Un 42% m¨¢s de licencias de obra avivan un nuevo fervor inmobiliario en Madrid
Un mayor acceso a la financiaci¨®n apunta a un crecimiento sostenido del sector
En la Comunidad de Madrid se han concedido entre enero y julio 1.931 licencias de obra nueva para construir viviendas, lo que significa un crecimiento respecto al mismo periodo de 2015 de un 42%, casi tres veces por encima de la media estatal (15,9%), seg¨²n los datos del Ministerio de Fomento. Se trata ¡ªjunto al alza de precios (un 4,8%), un mayor acceso a la financiaci¨®n o una fuerte actividad en el mercado del alquiler¡ª de otro s¨ªntoma de la nueva efervescencia que est¨¢ viviendo el sector inmobiliario en la regi¨®n. Los pron¨®sticos en este campo son arriesgados, a juzgar por el precedente de la explosi¨®n de una burbuja que nadie vio venir, pero los expertos opinan que la curva de los gr¨¢ficos seguir¨¢ se?alando hacia arriba al menos durante un tiempo.
Joaqu¨ªn, de 60 a?os, y su mujer paseaban por la Gran V¨ªa de Madrid el pasado s¨¢bado cuando se toparon con una feria inmobiliaria organizada por una importante promotora. Decidieron entrar a echar un vistazo porque su hija, de 32 a?os, que vive de alquiler, est¨¢ buscando un piso para comprar junto a su pareja. ¡°Sin duda, que este es el momento. Pensamos que van a subir, pero los precios todav¨ªa est¨¢n bastante m¨¢s bajos que hace ocho a?os¡±, reflexiona Joaqu¨ªn.
Parece que muchas personas, tanto consumidores como promotores y expertos del sector, son de la misma opini¨®n. No hace falta m¨¢s que dar un paseo por las calles de Madrid para percibir el entusiasmo del sector en la proliferaci¨®n de agencias. En la capital, los locales dedicados a actividades inmobiliarias han crecido un 17% en solo seis meses: en enero eran 726 y en julio, 853, seg¨²n el censo municipal. En toda la regi¨®n, las empresas del sector han aumentado un 5% hasta las 14.187 en 2016, seg¨²n las estad¨ªsticas publicadas por el Gobierno regional.
?A qu¨¦ viene todo esto? ?Est¨¢ justificado si en realidad la compraventa de viviendas crece (un 10%, con datos del INE), pero lo hace por debajo de la media estatal (14,7%)? La demanda en la regi¨®n es muy fuerte, y apenas se ha construido en los ¨²ltimos a?os, asegura Samuel Poblaci¨®n, director del ¨¢rea de Residencial & Suelo de la consultora inmobiliaria internacional CBRE. Es decir, que la pugna por unos pisos escasos, al menos en las zonas m¨¢s demandas de la capital y sus alrededores, es mayor porque la gente vuelve a tener acceso al cr¨¦dito y en mejores condiciones.
¡°Se est¨¢n dando hipotecas a tipos de inter¨¦s muy bajos y por primera vez, en 2016, despu¨¦s de muchos a?os, los bancos est¨¢n financiando hasta el 100% [normalmente, prestan hasta el 80% de lo que vale el piso]¡±, asegura Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit. Entre enero y julio de este a?o se han firmado en toda la comunidad aut¨®noma, seg¨²n el INE, 27.374 hipotecas de casas, un 4,4% m¨¢s que en el mismo periodo de 2015. Y el precio de la vivienda libre ha crecido un 4,8% hasta junio, m¨¢s del doble de la media estatal (2%), dicen las estad¨ªsticas de Fomento.
As¨ª, mientras se va agotando el stock de viviendas que no se vendieron durante la crisis, los promotores buscan d¨®nde construir m¨¢s, como apunta ese aumento del 42% de los visados de obra nueva. Los inversores est¨¢n comprando terrenos, seg¨²n Maurice Kelly, director de Suelo y Residencial de la consultora JLL, tanto en zonas m¨¢s caras ¡ª¡°buscan la carretera de La Coru?a porque es una plaza con precios de venta altos, que funciona y tiene demanda (Boadilla del Monte, Pozuelo, Majadahonda)¡±¡ª como en ¡°plazas de niveles socioecon¨®micos m¨¢s bajos, pero que tambi¨¦n funcionan por su cercan¨ªa a Madrid y su precio asequible: M¨®stoles, Alcorc¨®n o el distrito de Villaverde¡±.
Fuerte actividad del mercado de alquiler
Adem¨¢s, el experto de JLL destaca la fuerte actividad del mercado de alquiler: ¡°Hay mucho movimiento, los pisos buenos duran poco tiempo en el mercado y los precios est¨¢n subiendo por la fuerte demanda¡±. La p¨¢gina Idealista.com ya detect¨® antes del verano que el 16,2% de los pisos anunciados en su web se alquilaban en apenas unas horas y el 39,2%, en menos de un mes.
Esto tiene una doble lectura, y las dos apuntan a m¨¢s competencia y, por lo tanto, al aumento de precios. La primera, que quienes no pudieron vender durante la crisis, porque los precios estaban muy bajos y se ve¨ªan obligados a arrendarlos, ya pueden vender, con lo que el mercado de alquiler se estrecha. Adem¨¢s, para los inversores se hace m¨¢s interesante la adquisici¨®n de pisos para alquilar lo que, a su vez, hace m¨¢s feroz la competencia de compra, sobre todo, en zonas muy demandadas y tambi¨¦n con salida de alquiler tur¨ªstico.
En ese contexto, los expertos pronostican que el mercado seguir¨¢ creciendo bastante tiempo; Samuel Poblaci¨®n habla de un posible aumento del precio de la vivienda del 10% a final de a?o. Descartan, adem¨¢s, cualquier atisbo de una nueva burbuja inmobiliaria, pues a pesar de un mejor acceso al cr¨¦dito, las entidades siguen siendo estrictas al asegurar la solvencia de los clientes. Aunque no ser¨ªa la primera vez que las predicciones inmobiliarias se tuercen.
Una feroz competencia en el distrito de Centro
En el norte del distrito Centro, en la zona m¨¢s pegada al de Salamanca, hay una agencia inmobiliaria por cada 184 residentes, casi la misma ratio de habitantes por cada bar. As¨ª lo asegura un reciente informe de la red de agencias inmobiliarias Monapart y la firma de big data InAtlas que describe la feroz competencia que se da en el mercado inmobiliario del Centro de la capital, una zona que juega con sus propias reglas.
Para empezar porque hay unas 1.500 viviendas en venta ¡ªcon un precio medio de m¨¢s de 4.000 euros el metro cuadrado¡ª y 1.100 en alquiler ¡ªa unos 20 euros el metro cuadrado¡ª y eso supone que una de cada 25 viviendas del distrito est¨¢ en el mercado. Teniendo en cuenta que hay 137 agencias inmobiliarias censadas, saldr¨ªan a ¡°poco m¨¢s de 11 viviendas de venta y 8 de alquiler por agencia¡±, se?ala el informe.
Tras analizar el distrito por secciones censales (el INE divide cada barrio en zonas m¨¢s o menos del mismo tama?o y donde residan entre 1.000 y 2.500 personas), el estudio se?ala, por ejemplo, que la presi¨®n del alquiler es mucho mayor en ¡°las zonas de moda (Malasa?a) o emergentes (Lavapi¨¦s)¡±.
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