Especulaci¨®n y propiedad privada del suelo / 1

El Gobierno Su¨¢rez prometi¨® el env¨ªo a las Cortes de una ley Antiespeculaci¨®n para este oto?o, encuadrada en el marco de las medidas econ¨®micas urgentes. Parece que es este un buen momento para hacer unas cuantas consideraciones sobre la oportunidad de dicha ley y sobre su posible efectividad.Al analizar la estructura territorial actual, tenemos que tener en cuenta que uno de los factores que han contribuido decisivamente a configurar el perfil f¨ªsico del territorio es la existencia de propiedad privada del suelo y, por tanto, el sometimiento de este suelo a las leyes de la econom¨ªa de mercado, es decir, la ley de la oferta y la demanda, en tanto en cuanto el suelo posee un valor de cambio derivado de su misma condici¨®n de propiedad privada. El suelo es, pues, una mercanc¨ªa y, como tal mercanc¨ªa, es susceptible de ser comprado, vendido, acaparado. Hay que distinguir entre el suelo como soporte de una actividad agr¨ªcola y cuyo valor est¨¢ exclusivamente en funci¨®n del rendimiento del mismo, y el suelo destinado a soportar una actividad no agropecuaria, forestal o extractiva, para el cual el valor no depende en absoluto de factores intr¨ªnsecos al mismo. (alta productividad en funci¨®n del uso al que se destina), sino de una amplia gama de factores perif¨¦ricos derivados de la posibilidad, real o expectante, que tiene un suelo de ser urbanizado.

Por este motivo nos centraremos en el suelo urbanizado, urbanizable o susceptible de ser urbanizado en virtud de las directrices globales de planeamiento a largo plazo.

El suelo urbano o urbanizable lo es en tanto que es susceptible de ser convertido en solar, y su valor no viene fijado por su rendimiento, sino determinado por cuanto pueda construirse y qu¨¦ se puede construir. Si el suelo rural representa un medio de producci¨®n del cual se extrae una mercanc¨ªa, el suelo urbano se comporta predominantemente como una mercanc¨ªa, pero una mercanc¨ªa muy especial, ya que: a) es imperecedera; b) su valor no depende de lo que ha costado producirla, por lo que es manipulable; c) y d) su aspecto lo cacional es prioritario; s¨®lo existe un precedente hist¨®rico de depreciaci¨®n del suelo -la gran depresi¨®n-, por lo que la producci¨®n de suelo urbano tiene una rentabilidad garantizada. Esta acumulaci¨®n de caracter¨ªsticas, tan ins¨®lita en cualquier otra mercanc¨ªa, hace muy apetecible la producci¨®n de suelo urbano por el sector privado, hasta tal punto que no puede hablarse de la existencia de esta producci¨®n por el sector p¨²blico m¨¢s que en aquellos sectores menos rentables, y siempre en cantidades que no influyen sensiblemente en el mercado del suelo.

Los procedimientos al uso para reestablecer el equilibrio oferta-demanda no son v¨¢lidos para el suelo urbano, dado que las causas son corregibles -al menos por un cierto per¨ªodo de tiempo-, pero los s¨ªntomas no desaparecen en tanto no se act¨²a sobre las causas. El ejemplo m¨¢s sencillo de lo dicho es ¨¦ste: dadas las caracter¨ªsticas descritas para el suelo, ¨¦ste se convierte en refugio de capitales durante las ¨¦pocas de crisis econ¨®mica, por lo que de nada sirve intentar establecer mecanismos correctores del alza de los precios del suelo mientras subsista la crisis, que es la causa de este alza de precios.

La Administraci¨®n define el suelo urbano como una mercanc¨ªa. Esta mercanc¨ªa es escasa, en virtud de que el proceso progresivo e imparable de urbanizaci¨®n inherente a los pa¨ªses en v¨ªas de industrializaci¨®n hace que cada vez se necesite m¨¢s suelo urbanizado en las ciudades, por lo que, siendo m¨¢s r¨¢pido el crecimiento demogr¨¢fico de la poblaci¨®n urbana que la velocidad con la que se puede preparar suelo para soportar la vivienda y las facilidades necesarias a esta poblaci¨®n creciente, se produce un desequilibrio entre la demanda y la oferta de suelo urbanizado, en el sentido de quela demanda supera a la oferta. Sigue razonando luego la Administraci¨®n que comoquiera que no se puede hacer nada por detener el crecimiento de las ciudades, es previsible que la demanda de suelo seguir¨¢ creciendo, por lo que el precio del suelo, al ser ¨¦ste bien escaso, aumentar¨¢ de valor. Tambi¨¦n hay otros factores que colaboran a que el suelo aumente de valor, seg¨²n los te¨®ricos del capital: las directrices del planeamiento, si bien este factor no es decisivo, ya que el planeamiento no hace sino recoger y sancionar las tendencias naturales de cr¨¦cimiento de las ciudades, por loque sus directrices son previsibles. En cualquier caso, el incremento del precio del suelo derivado de la relaci¨®n de ¨¦ste con las directrices de planeamiento, es un beneficio natural y l¨ªcito para su propietario, en la medida en que los poderes p¨²blicos compensan cargas y beneficios entre todoslos afectados por el planeamiento.

Siguen razonando los te¨®ricos del capital m¨¢s o menos de esta guisa: las medidas adecuadas para evitar que un aumento del valor del suelo excesivo pueda influir negativamente en la posibilidad de alojar a las clases m¨¢s modestas en las ciudades -teniendo en cuenta que, en cualquier caso, lo que realmente influye en la vivienda no es el precio del suelo, sino el de la construcci¨®n- se deben contemplar como un componente m¨¢s de la econom¨ªa del pa¨ªs, la cual, por ser de libre mercado, est¨¢ basada en la ley de la oferta y la demanda, si bien encauzada por los poderes p¨²blicos. En consecuencia, la primera medida a tomar ser¨¢ equilibrar el binomio oferta-demanda, aumen tando la oferta y disminuyendo la demanda. La oferta se aumentar¨¢ poniendo en circulaci¨®n mayor cantidad de suelo urbanizado, operaci¨®n en la que han de intervenir, mayoritariamente los inversores privados para garantizar el principio de econom¨ªa libre. Y la demanda se reducir¨¢ mediante una pol¨ªtica de planificaci¨®n que tienda a desconcentrar la pobla ci¨®n de las ciudades m¨¢s castigadas por un crecimiento r¨¢pido.

Adem¨¢s, ser¨¢ necesario acometer una serie de medidas complementarias para evitar el alza injustificada del precio de estos solares. Estas medidas ya est¨¢n legisladas, por lo que no hay m¨¢s que aplicarlas, y si no se han aplicado hasta ahora ha sido por pasividad, ante la existencia de otras prioridades. Tales medidas son: el registro municipal de solares de edificaci¨®n forzosa, la constituci¨®n de un patrimonio p¨²blico del suelo que sirva de regulador del precio del mercado inmobiliario, en fin, todos aquellos mecanismos encaminados a que se edifique r¨¢pidamente sobre el suelo, y de esta manera ¨¦ste no aumente artificialmente su valor. Por ¨²ltimo, est¨¢ el aumento de la fiscalidad.

La puesta en funcionamiento de los mecanismos descritos corregir¨ªa el mercado de solares, de manera que del tr¨¢fico del suelo se obtendr¨ªa los l¨ªcitos beneficios de la especulaci¨®n moderada, sin que sea necesario pensar ni por un momento en la socializaci¨®n del suelo, ya que existen mecanismos m¨¢s eficaces para ahormar la especulaci¨®n.