Disparates inmobiliarios

Efectivamente, en Euskadi no hemos seguido la senda del urbanismo salvaje de otras zonas. ?Quiz¨¢ nos ha salvado la campana de la crisis¡­!, porque una buena parte de los Planes Generales que se han aprobado en los ¨²ltimos a?os programaban crecimientos que no se sustentaban en un crecimiento vegetativo sostenible, ni en un saldo migratorio positivo, ni siquiera en un cambio del modelo familiar realista. Todas estas variables se manipulaban y manoseaban para justificar la emisi¨®n de ¡°papel moneda¡± en forma de suelos urbanizables densos o muy densos que permitir¨ªan a las arcas municipales seguir firmando lucrativos convenios urban¨ªsticos, monetarizar quincesporcientos, girar tasas e impuestos y seguir financiando empresas p¨²blicas de dudosa rentabilidad. Los Planes Generales dejaron en un segundo plano su esencia de hacer ciudad a medio y largo plazo para convertirse en ¡°f¨¢bricas de moneda y timbre¡±; pero aceptemos que no lo hemos hecho tan mal o al menos que no nos ha dado tiempo a hacerlo peor.

Ahora bien, para un an¨¢lisis saludable de la situaci¨®n actual debemos empezar a diferenciar urbanismo de mercado inmobiliario. Quiz¨¢ caminen en paralelo o uno detr¨¢s del otro, pero el urbanismo no puede ser un mercado, ni el mercado inmobiliario puede dise?ar el futuro de una ciudad y de sus ciudadanos. Marcada esta diferencia ?qui¨¦n puede negar que en Euskadi se han cometido disparates inmobiliarios?....al menos uno y muy grave: El precio de la vivienda. Mientras en Levante y en el sur tienen un exceso de volumen edificado, nosotros tenemos un exceso de precio. En las ¨¦pocas de gloria econ¨®mica, en el Pa¨ªs Vasco, un trabajador pod¨ªa ganar un treinta o un cuarenta por ciento m¨¢s que en cualquier otra parte del pa¨ªs y ten¨ªa que pagar el doble, el triple o el cu¨¢druple que en otras zonas por una vivienda. Y este modelo ha sido defendido y justificado pol¨ªticamente en base al eslogan Euskadi es diferente. Ahora que ganamos menos y que se ha demostrado que aqu¨ª la vivienda tambi¨¦n puede bajar de precio tenemos un grave problema y deja al descubierto el mayor disparate inmobiliario. Mientras en Levante el exceso de volumen edificado y la deuda que ha generado est¨¢ en manos de la banca y la banca va a ser rescatada, nuestro exceso de precio pagado est¨¢ en manos de la deuda de las familias, pero las familias no van a ser rescatadas. La banca quiz¨¢ venda el exceso de volumen por debajo del precio de coste y de deuda, o incluso se derribe una parte de estos excesos, con el respaldo de ¡°papa Estado¡±, pero las familias, aqu¨ª y en el resto de Espa?a, han perdido sus ahorros y mantienen una deuda para la que nadie plantea una soluci¨®n. Y el mercado tampoco les va a ayudar.

?Qui¨¦n puede negar que el precio de la vivienda ha bajado? ?... incluso en el centro de Donostia? ?¡­incluso en Bilbao? En mi condici¨®n de presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, semana tras semana, hablo con notarios, con registradores, con promotores, con el propio Gobierno vasco y todos coincidimos en el dif¨ªcil momento que atraviesa el sector inmobiliario, y con mis compa?eros constato que el mercado est¨¢ en letargo permanente y, aunque no se refleje en la oferta, las pocas viviendas que se transmiten se venden a precios que se sit¨²an un 35 ¨® 40%, o incluso m¨¢s, por debajo del precio disparatado que se alcanz¨® entre noviembre de 2007 y febrero de 2008. El que quiere o necesita vender tiene que asumir estos precios, y me consta que el trabajo m¨¢s dif¨ªcil y m¨¢s profesional que realizan mis compa?eros es trasladar esta realidad a los vendedores y reflejarla en la oferta. Y es verdaderamente penoso y desilusionante que se siga defendiendo, en base a no s¨¦ qu¨¦ estad¨ªsticas, que el precio de la vivienda en Euskadi apenas ha bajado, para a rengl¨®n seguido defender nuevas reclasificaciones de suelo urbanizable ¡°para que haya una oferta m¨¢s grande y se venda m¨¢s barato¡±. ?Si a¨²n estamos aqu¨ª es que no hemos aprendido nada!

No me creo que el mercado inmobiliario sea un mercado en libre competencia, ni que el ajuste del precio de la vivienda se produzca, ni se vaya a producir jam¨¢s, por el equilibrio entre la oferta y la demanda; una vivienda no se compra con dinero de bolsillo, necesita del mercado financiero. Hemos llegado hasta aqu¨ª jugando con cartas marcadas y con reglas trucadas y ahora la crisis y la reforma financiera nos ha dicho con absoluta claridad qui¨¦n es el due?o de la baraja. Mientras el mercado inmobiliario es local el mercado financiero es global y los bancos priorizan la asignaci¨®n de sus ¡°escasos¡± recursos financieros a la venta de sus inmuebles, est¨¦n ¨¦stos donde est¨¦n, ignorando la financiaci¨®n de cualquier otra operaci¨®n salvo que ¨¦sta se produzca a precios muy rebajados y con una estimaci¨®n de riesgo pr¨¢cticamente nula. Y hasta que el mercado financiero no tape sus verg¨¹enzas y cure sus heridas no fluir¨¢ el cr¨¦dito. ¡°El ladrillo est¨¢ estigmatizado¡±, dicen, y con raz¨®n. Una vez que Europa aplique una torunda de millones en los boquetes que ha dejado el ladrillo, ?alguien piensa, en su sano juicio y a estas alturas de la pel¨ªcula, que el nuevo regulador financiero va a permitir asumir nuevos riesgos financiando sobreprecios heredados, aunque el banco empiece por K y lleve txapela? Euskadi tiene sus propios disparates inmobiliarios y cuanto antes los reconozcamos m¨¢s f¨¢cil ser¨¢ su digesti¨®n.

Hasta que el mercado financiero no tape sus verg¨¹enzas y cure sus heridas no fluir¨¢ el cr¨¦dito

Jos¨¦ Luis Polo Francisco es presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa.