡±, cifrada en 309.298 viviendas, el Ayuntamiento opt¨® por incluir en el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de 1997 casi todo el suelo disponible. Fue m¨¢s all¨¢ incluso, a?adiendo Valdecarros y Valdebebas.

Anticip¨® la construcci¨®n de 371.114 viviendas, a las que hay que sumar 171.121 que se podr¨ªan levantar en el resto de suelo disponible. En total, 542.235. Entre 1997 y 2011 se concedieron licencias para 262.553 viviendas; hay otras 200.000 proyectadas, pero a¨²n sin construir.

La revisi¨®n ahora del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de 1997 se?ala que ¡°la producci¨®n no se corresponde con la demanda real en funci¨®n de la evoluci¨®n de la poblaci¨®n¡±. Madrid ha ganado solo 390.000 habitantes en estos 15 a?os, y cada vez son m¨¢s los que optan por irse a vivir a municipios vecinos. Adem¨¢s, el tipo de viviendas construidas no se adecu¨® a las necesidades de los ciudadanos.

El documento a?ade que ¡°sistem¨¢ticamente se ha hecho hincapi¨¦ en el uso residencial del suelo¡±, y no se han incentivado otros que promuevan la actividad econ¨®mica. Es decir, se ha apostado por el modelo productivo de la ciudad a una sola carta: el ladrillo. Eso ha llevado, entre otras cosas, a que la actividad comercial se aglutine en la almendra central, ¡°desplazando¡± a las tiendas tradicionales.

Durante los 15 a?os que median desde la elaboraci¨®n del plan, el Gobierno regional han sido presidido por Alberto Ruiz-Gallard¨®n (1995-2003) y Esperanza Aguirre; la alcald¨ªa la han ocupado Jos¨¦ Mar¨ªa ?lvarez del Manzano (1991-2003), Gallard¨®n (2003-2011) y Ana Botella. Todos ellos han gozado de mayor¨ªa absoluta. Todos ellos pertenecen al Partido Popular.

? Los PAU, en el aire. El Ayuntamiento cree que la mayor parte de las actuaciones previstas en 1997 para la corona norte ha sido ejecutadas, con la ¡°inc¨®gnita significativa¡± pendiente de la Ciudad de la Justicia y la Operaci¨®n Castellana. Muy diferente es la situaci¨®n en el sur, donde solo el Ensanche de Vallecas est¨¢ avanzado (pero con ¡°un importante remanente de edificabilidad¡±). Y concluye que las ¡°dificultades¡± econ¨®micas a corto y medio plazo ¡°plantean un importante interrogante respecto a la materializaci¨®n de los desarrollos previstos en los distritos de Villa de Vallecas y Vic¨¢lvaro (130.000 viviendas)¡±. Es decir, cuestiona el futuro de los Programa de Actuaci¨®n Urban¨ªstica (PAU) de Los Cerros, El Ca?averal, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros.

? Atascos y contaminaci¨®n. En materia de transportes, ¡°el objetivo general de desincentivar voluntariamente el uso del veh¨ªculo privado¡± no se ha alcanzado, sobre todo fuera de la almendra central.

Se pens¨® que Madrid crecer¨ªa a costa de los municipios vecinos, y ha sido al rev¨¦s, lo que ha incrementado los desplazamientos entre el centro y la periferia urbana y regional, con mayor peso adem¨¢s del veh¨ªculo privado. El informe critica los ¡°avances muy limitados¡± realizados por el Gobierno regional para paliar la ¡°escasez¡± de aparcamientos disuasorios.

Tampoco se ha logrado que los promotores de los nuevos barrios se hagan cargo de las infraestructuras de transporte p¨²blico, con la excepci¨®n de la prolongaci¨®n de la l¨ªnea 1 de metro en el Ensanche de Vallecas y de la 10 en la Castellana. Ni desatascar la N-V llevando el tren de cercan¨ªas a los nuevos desarrollos en el ¨¢rea de Alcorc¨®n.

? Dotaciones insuficientes. No se han alcanzado los objetivos previstos en materia de escuelas, polideportivos, etc¨¦tera, sobre todo en las ¨¢reas urbanas ya consolidadas. Una sentencia judicial oblig¨® al Ayuntamiento a emplear la expropiaci¨®n en lugar del intercambio de terrenos para lograr el suelo donde construir esas dotaciones, lo que elev¨® su coste y limit¨® las actuaciones, dejando la almendra central sin las instalaciones que precisa. Se obtuvo menos de la mitad del suelo (35 millones de metros) que se deseaba, y no siempre donde se deseaba.

? Fracaso en la rehabilitaci¨®n. El centro adolece adem¨¢s de otro problema: el m¨¦todo con el que se plante¨® su rehabilitaci¨®n (por ejemplo, los patios azules y los patios de manzana) no ha funcionado, ¡°lo que se refleja en la persistencia de infraviviendas y de carencias dotacionales¡±. Adem¨¢s, la catalogaci¨®n de edificios a preservar por su valor hist¨®rico ha trabado a¨²n m¨¢s esta regeneraci¨®n, al haberse hecho de forma ¡°discrecional¡±, sin aportar valor al patrimonio art¨ªstico e impidiendo en muchos casos modernizar las construcciones para hacerlas habitables.

? Los parques no interesan. Las zonas verdes se han ampliado en estos 15 a?os en 2.800 hect¨¢reas, frente a las 3.450 previstas; el documento destaca el fracaso en el Parque Manzanares y la Casa de Campo.

Pero, sobre todo, concluye que las operaciones que podr¨ªan haber hecho de Madrid una ciudad m¨¢s sostenible en t¨¦rminos medioambientales, mejorando su habitabilidad, ¡°supon¨ªan un conflicto¡± con el prop¨®sito ¨²ltimo del plan: exprimir al m¨¢ximo el territorio convirti¨¦ndolo en urbanizable.

? ?Qu¨¦ soluci¨®n cabe? La revisi¨®n del Plan General est¨¢ a¨²n en sus primeras fases, pero el Ayuntamiento ya ha avisado de que est¨¢ dispuesto a cambiar el uso del suelo, aunque tenga derechos adquiridos, para evitar la par¨¢lisis provocada por el exceso de viviendas. Su intenci¨®n es que los promotores dediquen esas decenas de miles de metros cuadrados donde no ser¨¢ rentable construir pisos en al menos 20 a?os, si es que alguna vez lo es, a otros prop¨®sitos, el principal de ellos atraer a empresas que quieran asentarse all¨ª.

¡°El modelo urbano previsto por el Plan de 1997 se predetermin¨® con excesiva antelaci¨®n y considerando demandas pasadas que no necesariamente se mantendr¨¢n en el futuro¡±, concluye el documento. En resumen: ladrillo, ladrillo y ladrillo, devenido ahora en solares bald¨ªos, fragilidad econ¨®mica... y dificultad de acceso a la vivienda.