Aumento de alquileres y garant¨ªas de conservaci¨®n del parque de viviendas

El Ministerio de Obras P¨²blicas y Urbanismo prepara un nuevo anteproyecto de ley de arrendamientos urbanos que, de entrar en vigor, supondr¨ªa un incremento de un 30% de los actuales alquileres en un plazo m¨ªnimo de cuatro a?os. El borrador del anteproyecto pretende, b¨¢sicamente, un control de los nuevos precios, frente a la total liberalizaci¨®n que supon¨ªa el borrador hecho p¨²blico a finales de julio de este a?o, actualmente desechado, seg¨²n han confirmado a EL PAIS fuentes pr¨®ximas al Ministerio.

Las bases del nuevo anteproyecto aseguran que todo el parque de viviendas en r¨¦gimen de alquiler quedar¨¢. clasificado en base a la antig¨¹edad de la vivienda, estado de conservaci¨®n y condiciones de habitabilidad, superficie total, localizaci¨®n geogr¨¢fica, mejoras y obras de conservaci¨®n, fecha del contrato y renta abonada hasta el momento de la aplicaci¨®n de la nueva ley.A partir de todos estos factores, el Ministerio establecer¨¢ un baremo ¨²nico para los arrendamientos. Seg¨²n las fuentes consultadas por EL PAIS, ello supondr¨ªa un incremento de aproximadamente un 30% sobre los precios actuales.

La situaci¨®n actual en las grandes ciudades, especialmente Madrid, presenta un panorama en el que viviendas de caracter¨ªsticas semejantes se cotizan a precios de enormes diferencias entre s¨ª. En el centro de Madrid hay casas con caracter¨ªsticas id¨¦nticas y en las que se pagan alquileres con unas diferencias de 20.000 pesetas en algunos casos. En la periferia, el problema es consecuencia de una incontrola da liberalizaci¨®n de alquileres, problemas todos ellos denuncia dos recientemente por la Coordinadora de Alquilados de Madrid.

El control de esta renta, seg¨²n determinan las bases del anteproyecto, se har¨¢ desde el Ministerio, pero se ejecutar¨¢ por v¨ªa exclusivamente municipal.

Parte de los aumentos, para conservaci¨®n y mejoras

La f¨®rmula por medio de la cual se pretende equilibrar el sistema de arrendamientos sin que la modificaci¨®n perjudique a todas aquellas personas que no podr¨ªan hacer frente a los aumentos consistir¨ªa en destinar una parte no determinada de las nuevas cuotas a un fondo municipal que servir¨ªa para subvencionar a las familias necesitadas.Otro punto nuevo contemplado en el anteproyecto de ley dice que los propietarios de los inmuebles deber¨¢n destinar un tercio de la renta a obras de reparaci¨®n y mantenimiento. La aprobaci¨®n de este punto implicar¨ªa la conservaci¨®n, del parque de viviendas y un posible freno a la especulaci¨®n, dado que hasta ahora muchos pisos del casco antiguo de Madrid han sido abandonados sistem¨¢ticamente, en lo que a arreglos se refiere, a la espera de que el edificio fuera declarado en ruinas. El control de la ejecuci¨®n de esas obras tambi¨¦n ser¨¢ realizado por el Ayuntamiento de cada localidad.

En los casos en que las obras de conservaci¨®n no sean necesarias, la cantidad prefijada pasar¨¢ al municipio para ayudar tambi¨¦n a las subvenciones. Asimismo, se establecer¨¢ dentro del cr¨¦dito oficial una l¨ªnea especial de cr¨¦dito para realizar obras de conservaci¨®n y mejora en viviendas de alquiler.

Uno de los temas planteados por la Coordinadora de Alquilados de Madrid y no recogido en las bases es la posibilidad de gravar fiscalmente a los propietarios ,de viviendas que mantengan ¨¦stas sin utilizar. Seg¨²n las fuentes en contacto con EL PAIS, el tema podr¨ªa desarrollarse en el anteproyecto, pero, en principio, no hay nada establecido sobre el tema.

Aplicaci¨®n de la nueva ley

La forma en que se aplicar¨¢n las nuevas subidas ha sido ampliamente contemplada en las bases del anteproyecto. En el documento se parte de que antes de la implantaci¨®n de los nuevos precios tendr¨¢n que transcurrir un m¨ªnimo de tres o cuatro a?os como m¨ªnimo. Los pasos previos para ello ser¨¢n, por un lado, el incremento de las diferencias entre alquileres de viviendas con contrato antiguo y los nuevos contratos. Dado que desde 1972 no se decretan actualizaciones de rentas, este paso ser¨¢ el m¨¢s lento de aplicar.El segundo paso para la transici¨®n al nuevo sistema ser¨¢ la regulaci¨®n de las obras de conservaci¨®n y mejora, por considerar que este punto se encuentra en la actualidad totalmente desfasado.

Ambos pasos ser¨¢n controlados en todo momento por los ayuntamientos. Esta es una de las principales innovaciones que presenta este borrador frente a la legislaci¨®n actual. La importancia de ¨®rganos municipales en el tema de los arrendamientos urbanos va a ser decisiva.

En cuanto a los nuevos contratos, seg¨²n se desprende de las bases del anteproyecto, se dejar¨¢n de realizar en la forma en que hasta ahora se ven¨ªa haciendo, dado que tendr¨¢n que atenerse al baremo establecido en funci¨®n de las caracter¨ªsticas de la vivienda.

Para estos nuevos contratos, los factores que m¨¢s influir¨¢n en el baremo com¨²n ser¨¢n la antig¨¹edad de la vivienda, el estado de conservaci¨®n en que se encuentra y las condiciones de habitabilidad que re¨²ne, la superficie total del piso y el lugar geogr¨¢fico en que est¨¦ ubicada. Estos contratos se har¨¢n por cuadruplicado y pasaran a ser controlados directamente por los municipios,

Las mayor es dificultades que puede encontrar este proyecto para su viabilidad, seg¨²n sus autores, es la obligatoriedad de que el propietario destine unas cantidades fijas de las cuotas de alquiler a conservaci¨®n de los edificios y a alimentar el fondo municipal de subvenciones. Sin embargo, parece que los encargados de redactar el texto definitivo consideran que esta es una de las f¨®rmulas m¨¢s id¨®neas para conseguir una, actualizaci¨®n de los alquileres sin que se perjudique a los propietarios y a los inquilinos, a la vez que se consiguen garant¨ªas de conservaci¨®n para el parque de viviendas.