C¨®mo desgravar por vivienda

Interesa precisar inicialmente que en este art¨ªculo se liar¨¢ referencia tan s¨®lo a los rendimientos de inmuebles que no se hallen afectos a actividades empresariales, profesionales o art¨ªsticas realizadas por su t¨ªtular, ya que estos rendimientos se computar¨¢n, en su caso, dentro de los conjuntamente derivados de todas estas actividades mencionadas.Hecha, en principio, esta salvedad y concret¨¢ndonos a los rendimientos de inmuebIes urbanos, es necesario distinguir entre los bienes de tal naturaleza que se consideran fiscalmente utilizados, los arrendados o cedidos y los desocupados.

Inmuebles utilizados

Se consideran bienes inmuebles utilizados por sus propietarios o usufructuarios los que se usen exclusivamente por ¨¦stos en forma permanente o se dediquen a su uso exclusivo, para esparcimiento o recreo, durante determinados per¨ªodos de cada a?o. En estos supuestos se computar¨¢ como rendimiento la cantidad que resulte de aplicar el tipo del 3% al valor por el que tales inmuebles se hallen computados o deber¨ªan, en su caso, computarse a los efectos del impuesto extraordinario sobre el patrimonio.

Este valor coincidir¨¢ en la mayor¨ªa de los casos con el valor catastral que figure en. el recibo de la contribuci¨®n territorial urbana correspondiente al a?o 1981.

En el caso de que el propietario o usufructuario utilice parcialmente el inmueble, el porcentaje indicado se aplicar¨¢ al valor que corresponda a la parte utilizada, siempre que la restante sea suceptible de aprovechamiento separado.

Este mismo criterio de proporcionalidad se aplicar¨¢ cuando durante 1981 se haya producido un cambio de propietario o usufructuario o haya comenzado o cesado la utilizaci¨®n del inmueble.

Del importe imputado de dichos rendimientos ¨ªntegros, el ¨²nico gasto que se puede deducir para hallar su importe neto son los intereses de los capitales ajenos invertidos en tales inmuebles y dem¨¢s gastos de financiaci¨®n, siempre que corran a cargo del propietario o usufructuario.

Inmuebles arrendados

Respecto a los inmuebles urbanos arrendados o cedidos se computar¨¢n como rendimientos ¨ªntegros el importe que: por todos los conceptos se reciba del arrendatario o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble, bien se perciba en met¨¢lico o en especie. Como criterio de car¨¢cter general los ingresos brutos que deben declararse son los que se hubiesen devengado durante el ejercicio, esto es, los que hubiesen sido exigibles por el acreedor en dicho per¨ªodo, con independencia, por tanto, del momento en que se realicen los correspondientes cobros.

Para la determinaci¨®n del rendimiento neto de tales bienes se deducir¨¢n, en su caso, de los rendimientos ¨ªntegros anteriores los gastos necesanos para su obtenci¨®n y el importe del deterioro sufrido por los bienes de que los rendimientos procedan. Quiere ello decir que cualquier gasto necesario ser¨¢ deducible para determinar el rendimiento neto, con independencia de que en el reglamento del impuesto se contemplen a t¨ªtulo meramente expositivo -y no limitativo- algunos de los que pueden considerarse como necesarios, entre los que destacan los siguientes:

- Los tributos y recargos no estatales, as¨ª como las exacciones parafiscales, tasas, recargos y contribuciones especiales estatales no repercutibles legalmente, cualquiera que sea su denominaci¨®n, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan car¨¢cter sancionador. Fundamentalmente, el recibo de la contribuci¨®n territorial urbana y dem¨¢s recibos que lo acompa?an.

- Las cantidades devengadas por terceros en contraprestaci¨®n directa o indirecta de servicios personales tales como los de administraci¨®n, guarder¨ªa, porter¨ªa o similares, as¨ª como las abonadas a montep¨ªos laborales, mutualidades obligatorias y cotizaciones a la Seguridad Social y colegio de hu¨¦rfanos derivados de los servicios personales antes indicados.

Intereses de los capitales

- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en los inmuebles y dem¨¢s gastos de financiaci¨®n, siempre que, efectivamente, sean a cargo del propietario o usufructuario.

- Las cantidades destinadas a servicios o suministros, siempre que corran a cargo del propietario o usufructuario.

- Las cantidades destinadas a la amortizaci¨®n de los bienes, incluso de las mejoras, siempre que respondan a depreciaci¨®n efectiva. Se entender¨¢ que cumplen el requisito de efectividad las amortizaciones de los bienes inmuebles cuando no excedan de aplicar el 1,5%, sin incluir en el c¨®mputo el valor de los terrenos sobre las siguientes cantidades:

a) si el sujeto pasivo est¨¢ obligado a presentar declaraci¨®n del impuesto sobre el patrimonio, el valor que conste en la declaraci¨®n de este impuesto del ejercicio en que deba estimarse la amortizaci¨®n como gasto deducible.

b) si no est¨¢ obligado a preseritar esa declaraci¨®n, pero actualiza el valor de su patrimonio sobre el valor actualizado, o c) en otro caso, sobre el valor catastral.

- Las cantidades empleadas en la conservaci¨®n y reparaci¨®n de los bienes -pero no las destinadas a su ampliaci¨®n o mejora- en la parte que corresponda al propietario o usufructuario.

- Las primas por raz¨®n del seguro de los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos siempre que, efectivamente, sean a cargo del propietario o usufructuario.

- Los ocasionados por la foirmalizaci¨®n del arrendamiento, stibarriendo o cesi¨®n y los de defensa de car¨¢cter jur¨ªdico.

Inmuebles desocupados

Finalmente, en cuanto a los inmuebles que se encuentren desocupados, bien por encontrarse en expectativa de alquiler o venta o por cualquier otra raz¨®n, el criterio aplicable con car¨¢cter generd es el de no computar ning¨²n ingreso por tales bienes. Sin embargo, en el supuesto de vivienda, propiedad de persona distinta del promotor, que se encuentre desoctipada durante m¨¢s de diez meses al a?o seguidos o alternos y que peirtenezca a un contribuyente o, en su caso, a miembros de una misma unidad familiar que posea m¨¢s de tres viviendas, se estimar¨¢ como rendimiento el que resulte de aplicar el 10% al valor por el que sie halle computado o que deber¨ªa, en su caso, computarse a los efectos del impuesto sobre el patrimonio. A este respecto, no se conceptuar¨¢ como vivienda desocupada, y por tanto no entrar¨¢ con el c¨®mputo ya indicado la que tenga la consideraci¨®n fiscal de inmueble utiliztdo o est¨¦ destinada a la venta o alquiler o cedida su utilizaci¨®n gratuitamente. Y la estimaci¨®n de los rendimientos de estas viviendas se aplicar¨¢ cuando el n¨²mero de las pertenecientes a un mismo sujeto pasivo o, en su caso, a una unidad familiar acumuladas las ocupadas o utilizadas por el propio contribuyente y las desocupadas exceda de tres.

En todos los casos de inmuebles desocupados se descontar¨¢n los gastos fiscalmente deducibles que en ellos se originen, cuyos conceptos principales se han resef¨ªado anteriormente.

La vivienda habitual, el apartamento en la playa y el chal¨¦ en la sierra se consideran fiscalmente bienes urbanos utilizados. En el caso del chal¨¦, el importe del ingreso se reduce proporcionalmente al per¨ªodo de utifizaci¨®n efectiva del mismo.

En el piso en venta no se computa ningiln ingreso, y el piso vac¨ªo se considera fiscalmente vivienda desocupada cuando se posean m¨¢s de tres, comput¨¢ndose como ingreso el 10% de su valor actualizado.

En los tres inmuebles utilizados, ¨²nicameritte es deducible los intereses de los capitales ajenos invertidos en el chal¨¦ de la sierra. En los restantes ininuebles -pisos arrendados, en venta y vac¨ªo- son deducibles todos los gastos que figuran en el cuadro.

Ejemplo pr¨¢ctico

El se?or L¨®pez es propietario de seis inmuebles: su vivienda habitual, en la que reside la mayor parte del a?o; un apartamento en la playa, que, de hecho, lo usa ¨²nicamente el mes de agosto; un chal¨¦ en la sierra adquirido el 1 de octubre de 1981 para utilizarlo los fines de semana; un piso amueblado que lo tiene arrendado; un piso que lo tiene en venta desde el a?o 1980, y finalmente, un piso vac¨ªo desde hace varios a?os respecto al que todav¨ªa no ha decidido qu¨¦ destino tendr¨¢. De estos inmuebles se conocen los datos concretos que se explican en el cuadro adjunto.