El precio de los terrenos se ha disparado

"El precio del suelo se ha disparado". Esta acusaci¨®n , lanzada desde los m¨¢s distintos ¨¢mbitos ciudadanos, institucionales, o pol¨ªticos, en muchos casos representantes de intereses contrapuestos, se?ala al gran demonio que abatir. Las razones esgrimidas para demonizar el alza acelerada y, al parecer, incontenible del precio del suelo son obligadamente distintas, y su clarificaci¨®n deber¨ªa ser un primer ejercicio necesario para comprender las causas y consecuencias de, este proceso y dise?ar las medidas para atajarlo o al menos domesticarlo.Excusando, dado el alcance de este art¨ªculo, la necesaria clasificaci¨®n tanto de los procesos de formaci¨®n del precio del suelo como sus consecuencias econ¨®micas y sociales, podemos afirmar, con una cierta voluntad de polemizar, que el progresivo y abusivo incremento del precio del suelo es en s¨ª perverso, al menos en un triple sentido.

Desde una ¨¦tica socialista, porque toda apropiaci¨®n de rentas parasitarias es inmoral, y el precio del suelo, formado en el mercado, tiene un alto componente de renta parasitaria.

Desde la defensa de una pol¨ªtica econ¨®mica progresista, porque dicho: proceso detrae recursos necesarios para financiar actividades productivas, transformadoras reales, en t¨¦rminos cuantitativos y cualitativos, del territorio. Adem¨¢s, el alza indiscriminada. del precio del suelo se: traslada como un input muy :significativo en el alza de la inflaci¨®n.

Desde una opci¨®n pol¨ªtica comprometida en la consecuci¨®n de una sociedad m¨¢s justa e igualitaria, el alza desproporcionada del precio del suelo, dada su fijaci¨®n en determinadas zonas, refuerza la desigualdad econ¨®mica con la segregaci¨®n espacial de determinadas capas sociales, llegando e impedir que determinados productos inmobiliarios, obligadamente tasados por raz¨®n de los mandatos constitucionales, cuales puedan ser las viviendas sociales o los equipamientos, puedan producirse en el lugar y en el tiempo adecuados.

Ante este grave problema, las Administraciones p¨²blicas son requeridas, desde todos los sectores, para que act¨²en con energ¨ªa y urgencia para atajar este proceso perverso.

Especulaci¨®n

Los poderes p¨²blicos, cualquiera sea su rango o car¨¢cter, no pueden renunciar a una intervenci¨®n decidida en el mercado del suelo. Intervenci¨®n decidida pero compleja que debe articularse sobre tres pies: una pol¨ªtica fiscal que ataque duramente las rentas parasitarias y la retenci¨®n especulativa de suelo apto para edificar; una recuperaci¨®n de, la cultura de la planificaci¨®n urbana y territorial capaz de garantizar no s¨®lo la racionalidad de un modelo especial sino una funci¨®n redistributiva de los beneficios generados por el desarrollo urbano, y una pol¨ªtica agresiva de suelo p¨²blico capaz de operar en el mercado e incidir en los procesos de formaci¨®n de precios.

Descartada una socializaci¨®n generalizada del suelo, por inviable y, lo afirmo, desaconsejable, la intervenci¨®n p¨²blica no podr¨¢, como un glorioso san Jorge, hincar la lanza justiciera en el costado del drag¨®n, pero si podr¨¢ paliar los efectos m¨¢s perniciosos de eso, no con demasiado rigor, llamado especulaci¨®n del suelo, y que, no nos enga?emos, es consustancial del sistema capitalista. Al menos una acci¨®n decidida de los poderes pol¨ªticos en este sentido concitar¨ªa una renovada confianza y apoyo de las clases m¨¢s afectadas por el proceso descrito, que son las m¨¢s desfavorecidas, e incluso (?soy optimista?) de los empresarios civilizados y modernos.

Quisiera centrarme en la pol¨ªtica de intervenci¨®n a trav¨¦s del suelo p¨²blico, por ser este aspecto el m¨¢s identificable con las actuaciones de los Gobiernos regionales y locales y ser objeto de expectativa y pol¨¦mica, desde el Campo de las Naciones a Tres Cantos.

Aplaudiendo que estos ¨²ltimos a?os, mejor meses, se haya pasado de la declamaci¨®n a la acci¨®n, identificable con operaciones concretas y reflejadas en los presupuestos, conviene establecer los l¨ªmites y condiciones de esta l¨ªnea de gobierno a fin de acotar la capacidad de incidencia real en el mercado y, prevenir contra posibles adulteraciones en su desarrollo.

En cuanto a, su capacidad de incidencia en el mercado, visto ¨¦ste globalmente, ser¨¢ obligadamente limitada. No obstante, ligada a una pol¨ªtica fiscal, estatal y municipal, discriminadamente agresiva y redistributiva, y a una selecci¨®n de las localizaciones estrat¨¦gicas en una planificaci¨®n urbana y territorial, la irrupci¨®n en el mercado inmobiliario de los operadores p¨²blicos de suelo tendr¨¢ efectos muy positivos, clarificando el proceso de formaci¨®n de precios y garantizando la salvaguardia en los lugares adecuados de aquellas actividades socialmente necesarias cuyo precio final es fijado pol¨ªticamente y que de no estar protegidas acabaran siendo expulsadas a la m¨¢s pura y marginal periferia en raz¨®n del axioma del liberalismo duro, que afirma que el mejor uso de un determinado suelo lo garantiza aquella actividad que m¨¢s paga por ¨¦l.

En cuanto al riesgo de adulteraciones en que una pol¨ªtica depresiva de suelo p¨²blico pueda incurrir, prefiero, m¨¢s que predicar un dec¨¢logo de pecados, definir cu¨¢les deban ser en nu opini¨®n algunas de las funciones que debe cumplir.

a) Garantizar, como instrumento de una pol¨ªtica de plan, que los usos imas d¨¦bil¨¦smo son desplazados en el espacio y en el tiempo por los mas agresivos, y, como consecuencia de lo anterior, asegurar que aquellos productos tasados pol¨ªticamente, mandatados constitucionalmente e irrenunc¨ªables en una cultura socialista, est¨¢n respaldados por la existencia de un suelo adecuado en el espacio ¨¦ igualmente tasado.

b) Orientar, en el marco de una pol¨ªtica territorial que apuesta por el reequilibrio y la eficiencia espacial, la localiza ci¨®n preferente, en lugares es tructurantes, de actividades innovadoras y recualificadoras, usando el suelo p¨²blico como garant¨ªa para su ejecuci¨®n y, si fuese necesario, como mecanismo de subvenci¨®n indirecta.

c) Introducir transparencia en los mecanismos de formaci¨®n del precio del suelo, publicitando los mecanismos de adjudicaci¨®n, rompiendo as¨ª una de las caracter¨ªsticas m¨¢s consustanciales y malignas de este mercado, cual es su esencial opacidad. Los buenos mercaderes y el fisco lo agradecer¨¢n.

d) Romper las tendencias monopolistas en la detenci¨®n del suelo, que hoy constituye un innegable objetivo de los grandes grupos inmobiliarios y financieros, y cuya sola consecuci¨®n puede justificar el pago de precios exuberantes y desproporcionados, con tal de controlar en pocas manos los sectores claves y m¨¢s agresivos del desarrollo urbano, como son el terciario, bien sean oficinas, centros comerciales, m¨¢s o menos maquillados con aditamentos tales como palacios de convenciones, parques, etc¨¦tera.

e) Controlar de forma real el suelo p¨²blico a lo largo de todo el proceso de transformaci¨®n en producto edificado, evitando su traslado, por grandes paquetes, a intermediarios privados, invocando una mayor eficacia empresarial o debido a una pereza administrativa.

En todo caso, no pueden transferirse los beneficios debidos a un gran esfuerzo p¨²blico a grupos empresariales privados, sino, por el contrario, asegurar su adjudicaci¨®n al operador real, es decir, al que transforma el suelo vacante en producto edificado, con unas funciones y condiciones garantes del bien colectivo.

f) Coadyuvar, en una pol¨ªtica de plan y a trav¨¦s del ejercicio de la expropiaci¨®n sanci¨®n, a la lucha Contra las retenciones especulativ¨¢s del suelo calificado y al cumplimiento de los objetivos fijados por el planeamiento.

g) Rescatar para el sector p¨²blico aquellas plusval¨ªas generadas por la propia Adminis,traci¨®n, tanto por la acci¨®n planificadora como por la ejecuci¨®n de grandes infraestructuras, salvaguardados los leg¨ªtimos beneficios de los operadores privados. Captaci¨®n de plusval¨ªas que debe tener una funci¨®n redistributiva, complementaria de una pol¨ªtica fiscal, y no debe caer bajo la ¨®ptica de un af¨¢n simplemente recaudatorio. Captaci¨®n de plusval¨ªas que debe quedar ponderada por el principio del justo precio y no de los m¨¢ximos ingresos, para evitar transformarse en un aliado de los fen¨®menos especulativos, que impulsan al alza injusta del precio del suelo, contra lo que en definitiva se debeluchar.