Antecedentes para un programa

Desde el a?o 1940 hasta 1976 se construyeron en Espa?a m¨¢s de tres millones y medio de viviendas amparadas por diferentes reg¨ªmenes de protecci¨®n, lo que quiere decir que pr¨¢cticamente una tercera parte del parque inmobiliario residencial se financi¨® y se construy¨® con alg¨²n tipo de ayuda del Estado.En cuanto a la distribuci¨®n de viviendas en funci¨®n del uso a que se destinan, en 1976 del total del parque inmobiliario, que puede establecerse en diez millones y medio de unidades, sobre un n¨²mero de familias inferior a diez millones, un 30% est¨¢ en r¨¦gimen de alquiler y un 70% son viviendas en propiedad.

Los a?os punta de vivienda en construcci¨®n en Espa?a, acumulando las viviendas de protecci¨®n oficial de todos los reg¨ªmenes con las viviendas libres son 1974 y 1975, como consecuencia de la euforia econ¨®mica de los a?os 1972 y 1973.

La crisis econ¨®mica mundial iniciada en 1973 acusa sus efectos en el sector de la construcci¨®n en Espa?a en los a?os 1974 y 1975, en los que desciende de forma importante el nivel de viviendas iniciadas como preludio de una importante crisis del sector de la vivienda. Adem¨¢s de los efectos de la crisis general, en el sector vivienda comienzan a manifestarse serios desajustes de oferta y demanda en 1976.

La vivienda social

La normativa sobre vivienda social fue aprobada en julio de 1976, y hab¨ªa sufrido numerosas modificaciones y adaptaciones en el momento de la creaci¨®n del Ministerio de Obras P¨²blicas y Urbanismo, en julio de 1977.

El sistema de la vivienda social era de dif¨ªcil aplicaci¨®n, por sus complicaciones burocr¨¢ticas. Tal como estaba concebido, el sistema imped¨ªa pr¨¢cticamente el encuentro de oferta y demanda. Adem¨¢s, la financiaci¨®n de la vivienda social se bas¨® en unos compromisos vagos de las entidades financieras, que fueron incumplidos en parte por la complejidad del sistema, pero tambi¨¦n por la distorsi¨®n existente entre garant¨ªas habituales solicitadas por las entidades financieras y las que podr¨ªan ofrecer los presuntos beneficiarios de los cr¨¦ditos.

Como consecuencia de la misma regulaci¨®n, se detuvo bruscamente el apoyo financiero a otros reg¨ªmenes de protecci¨®n, cre¨¢ndose un vac¨ªo que agrav¨® la dif¨ªcil situaci¨®n del sector.

Estas dificultades se intentaron soslayar, por una parte, mediante el decreto de 5 de agosto de 1977, que agilizaba considerablemente la tramitaci¨®n de la vivienda social y restitu¨ªa la ayuda crediticia a las viviendas de otros reg¨ªmenes de protecci¨®n, y, por otra, a trav¨¦s de negociaciones con las entidades financieras que pretend¨ªan garantizar el apoyo de dichas entidades a los titulares de la llamada calificaci¨®n subjetiva.

Los intentos deadaptaci¨®n de la vivienda social a planteamientos m¨¢s realistas coincidieron, por otra parte, con las medidas de liberalizaci¨®n de tipos de inter¨¦s y coeficientes de inversi¨®n del sistema financiero, que, como veremos m¨¢s tarde, tuvieron un importante impacto negativo sobre el sector.

Caracter¨ªsticas de la crisis

Los problemas de la vivienda social empa?an la percepci¨®n de las caracter¨ªsticas profundas de la crisis. Caracter¨ªsticas que pueden sintetizarse en los siguientes aspectos:

- Insuficiente oferta de suelo calificado y equipado a precios aceptables. Tema sobre el que se trat¨® en detalle en el primer art¨ªculo.

- Aumento de los costes de construcci¨®n superior al crecimiento de las rentas individuales durante los ¨²ltimos a?os. La escasa productividad de la construcci¨®n espa?ola combinada con unos costes de mano de obra relativamente bajos, produc¨ªan unos precios de viviendas coherentes con el nivel general de precios. Al incrementarse los salarios del sector a tasas muy superiores a la media sin aumentos significativos de la productividad, el precio relativo de la vivienda ha aumentado considerablemente.

- El problema de la financiaci¨®n. Los cambios en la estructura de costes, que se han producido en nuestro pa¨ªs, con el consiguiente encarecimiento relativo de la vivienda, han agravado la dificultad de acceso a ¨¦sta para la mayor¨ªa de los espa?oles. En otros pa¨ªses desarrollados los costes son tambi¨¦n muy elevados, pero se ven compensados por la disponibilidad de una amplia financiaci¨®n a largo plazo. En el momento actual el sistema financiero espa?ol se encuentra en fase de transici¨®n desde el dirigismo anterior, que generaba graves ineficiencias, y una liberalizaci¨®n que todav¨ªa no ha producido frutos. El resultado es una insuficiencia generalizada de financiaci¨®n a largo plazo en la econom¨ªa que afecta de forma decisiva a la construcci¨®n de viviendas. La disminuci¨®n de coeficientes de las cajas de ahorro ha afectado al sector no s¨®lo por la reducci¨®n que representa hasta el momento, sino por las expectativas que ha generado la disminucion prevista hasta 1983, que incita a las cajas a eludir compromisos de cr¨¦ditos a largo plazo. En cuanto a la segunda fuente principal de financiaci¨®n -el cr¨¦dito oficial-, est¨¢ pasando por una fase de consolidaci¨®n y reforma que ha limitado su capacidad crediticia en tanto no consiga diversificar sus fuentes de financiaci¨®n; en el caso concreto del Banco de Cr¨¦dito a la Construcci¨®n, los fondos destinados a construcci¨®n de viviendas han descendido en el a?o en curso a un 50% de los asignados en el ejercicio precedente.

- Insuficiencia de viviendas en alquiler. La legislaci¨®n de Arrendamientos Urbanos y, a¨²n m¨¢s, su aplicaci¨®n pr¨¢ctica, que ha suspendido a menudo las cl¨¢usulas de revisi¨®n de alquileres previamente estipuladas entre las partes, ha producido un progresivo descenso de las viviendas en alquiler respecto al total. Tal situaci¨®n ha producido, adem¨¢s, un importante deterioro del patrimonio arquitect¨®nico.

Los pactos de la Moncloa

En los pactos de la Moncloa se incluy¨® un cap¨ªtulo dedicado a pol¨ªtica de urbanismo, suelo y vivienda. Los puntos incluidos en dicho cap¨ªtulo ten¨ªan un car¨¢cter prioritario por cuanto su inclusi¨®n, por acuerdo de las fuerzas pol¨ªticas, ha requerido su cumplimiento dentro de plazos; parcial dado que en su conjunto no dise?aban una nueva pol¨ªtica general.

Los pactos han sido cumplidos en sus aspectos concretos. En aquellos no concretados ni cuantificados han originado discrepancias, l¨®gicas cuando se trata de interpretar el sentido de palabras como ?potenciar? o ?incrementar?. Espec¨ªficamente en cuanto a viviendas, no definieron un programa num¨¦rico ni, sobre todo, los mecanismos financieros para su ejecuci¨®n.