Madrid: 35.000 hect¨¢reas de suelo vacante

Arquitectos miembros del equipo LUR

Con la derogaci¨®n reciente del Plan de Viviendas Sociales, las nuevas medidas de protecci¨®n oficial se caracterizan por una ayuda a las personas del 70% del precio de la vivienda que se encuentre en el mercado, a cargo de bancos y cajas de ahorro. El Ministerio desaparece por arte de magia, centrando su actuaci¨®n en una muestra m¨ªnima de promoci¨®n directa: unas 30.000 viviendas en tres a?os es el proyecto que cuenta con base presupuestaria por ahora. Promoci¨®n directa que no quiere decir barata, seg¨²n el m¨®dulo de 17.746 pesetas/m.2 aprobado el 18 de julio, al incluirse en el mismo beneficio industrial m¨¢s el del promotor.

La relaci¨®n existente entre precios de vivienda social-salarios ha tendido a descompensarse desde la firma del pacto de la Moncloa. Seg¨²n datos del INE de agosto, la mitad de los asalariados gana entre 15.000 y 30.000 pesetas y s¨®lo un 2%, gana m¨¢s de 60.000 mensuales. Una vivienda social de 86 m.2 vale hoy en Madrid 2,4 millones, siendo asequible s¨®lo para ese 2% de asalariados con unas mensualidades del orden del 30% del salario.

Con respecto a poblaci¨®n afectada por los derribos, las medidas ministeriales tienden a seguir margin¨¢ndola socialmente. Los propios responsables del departamento Vivienda declaran la imposibilidad de acabar con el chabolismo a corto plazo. Para las viviendas oficiales provisionales o en estado de ruina no hay ning¨²n plan de reciclaje de la poblaci¨®n ocupante, ni previstas medidas compensatorias del esfuerzo realizado por estas familias. La reciente preocupaci¨®n de la Administraci¨®n por los cascos antiguos se debe al esc¨¢ndalo que suponen los derribos frecuentes de un patrimonio social o art¨ªstico importante.

La existencia de suelo urbano

Para cumplir su finalidad social, el suelo urbano s¨®lo puede ser Patrimonio p¨²blico. Dentro del suelo urbano con posibilidades edificatorias podemos distinguir: solares privados retenidos, terrenos de n¨²cleos infraurbanizados y suelo p¨²blico.

Los solares libres se retienen por sus propietarios con fines especulativos mientras cuenten con previsibles aumentos de precios. Las contribuciones que se pagan son bajas, pues no tienen en cuenta las expectativas edificatorias de los mismos, la retenci¨®n no constituye un fraude fiscal y la Administraci¨®n no ejerce ning¨²n control sobre las calificaciones urban¨ªsticas otorgadas a cada solar. Todo esto da lugar a la creaci¨®n de una escasez artificial de un bien. indispensable para las necesidades ciudadanas. Seg¨²n el reciente inventario de suelo del MOPU, la provincia con mayor superficie de suelo vacante es Madrid, con un total de 35.491 hect¨¢reas, que suponen un 60% del suelo que cuenta con planes parciales aprobados. En t¨¦rminos de poblaci¨®n, el suelo ordenado vac¨ªo permitir¨ªa un aumento de un 40% de los habitantes actuales de Madrid capital, o acomodo mejor a los existentes.

En los terrenos infraurbanizados ocupados por n¨²cleos de baja densidad los procesos de renovaci¨®n tienden al cambio de uso o la intensificaci¨®n en el uso residencial. La apropiaci¨®n de todos los valores creados por el capital combina la remodelaci¨®n de estas ¨¢reas junto con la edificaci¨®n de solares libres retenidos o de terrenos p¨²blicos. La posibilidad de construir un mayor n¨²mero de viviendas aumentando la densidad de estas ¨¢reas da lugar a operaciones de remodelaci¨®n en las que inmobiliarias y grandes propietarios comercializan este aumento de las viviendas existentes y sustituyen ¨¦stas por otras dirigidas a clases sociales de mayor renta. La Administraci¨®n hace de correa de transmisi¨®n en el trasvase de plusval¨ªas.

Los solares p¨²blicos son el tercer ejemplo de la existencia de suelo urbano, que tampoco va acompa?ada en este caso con la disponibilidad para atender a los d¨¦ficit sociales. Distan mucho de ser el Patrimonio Municipal previsto en la ley del Suelo, al no haber dedicado el Estado y los ayuntamientos recursos para la dotaci¨®n de infraestructura residencial, situaci¨®n que viene agravada por las pr¨¢cticas especulativas de los ayuntamientos.

La promoci¨®n directa por el Estado ha sido determinada por razones coyunturales, siendo, cada ano que pasa. mas restringidos los presupuestos dedicados a la misma. La reducci¨®n de los presupuestos. dedicados a vivienda se debe. por un lado, al trasvase de fondos de los presupuestos generales del Estado a otros sectores, como los industriales en manos del capital multinacional (electr¨®nico, qu¨ªmico, centrales nucleares) y, por otro al refuerzo del aparato de seguridad del Estado o bien hacia la ense?anza. As¨ª, el presupuesto para este a?o en vez de aumentar, ha bajado de 117 a 113 millones, encarg¨¢ndose la curva inflacionaria de recortarlo a¨²n m¨¢s. Pues resultan irrisorios los 50.000 millones para los pr¨®ximos tres a?os aprobados antes del verano en un sector que representa el 60% de la formaci¨®n bruta de capital fijo, cuando, adem¨¢s, el d¨¦ficit de vivienda oscila alrededor del mill¨®n.

Dentro del sector vivienda, la aplicaci¨®n de los mermados recursos econ¨®micos del Estado est¨¢ dirigida principalmente a las clases medias. A las desgravaciones fiscales se a?aden los cr¨¦ditos y ayudas. tanto a las viviendas de protecci¨®n oficial del grupo I, como a las de renta libre, de 125 m.2 (decreto de 5-8-77), de lujo o semilujo en ambos casos. Otra parte importante se ha dedicado a la financiaci¨®n o recompra de las viviendas sociales del Plan Lozano, cuyo acceso es s¨®lo posible para cuadros t¨¦cnicos.