Una sentencia declara, a una inmobiliaria responsable de los da?os en un edificio, 22 a?os despu¨¦s de su construcci¨®n

El Juzgado de Primera Instancia n¨²mero 17 de Madrid ha condenado a la Inmobiliaria Urbis, SA, a pagar a la comunidad de vecinos de los n¨²meros 72 y 74 de la avenida de Moratalaz, en el barrio madrile?o del mismo nombre, la cantidad de 13.903.820 millones de pesetas en concepto de obras de reparaci¨®n de la cimentaci¨®n. La sentencia establece que, pese a haberse advertido las grietas y fisuras transcurrido el plazo legal de responsabilidad de 10 a?os, la ruina del edificio, al deberse a fallos estructurales, se hab¨ªa producido mucho antes.

Las viviendas fueron vendidas en 1963, y la reclamaci¨®n ante el juez se produjo 22 a?os despu¨¦s. La inmobiliaria, que ha recurrido la sentencia ante la Audiencia Territorial de Madrid, deber¨¢ actualizar la cantidad citada seg¨²n el aumento del coste de las obras, u optar por realizarlas ella misma, y queda obligada tambi¨¦n a pagar a los vecinos los gastos de desalojo del edificio, mientras duren los trabajos, y las costas del juicio. El edificio, seg¨²n el perito judicial, presenta un agrietamiento general, especial mente en el n¨²cleo de la escalera que une las dos alas del inmueble, fachadas transversales, patios y tabiquer¨ªa. Su estado, principalmente el n¨²cleo de la escalera, amenaza riesgo de colapso por agotamiento de estructura. Si el edificio no es desalojado, la escalera al menos debe ser apea da. En los considerandos, el magistrado juez cita el art¨ªculo 1.591 del C¨®digo Civil, sobre responsabilidad por da?os y perjuicios del contratista de las obras y del arquitecto que las dirigi¨®, durante los 10 a?os siguientes a su terminaci¨®n, en caso de que "un edificio se aruinase por vicios de la construcci¨®n".El t¨¦rmino "ruina" contenido en este art¨ªculo, afirma la sentencia, se refiere tanto a la ruina total como parcial, cuando ¨¦sta es suficientemente importante, y no debe identificarse con la simple aparici¨®n de las grietas, fallos, quiebras, hendiduras, etc¨¦tera, pues todo ello no son sino efectos de causas m¨¢s profundas que ponen en peligr¨® o amenazan, lentamente o a pasos agigantados, con la destrucci¨®n de las obras".

El juez estima que el C¨®digo Civil s¨®lo habla "del plazo dentro del cual ha de tener lugar la ruina" pero no dice el tiempo que durar¨¢ la acci¨®n para pedir el resarcimiento de los da?os. Por ello "la ruina propiamente dicha del edificio en cuesti¨®n no se produjo en el a?o que aparecieron las grietas ( ... ) hasta llegar a una situaci¨®n cr¨ªtica, sino mucho antes ( ... ), casi desde el principio de la construcci¨®n del edificio, puesto que se levant¨® sobre una cimentaci¨®n de hormig¨®n cicl¨®peo de no buena calidad y sobre suelo no apto".

Grietas

La demanda fue presentada por los ocupantes de los inmuebles, en los que habitan 40 familias, al advertir a finales de 1981 que en muros y tabiques se iban abriendo grietas de considerable tama?o. Los vecinos se dirigieron a Urbis y m¨¢s tarde a una oficina t¨¦cnica, que propuso un refuerzo de la cimentaci¨®n. Al abrir las zanjas, los t¨¦cnicos contratados por la comunidad de vecinos advirtieron el estado de los cimientos y del terreno que los soportaba, y manifestaron que la ¨²nica posibilidad de reparaci¨®n era una operaci¨®n de micropilotaje, que har¨ªa necesario el desalojo, al menos parcial, del inmueble.

En el juicio, Urbis argument¨® que no se pod¨ªa considerar responsable del mal estado del edificio, construido seg¨²n el proyecto del arquitecto Jos¨¦ Antonio Domingo Salazar, visado por el Colegio Oficial el 21 de octubre de 1961. La direcci¨®n facultativa corri¨® a cargo del arquitecto Jos¨¦ Luis Picardo, y la construcci¨®n la efectu¨® Empresa Urbanizado y Constructora Urbis, SA, filial de la inmobiliaria.

La inmobiliaria Urbis mantuvo en el juicio que el proyecto era correcto y que la constructora hab¨ªa trabajado siempre de acuerdo con sus especificaciones; y aleg¨® que la causa de los desperfectos era el tipo de terreno, arcilloso pl¨¢stico. Este terreno es apto para la construcci¨®n, se?al¨®, pero cuando recibe una aportaci¨®n muy fuerte de agua pierde capacidad portante. Urbis aludi¨® como causa de la degradaci¨®n de los cimientos a una aver¨ªa en el sistema de saneamiento de la zona, que encharc¨® el subsuelo y rest¨® resistencia al terreno.