El valor los inmuebles

El conocimiento sobre la formaci¨®n del valor de los inmuebles, sus leyes de comportamiento, su estabilidad frente a las oscilaciones econ¨®micas, su evoluci¨®n futura previsible y otros muchos aspectos que tienen una gran importancia en la vida econ¨®mica de un pa¨ªs, son analizados por el autor en este trabajo, que entiende que estos temas interesan a todo el mundo.

Mucho tiempo ha transcurrido desde que Confucio dijo que "el valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella". Hoy d¨ªa las relaciones econ¨®micas y sociales han adquirido una complejidad tal que ya no son v¨¢lidas reglas tan sencillas para la determinaci¨®n del valor de los inmuebles.-La Administraci¨®n p¨²blica necesita conocer el verdadero valor de los inmuebles, para asignar adecuadamente la carga impositiva en proporci¨®n a su valor y as¨ª conseguir el objetivo de la equidad fiscal, para modular correctamente la aplicaci¨®n de determinadas medidas econ¨®micas, como son, por ejemplo, la regularizaci¨®n de activos fijos y la pol¨ªtica de amortizaciones, e incluso, para ejercer adecuadamente la tutela y control de la actividad econ¨®mica de las empresas, sociedades y particulares.

- Las empresas, sociedades, instituciones y dem¨¢s entidades p¨²blicas y privadas necesitan conocer los aspectos que configuran el valor de los inmuebles para optimizar la rentabilidad de su patrimonio o inversiones en activos fijos, su cuenta de resultados y su pol¨ªtica de beneficios, al adaptar sus decisiones a la situaci¨®n real y a la evoluci¨®n futura previsible del valor de los inmuebles que adquieren, utilizan o administran.

Es tambi¨¦n imprescindible determinar el valor de los inmuebles con plena. objetividad e imparcialidad en las fusiones, absorciones y liquidaciones de sociedades y en muchas otras actuaciones en las que se debe operar correctamente para salvaguardar el entramado de derechos y obligaciones que estas actuaciones, conllevan.

El tema del valor de los inmuebles adquiere especial importancia para aquellas sociedades y entidades cuya actuaci¨®n tiene repercusiones patrimoniales pma terceros, como son, por ejemplo, las sociedades que cotizan en bolsa, las compa?¨ªas de seguros y las sociedades que son financiadas con participaciones o fondos de terceros.

- A los particulares les interesa conocer el valor real de los inmuebles, principalmente, para administrar su propio patrimonio y tomar las decisiones oportunas en materias tales como : inversi¨®n, sucesiones, particiones, litigios, capacidad de cr¨¦dito, etc¨¦tera.

Se puede concluir, por tanto, que el conocimiento del valor d¨¦ los inmuebles y las circunstancias que lo forman tienen hoy d¨ªa una importancia que contrasta con el escaso desarrollo te¨®rico, pr¨¢ctico e institucional que tiene este tema en nuestro pa¨ªs, como a continuaci¨®n veremos.

La valoraci¨®n de inmuebles

La situaci¨®n en que se encuentra la tasaci¨®n en Espa?a se define por tres caracter¨ªsticas: el raquitismo de los conocimientos, la falta de rigor profesional y la confusi¨®n que se deriva de la normativa existente y de la actuaci¨®n administrativa sobre esta materia.

El raquitismo proviene de la miexistencia en Materia de tasaci¨®n de linmuebles de un. cuerpo te¨®rico y doctrinal aut¨®ctono, situaci¨®n que se manifiesta en la insuficiencia de libros, art¨ªculos y bibliograf¨ªa seria escrita en espa?ol y en la ausencia de centros de ense?anza privados o p¨²blicos que den una ense?anza adecuada sobre esta materia. Baste indicar como bot¨®n de muestra el hecho de que 11 universidades de Estados Unidos est¨¢n impartiendo durante 1984 un total de 14 cursos sobre los diferentes m¨¦todos y t¨¦cnicas de tasaci¨®n de inmuebles.

La falta de rigor profesional es, en parte, una consecuencia de este raquitismo, ya que al no disponer de conocimientos ni de informaci¨®n adecuada, una gran parte de los profesionales que realizan tasaciones en nuestro pa¨ªs han optado por la simplificaci¨®n de pasar m¨¢s o menos directamente desde la visualizaci¨®n del inmueble al otorgamiento de su valor sin entrar siquiera en el an¨¢lisis de las principales caracter¨ªsticas que lo configuran.

Sin duda, la Administraci¨®n p¨²blica no ha contribuido de forma sustancial a poner orden en este campo, ya que con su actuaci¨®n ha propiciado la permanencia de la confusi¨®n existente sobre este tema cuando no la ha aumentado. As¨ª, nos encontramos con que en la actualidad:

- Existe un gran n¨²mero de valores oficiales de inmuebles. Casi se podr¨ªa decir que son tantos como los tributos a los que est¨¢n sometidos o como las normas que los crean. As¨ª, por ejemplo, nos encontramos con el valor urban¨ªstico, el valor catastral, el valor de expropiaci¨®n, el valor m¨¢ximo legal, el valor a efectos de plusval¨ªa y otros muchos m¨¢s.

- La estructura del c¨¢lculo de los diferentes valores oficiales de inmuebles es heterog¨¦nea, ya que no trata uniformemente temas tan cruciales como son la determinaci¨®n de los coeficientes de depreciaci¨®n de la edificaci¨®n, el se?alamiento de su vida ¨²til previsible, la fijaci¨®n de las tasas de capitalizaci¨®n de los inmuebles que est¨¢n en renta o en explotaci¨®n y otros muchos elementos que sirven para la cuantificaci¨®n del valor de un inmueble. Adem¨¢s, la mayor¨ªa de las normas no establecen reglas para la actualizaci¨®n de los valores con el transcurso del tiempo, por lo que un valor oficial que sea corr¨¦cto un a?o determinado puede quedar desfasado en los siguientes por no poderse ajustar convenientemente a la evoluci¨®n del mercado.

- Tampoco hay unidad de actuaci¨®n en la asignaci¨®n de valores por parte de los diferentes ¨®rganos p¨²blicos encargados de la valoraci¨®n, o en la fijaci¨®n de los ¨ªndice unitarios que cada uno adopta para la determinaci¨®n de las bases imponibles del impuesto, correspondiente. As¨ª, podr¨ªa decirse, a la vista de lo expuesto, que para u¨¢ determinado inmueble se ha venido produciendo la situaci¨®n de que el valor considerado con arreglo a la ley del Suelo no es igual que el determinado por la legislaci¨®n de la contribuci¨®n urbana y ¨¦ste difiere del asignado para transnusiones patrimoniales o el que se ha establecido para la liquidaci¨®n del impuesto, de plusval¨ªas y as¨ª se podr¨ªa decir sucesivamente de otros impuestos.

As¨ª las cosas, y a la vista de la confusi¨®n existente para la determinaci¨®n del valor de los inmuebles, se hace necesario que realicemos algunas precisiones en torno a este tema, que ayuden a clarificar y matizar algunos conceptos b¨¢sicos para la mejor informaci¨®n y orientaci¨®n del ciudadano.

Clases de valores de inmuebles

La teor¨ªa y pr¨¢ctica internacional m¨¢s extendida y solvente reduce la amplia terminolog¨ªa existente de clases de valores de inmuebles a solamente tres: valor de mercado, valor de explotaci¨®n (o en renta) y valor de coste (o de reposici¨®n).

En Espa?a debemos a?adir a estas tres clases de valor el llamado valor m¨¢ximo legal, que s¨®lo tiene sentido en aquellos casos en los que por aplicaci¨®n de la legislaci¨®n vigente queda limitado el precio m¨¢ximo al que se pueden vender determinados inmuebles, como por ejemplo es el caso de muchas viviendas de protecci¨®n oficial que hoy se encuentran construidas.

Por tanto, conceptos como valor afectivo, valor intr¨ªnseco, valor expectante, valor objetivo, valor de liquidaci¨®n, valor de porvenir y otros muchos que circulan en nuestro pa¨ªs no son admisibles porque inducen a confusi¨®n, ya que se trata de meros enfoques de cualidad, tiempo y composici¨®n y no conceptos independientes de los tres valores principales que se han se?alado.

El valor de mercado es el principal concepto del valor de un inmueble y el valor por excelencia, ya que determina el valor l¨ªquido susceptible de transacci¨®n de un inmueble en la relaci¨®n oferta-demanda. Los otros dos valores quedan subordinados al valor de mercado, ya que el valor de explotaci¨®n o renta de un inmueble no es (o deber¨ªa ser) otra cosa que el valor de mercado de un inmueble considerado como un producto financiero y el valor de reposici¨®n suele utilizarse solamente como una aproximaci¨®n al valor de mercado en aquellos inmuebles para los que no se puede hacer un an¨¢lisis efectivo de la relaci¨®n ofertademanda existente en el mercado debido a alguna singularidad, como es el caso de la mayor parte de las instalaciones industriales, las naves de fabricaci¨®n, el de los hospitales y otros muchos tipos de inmuebles para los que no es habitual la existencia de un mercado perfecto.

La elaboraci¨®n del valor de mercado de un inmueble debe realizarse cuidadosamente, ya que requiere una investigaci¨®n profunda de la situaci¨®n real de mercado, el an¨¢lisis estad¨ªstico de los datos, la homogeneizaci¨®n de la informaci¨®n obtenida con las caracter¨ªsticas del inmueble que se valora y el tratamiento financiero adecuado de los pagos aplazados de las transacciones observadas. en inmuebles similares.

El valor de explotaci¨®n de un inmueble es un concepto que debe utilizarse -y no de forma exclus¨ªva- para aquellos inmuebles que se encuentran sometidos a una explotaci¨®n econ¨®mica o en alquiler.

Numerosos tipos de inmuebles se encuentran en esta situaci¨®n. Adem¨¢s de las viviendas, locales comerciales, oficinas y naves industriales en r¨¦gimen de alquiler se podr¨ªan se?alar los hoteles, cl¨ªnicas, aparcamientos p¨²blicos, puertos deportivos, centros comerciales y otras muchas clases de mmuebles susceptibles de ser objeto de mercado por la renta neta que se obtiene de su explotaci¨®n econ¨®mica.

El valor de reposici¨®n de un edificio se obtiene phr la suma de los costes necesarios para construirle, menos su depreciaci¨®n acumulada. La utilizaci¨®n de este valor debe hacerse muy cuidadosamente, ya que no es siempre admisible como expresi¨®n del valor real de un inmueble por las limitaciones que contiene su elaboraci¨®n y, especialmente, porque conduce a la idea err¨®nea de que el coste de construir un inmueble es id¨¦ntico a su valor ante terceros.

Nada puede haber m¨¢s arriesgado que aplicar un criterio de valoraci¨®n inadecuado o una metodolog¨ªa inaceptable para la determinaci¨®n del valor de un inmueble. Su utilizaci¨®n equivocada para los grandes edificios, industrias o patrimonios cuyo valor tiene una gran importancia en relaci¨®n a los activos totales, puede llevar al suicidio econ¨®mico de una entidad.

Lo que debe hacerse

Lo que cualquier persona debe exigir a toda valoraci¨®n de inmuebles es calidad y ¨¦sta s¨®lo existe cuando se ha estudiado correctamente para cada inmueble:

1. Su identificaci¨®n y delimitaci¨®n.

2. La situaci¨®n urban¨ªstica real que le afecta.

3. La situaci¨®n jur¨ªdica que incide sobre ¨¦l.

4. La calidad, estado, coste y depreciaci¨®n de la construcci¨®n en el caso de tratarse de un edificio.

5. La situaci¨®n del mercado de los inmuebles homog¨¦neos: precio, condiciones y relaci¨®n ofertademanda.

Una vez analizados estos aspoctos, se deber¨¢ proceder a definir razonadamente el criterio de tasaci¨®n admisible y la metodolog¨ªa del c¨¢lculo que se utiliza para la determinaci¨®n del valor del inmueble. As¨ª y s¨®lo as¨ª se podr¨¢ decir que es correcto el valor del inmueble que se ha determinado.