M¨¢s caro que M¨®naco

Las consecuencias son las previsibles: San Sebasti¨¢n se ha configurado ya como una ciudad de elite, prohibitiva para amplias capas de la poblaci¨®n. La marea especulativa ha empezado a extenderse a la periferia, expulsando de la ciudad a muchas j¨®venes parejas donostiarras y desalojando de la zona centro y de los barrios mejor situados a los sectores de la clase media que no disponen de vivienda en propiedad. Un proceso desarrollado de manera sostenida ante la inhibici¨®n de un Ayuntamiento que abandon¨® el problema al libre juego de una oferta y una demanda dirigidas, empe?ado en la idea de convertir a San Sebasti¨¢n en una segunda M¨®naco. Ahora, la nueva corporaci¨®n declara la guerra abierta a los especuladores y vaticina el descenso de los precios de los pisos. Su beligerancia, todav¨ªa puramente verbal, ha conseguido frenar moment¨¢neamente la vertiginosa subida de los precios y obligado a los especuladores a tentarse la ropa antes de iniciar una nueva operaci¨®n.

Los efectos del proceso especulativo van m¨¢s all¨¢ del encarecimiento del suelo urbano y de los inmuebles, y condicionan el coste de vida, ya extraordinariamente alto, de la ciudad. Proliferan los comercios y establecimientos diminutos, y los precios de los productos a la venta reflejan en demasiadas ocasiones la necesidad de amortizar el alquiler o la compra de los locales. En estos a?os, la reventa de pisos y solares se ha convertido en un negocio redondo que ha absorbido parte del dinero negro que fluct¨²a en Euskadi, especialmente tras la supresi¨®n de la desgravaci¨®n fiscal a las inversiones de renta fija.

Xabier Olaberri, el concejal donostiarra que ha asumido la cartera de Urbanismo, asegura que ese dinero pertenece en buena medida a industriales vascos que renuncian a invertir en sus empresas. "El dinero que deber¨ªa ir a las actividades productivas, est¨¢ siendo desviado a la especulaci¨®n en forma de dinero negro. "La sociedad vasca", afirma Olaberri, "se est¨¢ haciendo el harakiri, porque, aunque no lo parezca, hay mucha gente en Euskadi a la que le sobra el dinero".

Un asesor de inversiones ilustra con su experiencia lo enga?osas que pueden ser las apariencias en Euskadi. "S¨ª, mucha gente que tiene dinero procura desprenderse de los signos exteriores de ostentaci¨®n de riqueza, ya sea el coche, la casa o la forma de vestir; el otro d¨ªa sin ir m¨¢s lejos, vino por aqu¨ª un se?or, ya mayor, vestido de lo m¨¢s sencillo, y nos pidi¨® que le asesor¨¢ramos para invertir 200 millones de pesetas que ten¨ªa inmovilizados desde el cierre de uno de sus talleres".

Xabier Olaberri y con ¨¦l profesionales vinculados al sector inmobiliario creen que el fraude fiscal es moneda corriente entre los expertos que participan en el mercado de reventa. Alguno apunta incluso, con evidente iron¨ªa, que el ¨²nico impuesto que pagan religiosamente estas personas es el que cobra la hacienda de ETA Militar.

"Mire usted", se?ala un conocido promotor guipuzcoano, "todo el que mueve capital en Euskadi est¨¢ tocado por ETA, y el que no ha pasado por el aro ha tenido que irse de aqu¨ª".

100 millones en La Concha

Portavoces de la Asociaci¨®n de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de San Sebasti¨¢n indican que en los ¨²ltimos tres a?os los pisos de la ciudad, ya bastante caros en esa fecha, se han incrementado anualmente en un 50%. Hay solares adquiridos hace a?o y medio cuyo precio se ha multiplicado por dos y por tres en este tiempo, y pisos comprados en construcci¨®n y vendidos un a?o y pico m¨¢s tarde, al t¨¦rmino de las obras, por casi el doble de su primer valor. Un piso en los modernos edificios levantados en torno a la bah¨ªa de La Concha, frente al mar, cuesta 60, 80 o 100 millones de pesetas, a raz¨®n de medio mill¨®n el metro cuadrado. La noticia, difundida por las agencias internacionales de prensa, de que un avispado neoyorquino hab¨ªa conseguido vender a mill¨®n y medio de pesetas aparcamientos habilitados en el puerto de esta ciudad suscit¨® comentarios sarc¨¢sticos entre quienes saben que aqu¨ª se ha llegado a pagar hasta tres millones y medio por un hueco de aparcamiento en el centro.

En esa zona, los precios de mercado de las viviendas de construcci¨®n inmediata se sit¨²an entre las 350.000 y las 400.000 pesetas el metro cuadrado, seg¨²n portavoces de la Asociaci¨®n de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. En los barrios de Gros, El Antiguo y Amara (la primera zona), el metro cuadrado se cotiza entre las 250.000 y las 300.000 pesetas. Los locales comerciales tienen precios que van desde las 400.000 pesetas, en los barrios de Gros y El Antiguo, hasta 1.200.000 en la zona centro, pasando por las 500.000 de Amara. Los solares de edificaci¨®n inmediata no van a la zaga.

El proceso especulativo, que todas las partes implicadas se apresuran ahora a reconocer como escandaloso, se ha desarrollado de manera sostenida sin que la mayor¨ªa municipal de la anterior corporaci¨®n se sintiera siquiera aludida. El papel del Ayuntamiento puede resumirse en un f¨¦rreo control de la concesi¨®n de licencias de construcci¨®n, por un lado, y en los planteamientos de un alcalde que abordaba la cuesti¨®n adelantando que los monegascos viven de hecho en las afueras de la ciudad y reservan el centro de su ciudad a los adinerados visitantes. Un proyecto de ciudad que se ha resquebrajado con la p¨¦rdida de la mayor¨ªa que ostentaba el PNV.

En los seis a?os anteriores, el total del suelo preparado para la construcci¨®n fue inferior a las 200 viviendas. M¨¢s recientemente, cuando los agentes inmobiliarios auguraban larga vida al proceso sostenido de encarecimiento de los pisos, el Ayuntamiento se decidi¨® a tramitar la habilitaci¨®n de suelo capaz de albergar hasta 3.000 viviendas.

El primer conflicto ha surgido con el anuncio de que la nueva corporaci¨®n va a estudiar la posibilidad de expropiar una serie de terrenos en la zona de Venta Berri para edificar pisos a precios asequibles. Ignacio Javier Iturzaeta, el presidente de la Asociaci¨®n de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, duda de que la expropiaci¨®n pueda llevarse a cabo, t¨¦cnicamente, y sostiene que, en el caso de que se construyan finalmente esos pisos de siete u ocho millones de pesetas, se producir¨ªa un agravio comparativo muy grave". "?Qu¨¦ pensaran entonces", se pregunta, "los vecinos de esa zona que han pagado por sus pisos m¨¢s de 20 millones de pesetas? Yo creo", a?ade, "que se producir¨ªa un choque sociol¨®gico, algo as¨ª como una lucha de clases".

Iturzaeta propone que la Administraci¨®n utilice el suelo de las zonas del extrarradio, "Martutene por ejemplo", para sus proyectos de construcci¨®n de viviendas a precios m¨¢s asequibles y que deje las zonas m¨¢s c¨¦ntricas a la iniciativa privada. Cree que las viviendas de apoyo oficial construidas en el Pol¨ªgono de Intxaurrondo han fracasado, y afirma que el frenazo del encarecimiento de los pisos que atribuye a "las falsas expectativas creadas por el Ayuntamiento" puede tener "un efecto bumer¨¢n". A su juicio, la expectacular subida de los precios es en buena medida consecuencia fundamentalmente de la ausencia de planificaci¨®n y del asentamiento de personas procedentes de la provincia. "No ha habido suelo ordenado por falta de un plan general, y, en un mercado como el de San Sebasti¨¢n, el tema de la vivienda social no interesa a los inversores. Adem¨¢s", indica, "aqu¨ª confluye no s¨®lo la demanda de San Sebasti¨¢n, sino tambi¨¦n la de la provincia. Admite la poderosa influencia que ha tenido en este proceso la entrada de dinero negro y la existencia de un gran mercado de reventa, y subraya que el precio del suelo incide en un 40% en el de la vivienda. "Esta situaci¨®n favorece a los especuladores del suelo, pero", afirma, "no nos beneficia a los profesionales; nosotros", a?ade, "preferimos hacer 100 operaciones a hacer 10 y ganar lo mismo". Iturzaeta admite, eso s¨ª, que, tras la crisis de los a?os 1975-1980, el mercado de la construcci¨®n ha quedado en muchas menos manos.

EE y HB

El concejal de Urbanismo, Xabier Olaberri, de Euskadiko Ezkerra, relativiza el efecto provocado por el afincamiento de personas procedentes de la provinca. "En cinco a?os, la ciudad", afirma, "ha crecido s¨®lo en 1.500 personas, y Guip¨²zcoa se encuentra estancada demogr¨¢ficamente; las razones fundamentales se encuentran en la especulaci¨®n provocada por la baja demanda y en el hecho de que el dinero negro ha encontrado refugio en ese negocio". Coincide con Iturzaeta en que el suelo incide en un 40% en el precio final de la vivienda, pero indica que, seg¨²n sus cifras, del otro 60% restante, ¨²nicamente el 20% corresponde al coste real de la obra. En su opini¨®n, el estricto control de la concesi¨®n de licencias de construcci¨®n desarrollada por su antecesor en el puesto, el concejal de Herri Batasuna F¨¦lix Soto, contribuy¨® indirectamente a extender la sensaci¨®n de escasez de suelo, al no existir una oferta alternativa de terrenos por parte del Ayuntamiento. "Los constructores podr¨¢n quejarse individualmente de que no se les han concedido determinadas licencias, pero como grupo han salido muy beneficiados. Unos pocos han impuesto su ley de mercado y la ciudad ha quedado en manos de una banda de especuladores", indica el concejal de Urbanismo.