La compraventa de viviendas a extranjeros crece un 36% en un a?o
M¨¢laga, C¨¢diz y Sevilla suman m¨¢s operaciones que antes del estallido de la crisis
La compraventa de viviendas en Andaluc¨ªa sigue en niveles m¨ªnimos y se encuentra a a?os luz de las cifras registradas durante el boom inmobiliario. Pero las operaciones suscritas por ciudadanos extranjeros crecieron en el primer semestre de 2014 un 36% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Entre enero y junio de este a?o, se registraron 6.612 transacciones de viviendas libres en la comunidad por parte de no residentes, frente a las 4.836 de 2013, seg¨²n los datos del Consejo General del Notariado. M¨¢laga es con diferencia la provincia m¨¢s destacada (4.739 unidades), y junto a C¨¢diz (368) y Sevilla (201), ya cosecha mejores cifras que a principios de 2007, cuando se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los extranjeros coparon el 20% del total de casas libres transmitidas en la regi¨®n en los seis primeros seis meses del a?o (32.287). Ese porcentaje se ha incrementado de forma notable desde el inicio de la crisis, cuando apenas se hac¨ªan con el 6% de los inmuebles. Entre los actuales inversores hay una veintena de nacionalidades distintas que encabezan los brit¨¢nicos (1.537 viviendas). Les siguen a distancia suecos (608) y belgas (535). Los franceses firmaron 429 operaciones y los rusos, 387.
Jos¨¦ Antonio P¨¦rez, director general del Instituto de Pr¨¢ctica Empresarial (IPE), achaca este efecto positivo para el turismo residencial a los ¡°bajos¡± tipos de inter¨¦s y al ajuste de precios en el mercado inmobiliario. ¡°No es un dato puntual, se confirma la tendencia de los trimestres anteriores¡±, a?ade. En los tres ¨²ltimos meses de 2013 se registraron 3.386 operaciones firmadas por extranjeros, la mejor cifra desde principios de 2007 a excepci¨®n de un trimestre suelto en 2012 (3.604 unidades).
El precio medio por metro cuadrado de vivienda ha sufrido un descenso considerable en Andaluc¨ªa en este periodo de crisis, seg¨²n el registro del ¨®rgano notarial, que refleja que los extranjeros pagan m¨¢s por sus adquisiciones inmobiliarias que los espa?oles. Los no residentes desembolsaron 1.913 euros de media por metro cuadrado en los primeros meses de 2007, frente a los 1.400 euros del segundo trimestre de 2014, el ¨²ltimo completo con operaciones contabilizadas. El coste var¨ªa en funci¨®n de la provincia. En Ja¨¦n se han vendido este a?o los inmuebles m¨¢s baratos a no residentes (533 euros de media el metro cuadrado) y en M¨¢laga, los m¨¢s caros (1.555 euros).
Esa inclinaci¨®n al alza en turismo residencial est¨¢ sostenida pr¨¢cticamente al cien por cien por los extranjeros y las 6.612 transmisiones que firmaron en Andaluc¨ªa en el primer semestre superan las 6.253 contabilizadas siete a?os atr¨¢s, cuando arranc¨® la crisis del ladrillo y se inici¨® la cuesta abajo. M¨¢laga, C¨¢diz y Sevilla han propiciado esta cifra positiva, ya que el resto de provincias andaluzas a¨²n no rebasa los datos de 2007. En M¨¢laga, adem¨¢s, los compradores for¨¢neos se han hecho con casi la mitad (45%) de los inmuebles que se han vendido. Es la segunda provincia espa?ola en este ranking, tras Alicante.
P¨¦rez augura que la adquisici¨®n de productos inmobiliarios continuar¨¢ creciendo, especialmente entre n¨®rdicos, ingleses, alemanes, franceses, rusos y chinos. Estos ¨²ltimos suscribieron 112 compraventas de viviendas en el primer semestre del a?o, por delante de suizos (90), estadounidenses (87) y argentinos (50). Para captar inversiones, el director general del IPE apuesta por ¡°adaptar¡± las condiciones fiscales espa?olas a las de otros pa¨ªses competidores.
Tambi¨¦n es optimista el presidente de la Asociaci¨®n de Constructores y Promotores de M¨¢laga, Jos¨¦ Prado, que lamenta, sin embargo, el par¨®n de las inversiones rusas por la situaci¨®n geopol¨ªtica del pa¨ªs respecto a la Uni¨®n Europea. El desembarco de ciudadanos rusos se espera en la comunidad con los brazos abiertos desde hace meses, aunque ahora mismo no hay avances significativos. La adquisici¨®n de viviendas se ralentiz¨®, seg¨²n Prado, en el segundo trimestre de este a?o. Su zona favorita es el tri¨¢ngulo de oro que forman los municipios de Marbella, Benahav¨ªs y Estepona y en el caso de la provincia malague?a, ocupaban el tercer puesto en la compra de viviendas. Ya lo han perdido. Es un turista que interesa por su afici¨®n al lujo, adem¨¢s de que sus adquisiciones est¨¢n por encima del precio medio.
Los expertos vaticinan buenos tiempos para las inversiones extranjeras en el mercado inmobiliario. ¡°Este cambio de ritmo en las ventas marca la mudanza al nuevo ciclo, de igual forma que el cuarto trimestre de 2006 supuso el inicio de otra etapa que ya hemos vivido y de la que, espero, hayamos aprendido¡±, concluye P¨¦rez.
¡°El brit¨¢nico llega con abogado¡±
Los brit¨¢nicos son los principales compradores extranjeros de viviendas en Andaluc¨ªa. Tambi¨¦n son los ciudadanos m¨¢s afectados por algunos de los problemas legales que ha acarreado la construcci¨®n de casas sin regulaci¨®n en el campo, especialmente en la comarca almeriense del Almanzora y la malague?a de la Axarqu¨ªa. ¡°Por desgracia esto es algo que ha sucedido, pero ya no ocurre. El brit¨¢nico llega ahora acompa?ado de su abogado¡±, explica Jos¨¦ Prado, presidente de la Asociaci¨®n de Constructores y Promotores de M¨¢laga, contrario al derribo de viviendas. Apuesta por buscar una soluci¨®n, por ejemplo, a trav¨¦s de la compensaci¨®n con zonas verdes. Defiende su postura tanto porque se pueden ver afectados terceros de buena fe como por el riesgo de afecci¨®n a las inversiones.
Prado insiste en que estas irregularidades son un asunto del pasado, alentadas por el boom inmobiliario, que ya no se producen. Un juzgado de Almer¨ªa ha decretado recientemente el derribo de 17 viviendas de una urbanizaci¨®n de Cantoria (Almer¨ªa) construidas sin licencia en suelo no urbanizable. Fueron compradas por ciudadanos brit¨¢nicos y su promotor ha sido condenado a 14 meses de prisi¨®n. El complejo se empez¨® a levantar en 2005, hace nueve a?os. No es un caso aislado.
La modificaci¨®n de la ley urban¨ªstica andaluza planteada por la Junta pretende amparar las casas aisladas construidas en peque?as parcelaciones de zonas no urbanizables. Esto resolver¨¢ la situaci¨®n de unas 25.000 viviendas, aunque las que se encuentren en suelos inundables o de especial protecci¨®n previsiblemente no tendr¨¢n encaje. Este cambio en la normativa es una ampliaci¨®n del decreto de 2012 aprobado para dar salida inicialmente a unos 250.000 inmuebles. ¡°Hay que intentar solucionar un problema creado entre toda la sociedad¡±, asegur¨® hace unos d¨ªas en M¨¢laga la consejera de Medio Ambiente, Mar¨ªa Jes¨²s Serrano.
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