El problema de la vivienda, una herencia pesada
Madrid ofrece hoy un extenso muestrario de desigualdades urban¨ªsticas como consecuencia del descontrol, la falta de planificaci¨®n y la vista gorda de la Administraci¨®n durante a?os. Es quiz¨¢ la vivienda la que ha protagonizado en los ¨²ltimos tiempos la preocupaci¨®n de los ciudadanos de todas las clases sociales y de todas las edades. La falta de piso, los elevad¨ªsimos precios de los mismos, las casas que se caen, a los diez a?os de levantadas (muchas de ellas construidas por la Administraci¨®n), los barrios antiguos que se desmoronan por falta de atenci¨®n o el incumplimiento sistem¨¢tico de las urbanizadoras con sus promesas publicitarias han decidido a vecinos de casi todos los barrios de Madrid a realizar concentraciones, manifestaciones y denuncias constantes de la situaci¨®n en que les ha tocado vivir. Miguel ?ngel Crespo y Victoria Catalina trazan un perfil de lo que es el problema de la vivienda en Madrid.
El problema de la vivienda, tan antiguo como la necesidad del hombre de buscar refugio, evoluciona a lo largo del tiempo y aumenta en la medida en que crecen las concentraciones humanas.Madrid, con sus cuatro millones largos de habitantes, ofrece un amplio muestrario de esta tem¨¢tica que afecta a casi la totalidad de la poblaci¨®n, y es que, en mayor o menor medida, todos nos vemos amenazados por esta especie de monstruo de siete cabezas que no cesa de reproducirse en s¨ª mismo. Las cifras hablan claramente seg¨²n datos de Coplaco, existe actualmente la necesidad de realojar m¨¢s de 500.000 familias en el ¨¢rea metropolitana de Madrid, siendo 120.000 las viviendas necesarias m¨¢s urgentemente.
El problema fundamental, los altos precios que alcanzan las viviendas, se debe no s¨®lo a la consabida especulaci¨®n, consecuencia l¨®gica de las desmesuradas concentraciones en las grandes ciudades, sino tambi¨¦n a la falta de un planteamiento que controle y dirija el crecimiento urbano, a la falta de puesta en pr¨¢ctica de las medidas (globales; no parcheadas) y de control previstos en la ley ?del Suelo y a la inexistencia de una adecuada pol¨ªtica de financiaci¨®n que controle y facilite el acceso a un producto tan primariamente necesario como es la vivienda.
Todos estos factores, traen consigo una situaci¨®n de inmenso, desequilibrio entre oferta y demanda, que se traduce en unos alt¨ªsimos precios y la imposibilidad de acceso a la vivienda en propiedad de enormes grupos sociales.
En esta situaci¨®n la especulaci¨®n se ve favorecida, y el precio de los terrenos se eleva a niveles tales, que la repercusi¨®n del solar en el costo de un edificio es considerada aceptable incluso cuando alcanza el 50%, mientras que en pa¨ªses de econom¨ªa social libre de mercado m¨¢s cuidada que la nuestra oscila entre el 20% y el 25%.
Todos estos hechos se reflejan en un inadecuado desarrollo urbano: la ciudad crece buscando los terrenos m¨¢s rentables, disminuye la superficie habitable de las viviendas a la par que aumenta su precio, se eleva la densidad (no se puede desperdiciar un metro cuadrado), aumenta la inflaci¨®n y se produce una descapitalizaci¨®n en la industria de la construcci¨®n que se debate entre esquemas atrasados, bas¨¢ndose en unas materias primas abundantes, una mano de obra hasta ahora muy econ¨®mica, una aparentemente inagotable demanda y una ampl¨ªsima manga administrativa.
Resulta, pues, l¨®gico que al variar estos presupuestos desfasados dicha industria comience a hacer agua por todas partes. Ya no es el colch¨®n del paro, ni el negocio redondo que permit¨ªa a astutos ciudadanos la obtenci¨®n de ping¨¹es beneficios gracias a unos amiguetes bien situados, a unos cr¨¦ditos oficiales incontrolados y a la posterior explotaci¨®n del sufrido comprador. Todo esto ha terminado con un absoluto desfase con la demanda real, hemos pasado del sue?o de la segunda residencia a la pesadilla angustiosa de la b¨²squeda de un segundo techo.
As¨ª la cosa, el tema nos ofrece varias facetas, tanto en el proceso de consecuci¨®n de vivienda (compra o alquiler) como en el mantenimiento de la misma una vez obtenida.
El dif¨ªcil acceso a la propiedad
En principio es aconsejable poseer unos fuertes ingresos y amplias reservas econ¨®micas, pues en estas condiciones, aunque el problema b¨¢sico subsiste, est¨¢ m¨¢s atenuado. As¨ª pues, disfrutando de estas circunstancias se puede encontrar una amplia oferta que abarca desde la periferia y suburbios a la lujosa casa de los alrededores del barrio de Salamanca, oscilando dimensiones y costo seg¨²n, la situaci¨®n. En general, y sin incluir la repercusi¨®n del solar ni los beneficios industriales, el precio por metro cuadrado construido oscila entre las 20.000 y las 35.000 pesetas, aunque se dan casos en que el comprador Ilega a pagar 100.000 pesetas por metro cuadrado. A la vista de estos precios resulta evidente que la iniciativa privada margina del acceso a la propiedad a amplios sectores de la poblaci¨®n. Una soluci¨®n intermedia entre este sistema y la protecci¨®n estatal es la cooperativa de viviendas, que abarata sensiblemente los precios. No obstante, esta soluci¨®n se ha dado en la pr¨¢ctica en niveles de ingresos medios, quedando fuera los grupos de salario medio-bajo o bajo.
El Estado trata de paliar este problema a trav¨¦s de la inversi¨®n p¨²blica, pero ¨¦sta, durante mucho tiempo poco controlada, prim¨® casas de lujo en barrios privilegiados, foment¨® monstruos como el barrio del Pilar, y, finalmente, dej¨® sin resolver el chabolismo y la infravivienda que Madrid viene arrastrando desde principios de siglo.
Despu¨¦s de sucesivos intentos de acci¨®n directa (casas baratas de 1911, ley Salm¨®n de 1934, viviendas protegidas, de 1939, viviendas subvencionadas de 1957 y viviendas de protecci¨®n oficial de 1963), el Estado reconoce su impotencia para resolver el problema. As¨ª, en Julio de 1976 se lanza la nueva imagen de la vivienda social, que consiste en fomentar la iniciativa privada a trav¨¦s de garant¨ªas estatales que facilitar¨¢n la obtenci¨®n y reembolso de cr¨¦ditos, tanto en bancos como en cajas de ahorro. La iniciativa privada no ha considerado suficientes esas garant¨ªas, lo que, unido a la falta de previsi¨®n de un suelo edificable adecuado a esta pol¨ªtica, ha conducido a que las expectativas del MOPU no se hayan cumplido: se pensaba en la construcci¨®n de 450.000 viviendas en cuatro a?os para toda Espa?a. De ¨¦stas, 150.000 habr¨ªan de realizarse en el primer a?o del plan y s¨®lo en Madrid se produjeron m¨¢s de 100.000 solicitudes ante panorama tan halag¨¹e?o y publicitado. No obstante, las 150.000 viviendas se redujeron r¨¢pidamente a 21.000, aunque en septiembre de 1977, a m¨¢s de un a?o de vigencia del plan, s¨®lo se hab¨ªan construido en Madrid unas quinientas. Por otra parte, el precio ascend¨ªa a 3.400.000 pesetas, a pagar en treinta a?os con una entrada de 283.232 pesetas y mensualidades de 13.000 pesetas, lo cual, seg¨²n la propia Administraci¨®n, deja fuera del acceso a estas viviendas a la poblaci¨®n con salarios inferiores a las 50.000 pesetas.
Actualmente el problema se centra en tomo a las 15.000 viviendas que el MOPU hab¨ªa prometido para solucionar los problemas m¨¢s urgentes de la provincia de Madrid, a pagar, en principio, en 35 a?os, con una subvenci¨®n del 30% a fondo perdido, y mensualidades de 4.000 pesetas, pues ¨²ltimamente se piensa suprimir la subvenci¨®n, te ducir el plazo a veinticinco a?os y aumentar las mensualidades, ante lo cual se han producido diversas protestas y manifestaciones por parte de las asociaciones de vecinos frente a una medida que en la pr¨¢ctica supone la imposibilidad de compra de estos pisos a aquellas familias cuyos ingresos anuales sean inferiores a la cuarta parte de los 2.500.000 pesetas en que se estima el precio de la vivienda de noventa metros cuadrados.
Descontrol del precio del alquiler
Queda a¨²n una segunda forma de conseguir una vivienda: el alquiler, f¨®rmula masivamente utilizada que en los ¨²ltimos a?os se en cuentra con grandes dificultades a consecuencia de la escasez de viviendas de este r¨¦gimen, y al elevado precio de los alquileres. Esta escasez es debida a que la promoci¨®n privada se dirige en exclusiva hacia el sistema m¨¢s rentable y seguro de la venta directa. Por otra parte, el deseo de amortizar r¨¢pidamente el elevado coste de la construcci¨®n, junto con la gran demanda de pisos en alquiler, favorecido adem¨¢s por el sistema de ?renta libre?, ha hecho que los precios de los alquileres se disparen en absoluta desproporci¨®n con respecto a los salarios. Hay una ausencia casi total de control o limitaci¨®n sobre los precios de contrataci¨®n (renta contractual, ley de Arrendamientos Utbanos). Existe, pues, una absoluta libertad para los
El problema de la vivienda, una herencia pesada
contratos realizados con posterioridad a 1964, cuya renta ser¨¢ ?la que libremente estipulen las partes?. Se ha llegado as¨ª a una situaci¨®n en que el alquiler de una vivienda standard oscila, seg¨²n zonas, entre las 20.000 y las 50.000 pesetas, lo que en muchos casos supone de un 30% a un 40% del presupuesto familiar.Pero aqu¨ª no acaba la cosa, ya que otro importante cap¨ªtulo a considerar son las p¨¦simas condiciones en que se hallan muchas de las viviendas que se ofrecen. La c¨¦dula de habitabilidad, documento administrativo que certifica la bondad de la vivienda, necesaria para su alquiler, se otorga sin apenas control, y el inquilino que alquila en estas circunstancias con esperanzas de mejorarlas se encuentra con la losa de la ley, que exige para toda obra de mejora permiso del propietario, lo que en caso de no existir puede ser causa para la rescisi¨®n del contrato, y caso de otorgarse, para elevar el precio del mismo. Esta facultad es muy utilizada por aquellos propietarios interesados en hacer desaparecer un inmueble. Basta con de negar el permiso para las necesarias obras de mejora, y en pocos a?os se conseguir¨¢ la declaraci¨®n de ruina del edificio.
El sufrido arrendatario se ve adem¨¢s, ahora, amenazado por la nueva ley de Arrendamientos, Urbanos (LAU) que, seg¨²n la Federaci¨®n Provincial de Asociaciones de Vecinos de Madrid supondr¨ªa, entre otras cosas: reducci¨®n de los derechos de los inquilinos en las cl¨¢usulas de estabilizaci¨®n, aumento elevad¨ªsimo de las rentas antiguas seg¨²n un sistema de coeficientes y limitaci¨®n en los derechos de pr¨®rroga, subrogaci¨®n e impugnaci¨®n de transmisiones.
Pero supongamos que hemos vencido todas las dificultades y ya tenemos piso. Nos encontramos entonces en el camino de un nuevo problema: su mantenimiento y conservaci¨®n.
Casas mal construidas (barrios de promoci¨®n oficial, por ejemplo) que a los pocos a?os de su terminaci¨®n se ven en estado ruinoso, muchas veces cuando acaban de ser terminados los pagos, como en el famoso caso del barrio del Aeropuerto. M¨¢s frecuente todav¨ªa es la degradaci¨®n de las viviendas de alquiler, siendo ¨¦stas las m¨¢s afectadas por expedientes de ruina, tanto dentro del casco hist¨®rico como en barrios de infraviviendas y chabolas, donde el porcentaje de inquilinos es del 50%.
As¨ª, y con todas las combinaciones que queramos imaginar, vemos c¨®mo un bien de primera necesidad se convierte en materia de especulaci¨®n y art¨ªculo de lujo. La vivienda paga las consecuencias de un desarrollo incontrolado, de un sistema social b¨¢sicamente injusto, de una producci¨®n monopolista en la que no se cuenta, salvo para pagar, con el usuario. Todo esto ha supuesto que en la actualidad se vea muy reducida la venta de muchos pisos construidos sin contar con las posibilidades reales del futuro comprador, con lo que se ha reducido algo la vertiginosa escalada de los precios que en los ¨²ltimos a?os caracterizaba a la producci¨®n inmobiliaria.
Estamos muy lejos de ver una soluci¨®n real al terna. Los programas que perfilan los distintos grupos pol¨ªticos se basan en postulados paralelos, diferenci¨¢ndose apenas en el ¨¦nfasis que dan a la intervenci¨®n del Estado en el control y producci¨®n de viviendas. Las posturas son, por lo dem¨¢s, paternalistas, y lo que se debe en principio alcanzar es un equilibrio entre el nivel salarial y el precio de la construcci¨®n, de modo que todos puedan disfrutar de un derecho indiscutible para todo ser humano.
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