La nueva pol¨ªtica de vivienda exigir¨¢ 300.000 millones de pesetas anuales

La nueva pol¨ªtica de vivienda que va a sustituir al programa de viviendas sociales requerir¨¢ unos flujos financieros del orden de los 300.000 millones de pesetas anuales, seg¨²n han se?alado fuentes solventes del Ministerio de Obras P¨²blicas y Urbanismo. La nueva regulaci¨®n de la vivienda ser¨¢ sometida probablemente al Consejo de Ministros en su pr¨®xima reuni¨®n y con ella se pretende sacar del atasco el actual inmovilismo del sector.

Este a?o se terminar¨¢n 290.000 viviendas (unas 140.000 libres y las 150.000 restantes acogidas a las diversas modalidades de protecci¨®n oficial). El n¨²mero de viviendas iniciadas dentro de este a?o ser¨¢ de unas 240.000 (125.000 libres y 115.000 protegidas). Estas cifras suponen un importante descenso frente a a?os anteriores, ya que en 1977 se construyeron 339.000 viviendas y en 1975 el total ascendi¨® a 374.000 viviendas. Por otra parte, el n¨²mero de las viviendas de protecci¨®n ha sido siempre superior al de las viviendas libres, tendencia que podr¨ªa verse rota durante el pr¨®ximo a?o.

A?o cr¨ªtico

A la vista del n¨²mero de viviendas iniciadas durante el a?o actual el de viviendas terminadas el a?o pr¨®ximo podr¨ªa ser del orden de las 250.000, es decir, 40.000 menos que en este a?o. Las perspectivas para los a?os siguientes son todav¨ªa m¨¢s negras, en opini¨®n de los expertos de Obras P¨²blicas y Urbanismo, y podr¨ªamos asistir a un deterioro creciente del mercado de la vivienda en Espa?a.C¨¢lculos realizados por los expertos estiman que la demanda de viviendas insatisfecha podr¨ªa alcanzar una cifra del orden del medio mill¨®n. Las previsiones realizadas con ocasi¨®n del programa de viviendas sociales hace dos a?os hab¨ªan cuantificado esta demanda en una cifra del orden de las 450.000 viviendas, a las que el Estado deber¨ªa aportar una importante ayuda financiera, con el prop¨®sito de construir alrededor de 150.000 viviendas anuales para los estratos de renta menos elevados. La falta de apoyo financiero trunc¨® las escasas posibilidades que ya de antemano conced¨ªan los promotores y constructores a su viabilidad.

Las nuevas disposiciones en materia de vivienda pretenden modificar los esquemas de financiaci¨®n de forma radical. mediante, la utilizaci¨®n de un mercado hipotecario consolidado, que aporte los flujos financieros necesarios para reactivar la construcci¨®n de viviendas. Las estimaciones realizadas por los expertos se cifran en unos 300.000 millones de pesetas anuales, con unos tipos de inter¨¦s de entre el 11 y el 13% y unas amortizaciones de quince anos. Dado que este mercado hipotecario no existe en la actualidad, a pesar de los esfuerzos que est¨¢ realizando el Banco Hipotecarlo (banco oficial) por ponerlo en marcha. ser¨ªa necesario poner en marcha un sistema puente hasta que el mercado hipotecario adquiera una importancia y una capacidad reales, lo que podr¨ªa suceder en dos o tres anos, seg¨²n estimaciones solventes.

Para financiar el programa de viviendas en el per¨ªodo puente, los responsables del Ministerio estiman necesaria la creaci¨®n de coeficientes en la banca y en las cajas, que podr¨ªan computarse como cr¨¦ditos hipotecarios, lo que redundar¨ªa en un m¨¢s r¨¢pido desarrollo de este mercado financiero que ya funciona con gran fluidez en otros pa¨ªses de econom¨ªa de mercado.

La financiaci¨®n para la adquisici¨®n de viviendas en los estratos menos elevados de renta requerir¨ªa la presencia de la banca oficial y de los presupuestos del Estado, que deber¨ªan alcanzar hasta una cifra de 20.000 millones de pesetas anuales, complementados con los 45.000 millones con que cuenta el Instituto Nacional de la Vivienda para las construcciones directas.

La demanda anual que necesita alg¨²n tipo de protecci¨®n por parte del Estade se estima en unas 270.000 viviendas anuales.

De esta cifra, unas 30.000 viviendas anuales deber¨ªan ser acometidas directamente por organismos oficiales y ser¨ªan destinadas a aquellas familias con ingresos inferiores al del salarlo minimo. Un segundo grupo de ingresos familiares es el de las familias que cobran m¨¢s que el salario m¨ªnimo aunque menos de 2,5 veces dicho salario, la demanda de este sector social ser¨ªa de unas 100.000 viviendas anuales, para las que se establecer¨ªa un sistema que permitiera financiar el 70% del precio de la vivienda mediante cr¨¦ditos a largo plazo de la banca o de las cajas y complementos de cr¨¦dito o subvenciones para cubrir el resto. Finalmente, para las familias con ingresos por encima de 2,5 veces el salario m¨ªnimo habr¨ªa que construir anualmente unas 140.000 viviendas de protecci¨®n m¨¢s (50.000 libres con financiaci¨®n a largo plazo.

Oferta m¨¢s ¨¢gil

La nueva regulaci¨®n de la pol¨ªtica de vivienda pretende agilizar la oferta, simplificando la farragosa legislaci¨®n exisiente en la materia. La financiaci¨®n al constructor se prev¨¦ que cubra alrededor del 40% del coste de la vivienda. Finalmente, la reforma de la ley de arrendamientos urhanos permitir¨¢ una paulatina instauraci¨®n de la libertad de rentas, lo que podr¨ªa ser un est¨ªmulo adicional muy importante para relanzar la construcci¨®n de viviendas, evitando simult¨¢neamente el deterioro de los patrimonios inmobiliarios, que ha sido muy elevado en estos ¨²ltimos a?os a causa de la congelaci¨®n de las rentas y el proceso inflacionario.El relanzamiento de la construcci¨®n de viviendas, si se consigue instrumentar de acuerdo con estas l¨ªneas de acci¨®n, podr¨ªa tener un impacto muy positivo sobre los niveles de empleo del sector de la construcci¨®n, en donde el paro alcanza actualmente a unos 250.000 trabajadores.